L’article 145 du code de procédure civile permet d’ordonner des mesures d’instruction préalables à tout procès, notamment en matière de copropriété. La désignation d’un expert pour évaluer les désordres constatés dans les parties communes est justifiée par des motifs légitimes, garantissant ainsi une expertise approfondie et conforme aux règles de l’art.
L’essentiel
- Demande d’expertise en référé fondée sur l’article 145 CPC.
- Expertise ordonnée pour évaluer l’état des travaux et désordres.
- Réserves non levées justifient la demande d’expertise légitime.
- Provision de 5.000 € à consigner sous deux mois.
- Parties encouragées à utiliser des outils dématérialisés.
Contexte de l’affaire
En conséquence, le syndicat de copropriétaires a assigné la société civile de construction-vente devant le juge des référés, demandant la désignation d’un expert pour évaluer les désordres constatés. Lors de l’audience, le syndicat a réaffirmé sa demande, tandis que la société a formulé des réserves et protestations.
Le juge a examiné la demande d’expertise en se fondant sur l’article 145 du code de procédure civile, qui permet d’ordonner des mesures d’instruction avant un procès si des motifs légitimes sont établis. Le syndicat a justifié sa demande par l’existence d’un litige potentiel concernant des malfaçons et des désordres dans les travaux réalisés. La société a contesté cette demande, mais le juge a décidé d’y faire droit.
Concernant les dépens, le juge a précisé que la partie défenderesse à une expertise ne peut être considérée comme perdante au sens des dispositions applicables. Ainsi, le syndicat de copropriétaires conservera la charge des dépens pour le moment.
Le juge a ordonné la désignation d’un expert pour évaluer les travaux effectués, vérifier les désordres et déterminer leurs causes. L’expert devra également fournir un rapport détaillé dans un délai de douze mois. Enfin, le juge a encouragé les parties à utiliser des moyens dématérialisés pour faciliter les échanges et a laissé la charge des dépens au syndicat de copropriétaires.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Existence d’un litige plausible, fondé sur des faits précis et vérifiables.
- Motifs légitimes du syndicat de copropriétaires pour solliciter une expertise.
- Réserves non levées lors de la livraison des parties communes.
- Demande d’expertise non manifestement compromise.
- Mission de l’expert clairement définie, incluant l’évaluation des travaux et des désordres.
- Provision pour la rémunération de l’expert consignée dans un délai imparti.
- Encouragement à l’utilisation d’outils dématérialisés pour limiter les frais d’expertise.
Réflexe juridique
L’expert désigné a pour mission d’évaluer l’état des travaux, de vérifier la conformité avec les règles de l’art et les documents contractuels, ainsi que d’identifier les causes des désordres. Il devra également établir un rapport détaillé dans un délai de douze mois, après avoir permis aux parties de formuler leurs observations. La provision de 5.000 € pour la rémunération de l’expert doit être consignée dans un délai de deux mois, sans quoi la désignation deviendra caduque. Les parties sont encouragées à utiliser des outils dématérialisés pour limiter les frais d’expertise. La charge des dépens est laissée provisoirement au demandeur.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Procès-verbal constatant que certaines réserves n’avaient pas été levées.
- Documents contractuels relatifs aux travaux effectués.
- Constatations de l’expert sur les désordres et malfaçons.
- Rapport d’expertise à fournir dans un délai de douze mois.
- État prévisionnel détaillé des frais et honoraires de l’expert.
Conséquences pratiques
Dans cette affaire, le demandeur, représentant le syndicat de copropriétaires, obtient une expertise judiciaire pour évaluer les travaux des parties communes, ce qui pourrait influencer la suite du litige. Le défendeur, quant à lui, doit se préparer à répondre aux conclusions de l’expert et à justifier ses réserves.
- Le demandeur pourra potentiellement obtenir réparation si des désordres sont constatés.
- Le défendeur devra assumer les coûts de l’expertise si la demande est jugée fondée.
- Les parties doivent respecter le délai de deux mois pour consigner la provision de 5.000 € pour l’expert.
- Le rapport de l’expert servira de preuve dans le cadre du litige ultérieur.
- Les parties sont encouragées à utiliser des outils dématérialisés pour réduire les frais liés à l’expertise.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Consigner la provision de 5.000 € dans un délai de deux mois.
- Préparer les documents contractuels relatifs aux travaux effectués.
- Rassembler le procès-verbal des réserves non levées.
- Formuler des observations à l’expert dans le délai imparti.
- Utiliser des outils dématérialisés pour limiter les frais d’expertise.
À éviter
- Ne pas respecter le délai de deux mois pour la provision.
- Ignorer les réserves non levées lors de la livraison.
- Omettre de répondre aux conclusions de l’expert.
- Contester l’expertise sans preuves solides.
- Ne pas suivre les recommandations de l’expert dans le rapport.
FAQ / Q-R juridiques
Quel est le fondement juridique de la demande d’expertise formulée par le demandeur ?
La demande d’expertise formulée par le demandeur repose sur l’article 145 du code de procédure civile, qui permet d’ordonner des mesures d’instruction avant tout procès lorsque des faits précis, objectifs et vérifiables démontrent l’existence d’un litige plausible. En l’espèce, le demandeur entend établir la preuve de désordres et malfaçons dans les travaux réalisés par le défendeur, ce qui constitue un motif légitime d’expertise.
Quelles sont les conditions requises pour l’ordonnance d’expertise en référé ?
Pour qu’une ordonnance d’expertise soit prononcée en référé, il est nécessaire que le demandeur démontre l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur. De plus, l’action au fond envisagée ne doit pas apparaître comme manifestement compromise. Ces conditions sont tirées de la jurisprudence, notamment de l’arrêt de la Cour de cassation du 10 décembre 2020 (Civ. 2ème, n° 19-22.619).
Quelle est la portée des réserves formulées par le défendeur concernant la demande d’expertise ?
Les réserves formulées par le défendeur quant à la demande d’expertise ne remettent pas en cause la recevabilité de cette demande. En effet, la partie défenderesse à une expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile n’est pas considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code, ce qui implique que les réserves ne suffisent pas à faire obstacle à l’ordonnance d’expertise.
Quels sont les critères de détermination des dépens dans le cadre d’une expertise ordonnée en référé ?
Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. La partie défenderesse à une expertise ne peut être regardée comme la partie perdante, ce qui signifie que le syndicat de copropriétaires conserve provisoirement la charge des dépens, indépendamment des réserves formulées par le défendeur.
Quelle est la mission de l’expert désigné par le juge des référés ?
L’expert désigné par le juge des référés a pour mission de se rendre sur place, d’entendre les parties, de décrire les travaux effectués, de vérifier la réalité des désordres invoqués, d’en rechercher les causes, et de fournir tous éléments techniques permettant à la juridiction d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis. Cette mission est précisée dans l’ordonnance de désignation de l’expert.
Quels éléments doivent être pris en compte pour évaluer la nature des désordres constatés ?
L’expert doit évaluer si les désordres constatés sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en œuvre, ou à une négligence dans l’entretien. Il doit également déterminer si ces désordres affectent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination, conformément aux critères établis par la jurisprudence.
Quel est le délai imparti à l’expert pour déposer son rapport ?
L’expert doit déposer son rapport au greffe du tribunal dans un délai de douze mois à compter de l’avis de consignation. Ce délai est précisé dans l’ordonnance de désignation de l’expert, qui impose également à l’expert de transmettre un pré-rapport aux parties pour qu’elles puissent présenter leurs observations.
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N°
Du 13 mars 2026
N° RG 25/00948
N° Portalis DBYC-W-B7J-L3RM
54G
c par le RPVA
le
à
Me Simon AUBIN,
Me Aurélie GRENARD
– copie dossier
– 2 copies service expertises
Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Simon AUBIN,
Me Aurélie GRENARD
Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
OR D O N N A N C E
DEMANDEUR AU REFERE:
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représentée par son syndic KEREDES gestion immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, substitué
par Me Valentin PENNE, avocat au barreau de RENNES,
DEFENDEUR AU REFERE:
Société HF ALDEA, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Aurélie GRENARD, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me Oscar GOMES, avocat au barreau de RENNES,
LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente
LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.
DEBATS: à l’audience publique du 13 Mars 2026, en présence de [A] [N], greffier stagiaire,
ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 13 mars 2026, date indiquée à l’issue des débats
VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.
FAITS ET PROCEDURE
Les copropriétaires, réunis dans le syndicat de copropriétaires (SDC) [Adresse 1], demandeur à la présente instance, ont acheté en l’état futur d’achèvement des appartements situés au [Adresse 4] à [Localité 2].
Suivant procès-verbaux, les parties communes ont été livrées le 25 septembre et 22 octobre 2024, par la société civile de construction-vente (SCCV) HF Aldéa, avec toutefois plusieurs réserves (pièces n°1 et 2 demandeur).
Suivant procès-verbal du 18 juin 2025, le commissaire de justice a constaté l’état des bâtiments suite aux réserves non levées (pièce n°3 demandeur).
Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, le SDC [Adresse 1] a ensuite assigné la SCCV HF Aldéa devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 145 du code de procédure civile, L261-6 du code de la construction et de l’habitation et 1792-6 du code civil, aux fins de désigner un expert.
Lors de l’audience utile du 04 février 2026, le SDC [Adresse 1], représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Pareillement représentée, la SCCV HF Aldéa a formé les protestations et réserves d’usage par voie de conclusions.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’expertise
En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.
Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).
Le SDC [Adresse 1] sollicite le prononcé d’une mesure d’expertise, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention d’intenter à l’encontre des défendeurs au visa des articles L261-6 du code de la construction et de l’habitation et 1792-6 du code civil.
La SCCV HF Aldéa a formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés du demandeur.
Sur les demandes annexes
L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés «statue sur les dépens ».
La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n°10-11.74 Bull. n°34).
Le syndicat conservera provisoirement la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [V] [X], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1], domicilié [Adresse 5] à [Localité 3] (35), tél: [XXXXXXXX01] ; mèl: [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
– se rendre sur place au [Adresse 4] à [Localité 2] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats éventuels ;
– entendre les parties et tous sachants ;
– se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
– décrire les travaux effectués et dire s’ils ont été réalisés suivant les règles de l’art et conformément aux documents contractuels ;
– vérifier la réalité des désordres, malfaçons, non façons invoqués dans l’assignation et ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;
– en rechercher les causes et préciser, pour chacun d’entre eux s’ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en œuvre, à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou à quelqu’autre cause ; s’ils affectent l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement en précisant, dans ce dernier cas, si les éléments d’équipement en question font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; s’ils constituent une simple défectuosité ou s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou à le rendre impropre à sa destination ;
– si la réception des travaux a été prononcée, préciser si elle a été accompagnée ou non de réserves et, dans l’affirmative, dire s’il y a eu des travaux de reprise et préciser si et quand les réserves ont été levées ;
– au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;
– indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s’il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres;
– s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;
– de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;
Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le SDC [Adresse 6] Aldéa devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;
Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;
Disons qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;
Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de douze mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;
Invitons les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.
Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;
Laissons provisoirement au demandeur à l’instance la charge des dépens ;
Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire
La greffière Le juge des référés
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Rennes, 13 mars 2026, N° de RG 25/00948 — Thématiques associées : Copropriété — Évaluation des désordres — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 4 avril 2026.
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