La mise en œuvre de la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation nécessite un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. La reconnaissance de la dette locative permet au bailleur de demander une indemnité d’occupation après la résiliation du bail.
L’essentiel
- Clause résolutoire nécessite commandement de payer infructueux.
- Indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel.
- Intérêts légaux s’appliquent à l’indemnité d’occupation.
- Expulsion possible avec force publique en cas de non-libération.
- Décision exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Contexte de l’affaire
Le 15 avril 2025, un commandement de payer a été délivré au locataire, lui accordant un délai de deux mois pour régler la somme due. En parallèle, la SAS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le 24 septembre 2025, un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi, et la SAS a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire.
Le locataire n’a pas comparu à l’audience du 6 janvier 2026, où la SAS a actualisé sa créance à 7 210,00 €. Le juge a constaté que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies depuis le 16 juin 2025, date à laquelle le locataire devait libérer les lieux. Le jugement a ordonné l’expulsion du locataire en cas de non-libération volontaire et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer jusqu’à la libération effective des lieux. Le locataire a également été condamné à payer la somme de 7 210,00 € à la SAS, ainsi que les dépens de la procédure.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Respect de la procédure de commandement de payer conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
- Constatation de la dette locative par le bailleur, justifiant l’application de la clause résolutoire.
- Absence de paiement intégral de la dette locative dans le délai imparti après le commandement de payer.
- Justification de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
- Demande de libération des lieux fondée sur l’ancienneté et l’importance de l’arriéré locatif.
- Application des dispositions du code civil concernant l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail.
- Évaluation de la disparité financière entre les parties pour le rejet de la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Réflexe juridique
Le bailleur a également le droit de demander une indemnité d’occupation pour la période suivant la résiliation du bail, fixée au montant du loyer conventionnel, conformément aux dispositions du code civil. Les intérêts au taux légal s’appliquent à cette indemnité d’occupation à compter de l’assignation pour les sommes échues et à chaque échéance pour celles à échoir.
En cas de non-libération des lieux, le bailleur peut obtenir l’expulsion du locataire avec le concours de la force publique, selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande de l’article 700 du code de procédure civile peut être rejetée si la disparité financière entre les parties le justifie. Enfin, la décision rendue est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Copie du courrier adressé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 septembre 2025.
- Décompte des impayés de loyer établi par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, indiquant que le locataire ne paie pas régulièrement ou intégralement depuis septembre 2024.
- Commandement de payer délivré au locataire le 15 avril 2025, mentionnant la clause résolutoire et le délai de deux mois pour régler la dette.
- Procès-verbal de recherches infructueuses établi le 24 septembre 2025.
- Quittance subrogative de 2 575,00 € versée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur le 30 janvier 2025.
Conséquences pratiques
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur obtient le droit d’expulser le locataire et de percevoir une indemnité d’occupation, tandis que le locataire doit quitter les lieux et faire face à des obligations financières accrues.
- Le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire avec l’assistance de la force publique si nécessaire.
- Le bailleur a le droit de percevoir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’à la libération des lieux.
- Le locataire est tenu de régler les arriérés de loyers et charges, ainsi que l’indemnité d’occupation, sous peine de poursuites supplémentaires.
- Le locataire peut contester l’exécution de la décision, mais cela n’interrompt pas l’exécution provisoire de la décision.
- Le bailleur doit assumer les frais de justice, mais peut récupérer ces coûts auprès du locataire.
- Le locataire doit être conscient des conséquences d’un éventuel défaut de paiement, pouvant entraîner des saisies ou d’autres actions légales.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier le respect du commandement de payer.
- Établir un décompte précis des impayés de loyer.
- Constituer un dossier pour la CCAPEX.
- Préparer la demande d’expulsion avec les justificatifs nécessaires.
- Suivre les délais de paiement après la résiliation du bail.
À éviter
- Ignorer les délais impartis pour le paiement.
- Omettre de notifier le locataire des arriérés.
- Ne pas respecter les procédures judiciaires en matière d’expulsion.
- Contester sans preuves solides.
- Minimiser l’importance de l’indemnité d’occupation.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ?
La règle de droit applicable est énoncée à l’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette. »
Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constatation de la clause résolutoire ?
La recevabilité de la demande est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que le bailleur, personne morale, ne peut délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a justifié de la saisine de la CCAPEX, ce qui rend la demande recevable.
Quel est l’office du juge en cas de non-comparution du défendeur ?
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond, en veillant à ce que la demande soit régulière, recevable et bien fondée. De plus, selon l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
Quels sont les éléments déterminants pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ?
Les éléments déterminants incluent la délivrance d’un commandement de payer le 15 avril 2025, qui a été resté sans effet après un délai de deux mois. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte établissant que le défendeur ne payait pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis septembre 2024, ce qui justifie la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 juin 2025.
Quelle est la qualification juridique des sommes dues après la résiliation du bail ?
Les sommes dues après la résiliation du bail sont qualifiées d’indemnités d’occupation, fixées au montant du loyer conventionnel, outre charges, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. Ces indemnités d’occupation produisent des intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.
Quels sont les critères pour la fixation des dépens dans cette procédure ?
Les dépens comprennent les frais de procédure, y compris le coût du commandement de payer. En l’espèce, le défendeur, succombant à l’instance, est condamné à supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions du code de procédure civile.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Toutefois, dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas faire droit à la demande sur ce fondement, en raison de la disparité matérielle et financière entre les parties.
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 13 Mars 2026
N° Minute : 26/
N° RG 25/01142 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DOBJ
Plaidoirie le 06 Janvier 2026
Composition du tribunal :
Président : Mme Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY
Greffier : Mme Catherine MOTTIN
Copie exécutoire délivrée le :
à SCP GARNIER-BAELE
Copies aux parties délivrées le :
Dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19-21 Quai d’Austerlitz
75013 PARIS
représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP GARNIER-BAELE, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU
DEFENDEUR
Monsieur [F], [G] [D]
né le 23 Octobre 2002 à RILLIEUX LA PAPE (69)
115 Rue de la libération
38300 BOURGOIN-JALLIEU
non comparant, ni représenté
Après prorogation du délibéré initialement fixé au 03 Mars 2026, le jugement dont la teneur suit a été rendu le 13 Mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de bail daté du 20 février 2023, consenti par Madame [U] [I], Monsieur [F] [G] [D] a pris en location un logement situé 115 rue de la libération 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 515,00 €.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre du dispositif de cautionnement VISALE s’est portée caution simple du paiement des loyers dus par le locataire par convention du 22 février 2023.
Suite à la défaillance de Monsieur [F] [G] [D], et conformément à ladite convention, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [V] [I] la somme de 2 575,00 € en vertu de la quittance subrogative établie le 30 janvier 2025.
Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 15 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [F] [G] [D] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 2 575,00 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier reçu par la CCAPEX le 15 avril 2025.
Par acte de commissaire de justice transformé en procès verbal de recherches infructueuses le 24 septembre 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le même jour, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [F] [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :
• Dire et juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [F] [G] [D] ;
En conséquence,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [G] [D] et de tous occupants de leur chef du logement qu’il occupe sis 15 rue de la libération 38300 BOURGOIN-JALLIEU, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la Force Publique ;
En toute hypothèse,
• Condamner Monsieur [F] [G] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 635,00 € arrêtés au 23 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15/04/2025 sur la somme de 2 575,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
• Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
• Condamner Monsieur [F] [G] [D] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;
• Condamner Monsieur [F] [G] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
• Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;
• Condamner Monsieur [F] [G] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Monsieur [F] [G] [D] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2026, en présence de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 7 210,00 € suivant décompte arrêté au 14 décembre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.
Pour sa part, bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [G] [D] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026 prorogé au 13 mars 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.
En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».
En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.
Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.
Sur la recevabilité de la demande
En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 24 septembre 2025.
En l’espèce, le bailleur ne justifie pas d’un signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, en application des dispositions de l’article 24 I de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce qui n’est toutefois pas une cause d’irrecevabilité de la demande.
Par ailleurs, l’assignation en date du 24 septembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.
La demande est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »
Le bail conclu le 20 février 2023 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [F] [G] [D], ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de septembre 2024.
Au vu de ces impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [F] [G] [D], le 15 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.
Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 16 juin 2025.
Sur la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES caution subrogée dans les droits du bailleur
Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit au 14 décembre 2025 à la somme de 7 210,00 €, au paiement de laquelle Monsieur [F] [G] [D] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.
Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.
Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.
Monsieur [F] [G] [D] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 16 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.
Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.
Sur la demande de libération des lieux
L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.
Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [F] [G] [D], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer.
Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.
PAR CES MOTIFS
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 16 juin 2025 ;
DIT que Monsieur [F] [G] [D] devra libérer les lieux ;
ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [G] [D] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 115 rue de la libération 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;
FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 16 juin 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;
CONDAMNE Monsieur [F] [G] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;
CONDAMNE Monsieur [F] [G] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 210,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 juin 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [F] [G] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, à l’exclusion de tout autre somme ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, 13 mars 2026, N° de RG 25/01142 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Loyers impayés — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 4 avril 2026.
Droit de la location d'habitation
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