Renouvellement de bail commercial : comment déterminer le montant du loyer en cas de désaccord ?

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 25/00040 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AZ4
Chambre 5/Section 4 – LC
Minute n° 26/00412

DEMANDEUR

S.C.I. CEB (Construction Etude Bâtiment), prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. BIBICHE, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Grégoire AMAND, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Juge des loyers commerciaux, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2005, la SCI CEB (Construction Etude Bâtiment) a donné à bail à Monsieur [D] [I] agissant au nom et pour le compte de la SARL BIBICHE – société en formation lors de la signature du bail – pour une durée de neuf années entières à compter du 1er novembre 2005 jusqu’au 31 octobre 2014, divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1.700 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer annuel de 20.400 euros en principal.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation, à défaut de congé donné avant son expiration.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la SCI CEB a signifié à la SARL BIBICHE un congé pour le 30 juin 2024 à 23h59 avec offre de renouvellement de bail commercial pour neuf années à compter du 1er juillet 2024, fixation du loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 7.500 euros hors taxes et hors charges, et révision du loyer conformément à l’indice des loyers commerciaux, toutes les autres clauses et conditions du bail ancien demeurant inchangées.

Aucun accord n’étant intervenu sur la fixation du loyer du bail renouvelé, la SCI CEB a notifié à la SARL BIBICHE, par lettre recommandée avec accusé de réception présentée au domicile de son destinataire le 1er mars 2025, un mémoire préalable en date du 26 février 2025 aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er juillet 2024, à la somme de 90.000 euros hors taxes et hors charges par an, soit 7.500 euros hors taxes et hors charges par mois.

La SARL BIBICHE ne s’étant pas manifestée, la SCI CEB a fait assigner cette dernière, par acte de commissaire de justice signifié le 30 septembre 2025, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er juillet 2024, à la somme de 90.000 euros hors taxes et hors charges par an, soit 7.500 euros hors taxes et hors charges par mois.

La SCI CEB demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal

– Fixer à 90.000 euros hors taxes et hors charges par an, soit 7.500 euros hors taxes et hors charges par mois, outre les charges, impôts et taxes prévues au bail, le montant du loyer de renouvellement dû à compter du 1er juillet 2024, par la SARL BIBICHE pour les locaux à usage commercial sis [Adresse 2] ;
– Condamner la SARL BIBICHE à verser entre les mains de la SCI CEB la somme de 11.600 euros au titre du complément du dépôt de garantie ;
– Condamner la SARL BIBICHE au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 42.400 euros (8 X 5.300 euros, soit l’arriéré de loyer correspondant à la différence entre le loyer payé jusqu’alors et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé), et ce, à compter du 1er juillet 2024, ainsi que la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, jusqu’à parfait paiement ;
– Condamner la SARL BIBICHE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la SARL BIBICHE aux dépens.

A titre subsidiaire

– Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, et lui donner, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachants, donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer du renouvellement correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er juillet 2024 ;
– Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à 31.657 euros en principal, à compter du 1er juillet 2024 ;
– Réserver la charge des dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures de la partie demanderesse pour l’exposé de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL BIBICHE n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026, puis prorogée au 17 mars 2026, et rendue à cette dernière date par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article R145-23 du code de commerce le juge des loyers commerciaux n’est compétent que pour statuer à l’égard des « contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé », toutes les autres contestations relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L.145-9 du code de commerce prévoit que :
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
En application de l’article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, le congé donné par le bailleur au preneur pour le 30 juin 2024 à 23h59 avec offre de renouvellement de bail commercial pour neuf années à compter du 1er juillet 2024 ayant été régulièrement signifié par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, soit plus de six mois à l’avance et selon les modalités prévues par les dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce, il sera en conséquence constaté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Plus spécifiquement, et selon l’article R.145-30 du code du commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, la SCI CEB produit, au soutien de ses prétentions, un rapport d’expertise établi à sa demande par Monsieur [Y] [C], expert en évaluation immobilière et spécialiste en propriété commerciale. Ce rapport daté du 9 octobre 2024 contient des éléments d’appréciation de la valeur locative des locaux visés par le bail faisant l’objet du présent litige au 1er juillet 2024, à savoir à la date du renouvellement du bail. Cette valeur locative est estimée par l’expert mandaté par le bailleur à 79.200 euros hors taxes et hors charges par an.

Le rapport d’expertise versé aux débats ayant été établi uniquement à la demande du bailleur, et de manière non contradictoire, la SARL BIBICHE n’ayant pas participé aux opérations d’expertise, il apparaît nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire afin de statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Cette expertise judiciaire sera confiée à Monsieur [Z] [A], qui aura pour mission de déterminer la valeur locative au 1er juillet 2024, date du renouvellement du contrat de bail commercial, dans les termes précisés au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés du bailleur, qui sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à une somme supérieure au loyer plafonné et a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.

Conformément au principe posé par l’article L.145-57 alinéa 1 du code de commerce, le loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel du bail expiré, hors taxes et hors charges et par an.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes, qui sont directement subséquentes à la demande principale concernant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des biens loués, et de réserver les dépens.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant la SCI Construction Etude Bâtiment et la SARL BIBICHE portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 2], ce à compter du 1er juillet 2024 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes :

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [Z] [A]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

avec pour mission, de :

– convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
– se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
– entendre les parties en leurs dires et explications,
– visiter les locaux litigieux situés [Adresse 2] et les décrire,
– annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,
– rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2024,
– donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
– faire toutes observations utiles à la solution du litige,
– dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

RAPPELLE qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 décembre 2026 ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par SCI Construction Etude Bâtiment à la régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 30 avril 2026, avec une copie de la présente décision ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 26 mai 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé le loyer provisionnel à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 17 Mars 2026

LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Mme Sakina HAFFOU M. Grégoire AMAND