Bail d’habitation : le locataire peut-il réclamer le remboursement de son dépôt de garantie après un départ anticipé ?

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 08 AVRIL 2026

N° 2026 / 179

N° RG 24/07059

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNEDC

[I] [G]

[P] [G]

C/

[N] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Alain-David POTHET

Me Ludivine GARCIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 14 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-000195.

APPELANTS

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [G], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Joseph André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉ

Monsieur [N] [Z]

né le 20 Juillet 1980 à [Localité 2] (59), demeurant [Adresse 2]

représenté et plaidant par Me Ludivine GARCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat tripartite ayant pris effet le 6 juillet 2016, les époux [I] et [P] [G], représentés par leur mandataire la société GIT’IMMO GESTION, ont donné à bail à la société BOUYGUES BÂTIMENT SUD-EST des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Bouches-du-Rhône) pour y loger son salarié M. [N] [Z]. Les parties ont entendu exclure l’application de la loi du 6 juillet 1989 pour se placer sous la législation de droit commun des baux d’habitation édictée par le code civil.

Une convention de mise à disposition a également été conclue entre la société BOUYGUES BÂTIMENT SUD-EST et son salarié pour régir leurs relations.

Par courrier daté du 15 août 2017, les époux [G] ont notifié un congé pour vente moyennant un préavis de six mois.

Le 14 décembre 2017, M. [Z] a informé les bailleurs qu’il quitterait le logement le 29 de ce même mois, un état des lieux de sortie ayant été établi contradictoirement le jour dit.

Le 31 juillet 2018, M. [Z] a mis en demeure la société GIT’IMMO GESTION de lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 1.100 euros.

Le 22 novembre 2020, il a porté sa réclamation devant la commission départementale de conciliation, devant laquelle les bailleurs ne se sont pas présentés.

Par exploit délivré le 23 décembre 2022, M. [N] [Z] a assigné les époux [G] à comparaître devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence pour les entendre condamner à lui payer ladite somme, outre 157,91 euros au titre d’un solde de régularisation de charges en sa faveur et 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Les époux [G] ont conclu à l’irrecevabilité de ces demandes pour cause de prescription et de défaut de qualité à agir, ou subsidiairement à leur rejet. Ils se sont portés reconventionnellement demandeurs d’une somme de 3.203,93 euros à titre d’indemnité compensatrice de préavis.

Par jugement rendu le 14 mai 2024, le tribunal a :

– écarté les fins de non-recevoir,

– condamné les époux [G] à payer à M. [Z] la somme principale de 1.257,91 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2018,

– condamné les époux [G] à payer à M. [Z] une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

– débouté les époux [G] de leur demande reconventionnelle,

– et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [G] ont interjeté appel le 4 juin 2024. Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 8 janvier 2026, ils font valoir :

– que les parties au contrat de bail ne pouvaient écarter l’application de la loi du 6 juillet 1989 en raison de son caractère d’ordre public,

– que l’action introduite à leur encontre est irrecevable comme prescrite en application de l’article 7-1 de ladite loi,

– qu’à supposer même que le bail soit régi par le droit commun, seule la société BOUYGUES BÂTIMENT SUD-EST, qui s’est effectivement acquittée du dépôt de garantie, aurait qualité à agir en tant que locataire,

– et qu’en tout état de cause, les sommes réclamées ne sont pas dues.

Ils ajoutent qu’en donnant congé le 14 décembre 2017 pour le 29 du même mois, M. [Z] n’a pas respecté le délai de préavis.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

– de déclarer irrecevables les demandes formées par M. [Z],

– subsidiairement, de l’en débouter,

– reconventionnellement et en tout état de cause, de condamner M. [Z] à leur payer une somme de 3.203,93 euros à titre d’indemnité compensatrice de préavis,

– et de mettre les dépens à la charge de l’intimé, outre une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 1er novembre 2024, M. [N] [L] soutient pour sa part :

– que le bail est régi par le droit commun et obéit à la prescription quinquennale édictée à l’article 2224 du code civil,

– qu’il s’est personnellement acquitté du dépôt de garantie, conformément au contrat,

– que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation du bien loué,

– et que les bailleurs ont accepté d’écourter la durée de son préavis, qui n’était que d’un mois, ainsi qu’il ressort de l’arrêté de compte édité le 8 février 2023 par la société GIT’IMMO GESTION.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner les époux [G] à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 février 2026.
DISCUSSION

Sur le régime juridique applicable au contrat :

La loi du 6 juillet 1989 dispose en son article 2 qu’elle régit les locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation constituant la résidence principale du preneur. Son champ d’application est dès lors limité aux personnes physiques et les personnes morales ne peuvent en invoquer le bénéfice, même dans l’hypothèse où, comme en l’espèce, les locaux ont été pris à bail pour y loger l’un de leurs dirigeants ou préposés.

C’est donc à bon droit que les parties ont entendu exclure l’application de ladite loi pour se placer sous le régime de droit commun des baux d’habitation défini par le code civil.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Il résulte des motifs qui précèdent que l’action introduite par M. [N] [Z] n’est pas soumise au délai de prescription triennal édicté par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, mais est régie par le délai quinquennal prévu à l’article 2224 du code civil, son point de départ se situant au 29 décembre 2017, date à laquelle il a été mis fin au contrat de location.

La demande en justice, formée par assignation du 23 décembre 2022, n’est donc pas éteinte par la prescription.

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir :

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Au cas présent, si M. [Z] n’a pas la qualité de locataire mais celle d’occupant, il résulte de la convention tripartite conclue le 21 juin 2016 que le versement du dépôt de garantie était expressément mis à sa charge, et l’intéressé justifie en outre avoir effectué ce paiement par chèque tiré sur son compte personnel, de sorte qu’il dispose bien d’un intérêt légitime à agir.

Sur le bien-fondé de la demande principale :

En vertu de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par son mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné.

L’état de compte édité le 8 février 2023 par la société GIT’IMMO GESTION, mandataire des bailleurs, fait apparaître un solde créditeur de 1.003,93 euros en faveur de l’occupant après imputation sur le montant du dépôt de garantie :

– d’un crédit de 75,20 euros au titre de la régularisation du loyer du mois de décembre 2017,

– d’un crédit de 157,91 euros au titre de la régularisation des charges,

– et d’une retenue de 329,18 euros au titre de réparations locatives.

Contrairement à ce que soutient l’intimé, il apparaît en effet que l’état des lieux de sortie mentionne certaines dégradations, lesquelles ont été chiffrées par la société OPERA GROUPE dans un rapport produit aux débats.

Il convient en conséquence de condamner les époux [G] à restituer à M. [Z] la somme principale de 1.003,93 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2018, le jugement entrepris étant réformé en ce sens.

Sur la demande reconventionnelle :

Contrairement à ce qui est soutenu, ce sont bien les époux [G] qui ont donné congé pour vendre, M. [N] [Z] ayant seulement accepté de quitter le logement avant l’expiration du délai de préavis qui lui était imparti.

A aucun moment les bailleurs ne se sont opposés à ce départ anticipé, et il résulte au contraire de l’état de compte précité que leur mandataire a accepté de rembourser une partie du loyer du mois de décembre 2017 au prorata du nombre de jours d’occupation effectifs.

C’est donc à bon droit que le tribunal les a déboutés de leur demande en paiement d’une indemnité compensatrice de préavis.

Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a condamné les époux [G] à payer à M. [Z] une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, en retenant qu’ils avaient opposé une résistance abusive à sa légitime réclamation, en dépit de ses nombreuses démarches amiables.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [G] à payer à M. [Z] la somme principale de 1.257,91 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2018,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne solidairement les époux [G] à payer à M. [Z] la somme principale de 1.003,93 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2018,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne les époux [G] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à M. [N] [Z] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT