Responsabilité du mandataire en gestion immobilière : manquement à l’obligation d’information et de conseil – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 23/04239

Quel est le fondement juridique de la responsabilité du mandataire en matière de gestion immobilière ?

La responsabilité du mandataire est régie par l’article 1992 du Code civil, qui stipule que le mandataire répond non seulement du dol, mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion. En vertu de cette disposition, le mandataire est tenu d’exécuter la mission qui lui est confiée, ainsi que d’une obligation d’information et de conseil envers son mandant. En cas de manquement à ces obligations, le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts selon l’article 1231-1 du Code civil.

Quelles sont les obligations d’information et de conseil du mandataire en matière de renouvellement de bail commercial ?

Le mandataire a l’obligation de fournir à son mandant des informations relatives aux modalités de fixation du loyer lors du renouvellement du bail commercial. Cela inclut l’exposition des règles spécifiques régissant les baux commerciaux, notamment celles relatives au déplafonnement du loyer. Le manquement à cette obligation peut entraîner une responsabilité pour perte de chance.

Quels sont les critères de qualification d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil ?

Le manquement à l’obligation d’information et de conseil se caractérise par l’absence de communication d’éléments essentiels permettant au mandant de prendre des décisions éclairées. Dans le cas présent, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER n’a pas apporté d’informations sur les conditions financières de renouvellement du bail, ce qui constitue une faute dans l’exécution de ses obligations.

Quelle est la portée de la connaissance des droits du mandant sur la responsabilité du mandataire ?

La connaissance des droits du mandant, même s’il est un professionnel, ne peut exonérer le mandataire de son obligation d’information. La responsabilité du mandataire demeure engagée, car il doit informer son mandant des différentes options qui s’offrent à lui, indépendamment de ses compétences ou de son statut professionnel.

Quels sont les éléments déterminants pour établir le lien de causalité entre le manquement du mandataire et le préjudice subi par le mandant ?

Le lien de causalité est établi lorsque le manquement du mandataire à son obligation d’information a directement empêché le mandant de solliciter une augmentation de loyer. Dans cette affaire, le préjudice est caractérisé par la perte de chance de voir le loyer déplafonné, ce qui aurait pu être réalisé si le mandant avait été correctement informé.

Comment la juridiction évalue-t-elle le préjudice en cas de perte de chance ?

La juridiction évalue le préjudice en tenant compte de la chance perdue, qui doit être réelle et non hypothétique. Dans ce cas, le préjudice a été chiffré sur la base de la différence entre le loyer effectivement payé et celui qui aurait dû être payé si le déplafonnement avait été sollicité, en appliquant un taux de perte de chance de 30% en raison des aléas liés à la procédure judiciaire.

Quelle est la responsabilité du mandataire en cas de conflit d’intérêts ?

Le mandataire ne peut pas se prévaloir d’un conflit d’intérêts pour échapper à sa responsabilité. Les bailleurs, en signant un contrat avec le même mandataire agissant à la fois comme preneur et mandataire, ont contribué à la constitution de leur propre préjudice. Cela entraîne une réduction de leur droit à indemnisation.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en garantie formées par le mandataire à l’encontre de son assureur ?

La demande en garantie est recevable si le préjudice n’est pas le résultat d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. En l’espèce, la société ECHO ETIENNE IMMOBILIER n’a pas commis de faute intentionnelle, car le préjudice est né d’une abstention d’information, et non d’un acte délibéré.

Comment la juridiction détermine-t-elle le montant des dépens et des frais irrépétibles ?

La juridiction condamne la partie perdante aux dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et peut également accorder des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, la SARL ECHO ETIENNE IMMOBILIER a été condamnée à payer des frais irrépétibles au demandeur.