La résiliation d’un bail pour défaut de paiement, encadrée par la loi du 6 juillet 1989, impose au locataire de régler les loyers dus ainsi qu’une indemnité d’occupation. La responsabilité solidaire de la caution et les frais de procédure viennent s’ajouter aux obligations financières du locataire en cas d’expulsion.
L’essentiel
- Résiliation du bail pour défaut de paiement encadrée par la clause résolutoire.
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 régit la procédure.
- Commandement de payer signifié au locataire et à la caution.
- Indemnité d’occupation due en cas de non-paiement des loyers.
- Solidarité de la caution engagée selon l’article 2288 du Code civil.
- Expulsion possible si le locataire ne libère pas les lieux.
Contexte de l’affaire
En septembre 2025, le bailleur a engagé une procédure judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement des loyers dus, qui s’élevaient alors à 6.674,72 euros. Lors de l’audience de janvier 2026, le bailleur a actualisé sa créance, tandis que le locataire et la caution, bien que régulièrement assignés, ne se sont pas présentés.
Le tribunal a constaté que le locataire avait effectivement manqué à ses obligations de paiement, rendant la clause résolutoire du bail applicable. En conséquence, le tribunal a décidé de résilier le bail et de condamner solidairement le locataire et la caution au paiement des loyers impayés, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux. Le montant de cette indemnité a été fixé à 654,34 euros.
Le tribunal a également accordé une indemnité au bailleur pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure, tout en condamnant les deux débiteurs aux dépens. La décision a été rendue exécutoire, et une copie a été transmise à la préfecture pour information.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Respect de la procédure de commandement de payer conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
- Constatation du non-paiement des loyers dans le délai imparti, entraînant l’acquisition de la clause résolutoire.
- Engagement de la caution en vertu de l’article 2288 du Code civil, impliquant une solidarité de paiement.
- Calcul des intérêts moratoires à compter de la date de citation, sans capitalisation des intérêts non prévue par les pièces contractuelles.
- Existence d’une clause résolutoire dans le bail, précisant les conséquences d’un défaut de paiement.
- Fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges dus jusqu’à la sortie effective du locataire.
- Attribution d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour compenser les frais non compris dans les dépens.
Réflexe juridique
Le locataire, en défaut de paiement, doit être condamné au règlement des loyers échus, ainsi qu’à une indemnité d’occupation calculée sur la base du loyer contractuel. La solidarité de la caution est engagée en vertu de l’article 2288 du Code civil, ce qui implique qu’elle est tenue de payer les sommes dues en cas de défaillance du locataire.
Les intérêts moratoires sont dus à compter de la date de citation, conformément aux dispositions légales, sans qu’il soit nécessaire de prévoir une capitalisation des intérêts, car cela ne découle pas des pièces contractuelles. En matière de frais, l’indemnité prévue par l’article 700 du Code de procédure civile peut être allouée pour compenser les frais non compris dans les dépens, ce qui a été retenu dans la décision.
Enfin, la procédure d’expulsion peut être mise en œuvre si le locataire ne libère pas les lieux après la signification de la décision, avec l’assistance de la force publique si nécessaire. Les dépens, incluant les frais d’huissier, sont également à la charge conjointe du locataire et de la caution.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Commandement de payer délivré le 28 avril 2025 pour un montant de 3.912,67 euros.
- Décompte des loyers et charges arrêté au 15 septembre 2025, s’élevant à 6.674,72 euros.
- Clause résolutoire insérée dans le bail, mentionnant les conséquences d’un défaut de paiement.
- Notification du commandement de payer à la caution un mois après sa délivrance.
- Assignation régulière du locataire et de la caution devant le tribunal.
Conséquences pratiques
Dans cette affaire de résiliation de bail pour défaut de paiement, les conséquences pratiques sont significatives pour chaque partie impliquée. Le bailleur obtient une décision favorable, tandis que le locataire et la caution font face à des obligations financières et à des risques d’expulsion.
- Le bailleur peut récupérer les loyers impayés et les indemnités d’occupation.
- Le locataire doit régler la somme due sous peine d’expulsion.
- La caution est solidairement responsable des dettes du locataire.
- Des intérêts moratoires s’appliquent à compter de la date de citation.
- Les frais de procédure, y compris les dépens, sont à la charge conjointe du locataire et de la caution.
- En cas de non-respect de la décision, une expulsion pourra être ordonnée avec assistance de la force publique.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la clause résolutoire dans le contrat de bail.
- Respecter le délai de paiement des loyers impayés.
- Conserver une copie du commandement de payer signifié.
- Calculer les intérêts moratoires à partir de la date de citation.
- Préparer les documents nécessaires pour une éventuelle contestation.
À éviter
- Ignorer les notifications de commandement de payer.
- Retarder le règlement des loyers dus.
- Omettre de notifier la caution en cas de défaut de paiement.
- Ne pas respecter les délais de contestation devant le tribunal.
- Éviter de consulter un avocat pour des conseils juridiques.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail ?
La clause résolutoire insérée dans le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cette disposition est conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer en cas de loyers impayés.
Quelles sont les conditions de recevabilité de la procédure d’expulsion ?
La procédure d’expulsion est recevable lorsque la dénonciation de l’assignation à la Préfecture a été effectuée dans les délais légaux. En l’espèce, la dénonciation a été faite le 6 octobre 2025, soit deux mois avant la date d’audience du 19 janvier 2026, ce qui respecte les exigences de recevabilité.
Quels sont les critères pour la fixation de la créance en matière de loyers dus ?
La créance est fixée sur la base des loyers échus et des charges, selon un décompte arrêté au 15 septembre 2025. Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, et il est dû une somme de 6.674,72 euros, assortie d’intérêts moratoires à compter de la date de citation, soit le 30 septembre 2025.
Quelle est la portée de l’engagement de la caution dans le cadre d’un bail ?
L’engagement de la caution est solidaire avec le locataire au paiement des loyers dus, conformément à l’article 2288 du Code civil. Cela signifie que la caution est tenue de payer la totalité de la créance en cas de défaillance du locataire.
Quels sont les éléments déterminants pour la constatation de la clause résolutoire ?
La constatation de la clause résolutoire repose sur la régularité du commandement de payer délivré au locataire, qui reproduit la clause résolutoire et mentionne les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement a été signifié et n’a pas été suivi d’effet dans les deux mois, ce qui entraîne l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur.
Quelles sont les conditions pour l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ?
L’indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile peut être accordée lorsque les frais exposés par le demandeur ne sont pas couverts par les dépens. En l’espèce, il a été jugé inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais, ce qui a conduit à l’octroi d’une indemnité de 800 euros.
Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens dans une procédure d’expulsion ?
La condamnation aux dépens comprend les frais d’huissier nécessaires à la résolution du litige, y compris le coût du commandement de payer et de son dénoncé. Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, le locataire et la caution sont tenus au paiement de ces dépens.
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
============
JUGEMENT du 16 Mars 2026
__________________________________________
DEMANDEUR :
Madame, [F], [N] veuve, [R],
[Adresse 1],
[Localité 1]
Demanderesse représentée par
Me Sylvain VAROQUAUX, avocat au barreau de NANTES – 267
D’une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur, [B], [Y],
[Adresse 2],
[Localité 2]
Monsieur, [S], [H],
[Adresse 3],
[Localité 3]
Défendeurs non comparant
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 19 Janvier 2026
date des débats : 19 Janvier 2026
délibéré au : 16 Mars 2026
RG N° RG 25/03830 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OE34
COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Sylvain VAROQUAUX
CCC Monsieur, [B], [Y]
CCC Monsieur, [S], [H] + PREFECTURE
Copie dossier
Par acte authentique du 13 janvier 2022, Madame, [F], [N] veuve, [R] a donné à bail à Monsieur, [B], [Y] un immeuble à usage d’habitation situé au, [Adresse 4], [Localité 4], moyennant un loyer révisable et actuel de 654,34 euros, provision sur charges incluse.
Par acte séparé en date du 21 décembre 2021, Monsieur, [S], [H] s’était porté caution solidaire.
Par acte d’huissier en date du 28 avril 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 3.912,67 euros, en visant la clause résolutoire.
Ce commandement a été dénoncé à la caution le 22 mai 2025.
Par acte du 30 septembre 2025, Madame, [F], [N] veuve, [R] a fait citer Monsieur, [B], [Y], locataire, et Monsieur, [S], [H], caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :
– l’expulsion sous astreinte de tout occupant ;
– le paiement des loyers échus d’un montant de 6.674,72 euros avec intérêts à compter du 28 avril 2025 avec anatocisme ;
– la fixation de l’indemnité d’occupation ;
– une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de son dénoncé.
A l’audience du 19 janvier 2026, Madame, [F], [N] veuve, [R] actualise sa créance à la somme de 6.674,72 euros.
Monsieur, [B], [Y] et Monsieur, [S], [H], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu.
A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 16 mars 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.
SUR CE
La dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 6 octobre 2025, soit deux mois avant la date d’audience, la procédure est recevable.
Sur le montant des loyers dus
Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 6.674,72 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 15 septembre 2025.
Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter du 30 septembre 2025, date de la citation.
En vertu de son engagement de caution, il convient de tenir Monsieur, [S], [H] solidairement au paiement avec le locataire en application de l’article 2288 du code civil.
Il n’y a pas lieu de prévoir une capitalisation des intérêts qui ne résultent pas des pièces contractuelles produites.
Sur la clause résolutoire
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.
Par exploit du 28 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.912,67 euros au titre des loyers échus.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.
Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.
La procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 654,34 euros.
Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte, l’aspect comminatoire étant assuré par la force publique et l’aspect indemnitaire par l’octroi de l’indemnité.
Conformément à son engagement, il convient de tenir la caution solidairement avec le locataire au paiement de l’indemnité.
Sur les demandes annexes
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire et la caution au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 28 avril 2025 et de son dénoncé.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constate la résiliation du bail conclu le 13 janvier 2022 entre Madame, [F], [N] veuve, [R] et Monsieur, [B], [Y] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au, [Adresse 4], [Localité 4], conformément à la clause résolutoire acquise le 28 juin 2025 ;
Condamne solidairement Monsieur, [B], [Y] et Monsieur, [S], [H] à payer à Madame, [F], [N] veuve, [R] la somme de 6.674,72 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la citation ;
Condamne solidairement Monsieur, [B], [Y] et Monsieur, [S], [H] à payer à Madame, [F], [N] veuve, [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 654,34 euros due à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à sortie des lieux ;
Dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;
Déboute Madame, [F], [N] veuve, [R] de ses autres demandes ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;
Condamne in solidum Monsieur, [B], [Y] et Monsieur, [S], [H] à payer à Madame, [F], [N] veuve, [R] la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire ;
Condamne in solidum Monsieur, [B], [Y] et Monsieur, [S], [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 avril 2025 et de son dénoncé du 22 mai 2025 ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Nantes, 16 mars 2026, N° de RG 25/03830 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Expulsion pour loyers impayés — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Droit de la location d'habitation
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