Vice caché dans terrain à bâtir : comment obtenir la résolution de la vente et indemnisation – Cour d’appel de Rennes, 24 mars 2026, 22/05027

Quelle est la règle de droit applicable à la garantie des vices cachés en matière de vente immobilière ?

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 précise que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 prévoit qu’il « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’article 1644 indique que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ».

L’article 1645 dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Une clause d’exonération de la garantie des vices cachés est inopérante lorsqu’il est établi que le vendeur avait connaissance des vices. Un vendeur qui a réalisé lui-même les travaux de réhabilitation est assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble (Cass. Civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-21.143).

Quels sont les critères pour qualifier un vice caché dans le cadre d’une vente immobilière ?

Un vice est un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l’utilisation de la chose vendue, c’est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l’usage auquel elle est normalement destinée.

La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur.

Le vice doit être caché, c’est-à-dire non apparent ni décelable par une vérification attentive élémentaire de l’acheteur.

Quelle est la portée juridique d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés ?

Une clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente est applicable sauf si l’acheteur démontre que le vendeur avait connaissance des vices.

Dans ce cas, la clause est inopérante et le vendeur reste tenu de la garantie.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour établir la connaissance du vice par le vendeur ?

La cour retient que le vendeur est à l’origine de l’enfouissement des déchets dans les remblais du terrain, notamment en raison :
– de la durée de possession du terrain (depuis 41 ans avant la vente),
– de la proximité du terrain avec son domicile,
– des témoignages concordants attestant d’un remblaiement effectué par le vendeur dans les années 1980,
– des attestations selon lesquelles le vendeur a reconnu avoir enfoui des déchets,
– des constats d’huissier et fouilles révélant la présence de déchets datant de périodes où le vendeur était propriétaire.

Ces éléments conduisent à écarter la clause d’exonération de garantie des vices cachés.

Quelle est la qualification juridique du terrain affecté par la présence de déchets enfouis ?

La présence de multiples déchets enfouis dans la quasi-totalité du sous-sol d’un terrain à bâtir constitue un vice du sol relevant de la garantie des vices cachés.

Ce vice prive le terrain de son usage normal et attendu, indépendamment de la construction envisagée.

Quels sont les moyens de preuve admis pour établir l’existence du vice caché ?

La cour admet comme preuve :
– l’attestation de la société de construction constatant la présence de déchets lors des travaux,
– les procès-verbaux de constat dressés par un huissier de justice,
– les études géotechniques,
– les attestations de tiers,
– les fouilles réalisées en présence d’un commissaire de justice.

Même si certains rapports ne sont pas contradictoires, leur concordance permet de retenir l’existence du vice.

Quelle est la portée de la jurisprudence sur l’appréciation souveraine de l’impropriété à la destination ?

L’impropriété à la destination est souverainement appréciée par les juges du fond, même si la Cour de cassation exerce un contrôle de motivation exigeant la caractérisation de l’impropriété et une certaine gravité du désordre (Civ., 3ème, 28 mars 2007, Civ. 3ème, 15 mars 2018, Civ. 3ème, 15 avril 2021).

Quels sont les effets juridiques de la résolution de la vente pour vice caché ?

La résolution de la vente entraîne la restitution simultanée du prix par le vendeur et la restitution du bien par l’acheteur.

Le vendeur est également tenu de verser des dommages et intérêts à l’acheteur pour les préjudices subis.

Quelles sont les conditions de recevabilité des interventions volontaires en cause d’appel ?

Selon l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont un intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Quels sont les pouvoirs du juge concernant la motivation de la décision sur le choix entre action estimatoire et action rédhibitoire ?

L’article 1644 du code civil confère à l’acheteur le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

Le juge n’a pas à motiver sa décision sur ce point, l’acheteur étant souverain dans ce choix (Civ., 3ème, 15 décembre 2015, n° 14-24.567).

Quelle est la portée juridique de l’article 1352-1 du code civil en matière de restitution ?

L’article 1352-1 du code civil précise que « Celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute ».

En l’espèce, les acquéreurs ayant agi de bonne foi, ils ne sont pas tenus d’une obligation de remise en état du terrain.

Quels sont les critères d’irrecevabilité d’une demande reconventionnelle en appel ?

Selon les articles 542 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’appelant ne demande ni l’infirmation ni l’annulation du jugement sur un chef, la cour d’appel ne peut que confirmer ce jugement.

En l’espèce, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par le vendeur a été rejetée car il n’a pas demandé l’infirmation du jugement sur ce point.

Quelle est la règle applicable aux frais irrépétibles et aux dépens en appel ?

Le succombant en appel est condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Les frais de constats d’huissier ne sont pas des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie au titre des frais irrépétibles.

Les frais d’exécution forcée sont à la charge du débiteur selon l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article A.444-32 du code du commerce prévoit que les émoluments du commissaire de justice pour un recouvrement amiable sont en principe à la charge du créancier.