Charges de copropriété impayées : quelles conséquences pour le copropriétaire en défaut de paiement ?

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : M. [B] [I]

Copie exécutoire délivrée
à : Me GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02632 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZQT

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]” SIS [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS [R], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0074

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [B] [I]
demeurant [Adresse 4] – EMIRATS ARABES UNIS
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 16 mars 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02632 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZQT
EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [B] [I] est propriétaire du lot n°1546 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété. Il s’agit d’un emplacement de parking.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [R] a, par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, fait assigner M. [L] [B] [I] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– 1523,91 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 incluses, assortie des intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2024, date de la dernière lettre valant mise en demeure,
– 37,87 euros au titre de l’appel travaux du 01 juillet 2023 « mise en conformité collecteur »,
– 847,17 euros au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– 2600 euros à titre de dommages et intérêts,
– 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 15 janvier 2026 au regard des dispositions de l’article 688 du code de procédure civile, date à laquelle l’affaire a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [L] [B] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
– un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que M. [L] [B] [I] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 1546 ;
– un décompte individuel des sommes dues pour la période du 01/10/2021 au 01/01/2025 (appel provisions 1er trimestre 2025 inclus) ;
– les appels de charges couvrant la période concernée ;
– le contrat de syndic ;
– les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30/06/2022, 15/06/2023 et 24/06/2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales.
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [L] [B] [I] est débiteur, au 28 janvier 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 1523,91 euros au titre des charges impayées et de la somme de 37,87 euros au titre de l’appel travaux du 01 juillet 2023 « mise en conformité collecteur ».

M. [L] [B] [I] ni comparant, ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, M. [L] [B] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [R], la somme de 1523,91 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 incluses avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 02 octobre 2024.

Il sera également condamné à payer la somme de 37,87 euros au titre de l’appel travaux du 01 juillet 2023 « mise en conformité collecteur ».

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour « constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat », pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il y a lieu de retenir les frais relatifs aux mises en demeure du 31 mai 2022 et du 20 février 2024 soit la somme de 104 euros étant précisé que les frais relatifs aux mises en demeures adressées par l’avocat du syndicat des copropriétaires (du 21 juin 2022 et du 02 octobre 2024) seront pris en compte pour l’évaluation de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les frais de « constitution du dossier avocat » ne sont pas retenus dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles

En conséquence, M. [L] [B] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [R], la somme de 104 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [L] [B] [I] ne paie plus ses charges de copropriété depuis 4 ans. En s’abstenant, sans faire état de motifs légitimes, de régler sa contribution aux charges, le copropriétaire impose à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à ses dépenses courantes et lui cause ainsi, de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard du paiement qui justifie l’allocation de dommages et intérêts en sus des intérêts légaux courant sur sa dette.

Toutefois, au regard du montant de la dette, il convient de réduire le montant sollicité en de plus justes proportions.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 156 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [L] [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [R] la somme de 156 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [B] [I] partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [L] [B] [I] est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [R], la somme de 1523,91 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 incluses avec intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [L] [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [R], la somme de 37,87 euros au titre de l’appel travaux du 01 juillet 2023 « mise en conformité collecteur » ;

CONDAMNE M. [L] [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [R], la somme de 104 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [L] [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [R] la somme de 156 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS [R], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [L] [B] [I] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 16 mars 2026.

La Greffière, La Présidente,