La cour d’appel a confirmé le jugement du premier juge, soulignant que le bailleur a respecté ses obligations en matière de logement décent. Les désordres signalés ont été traités, et la responsabilité du bailleur n’a pas été engagée pour des incidents isolés.
L’essentiel
- La cour a confirmé le jugement du premier juge.
- Le bailleur a respecté son obligation de logement décent.
- La remontée d’odeurs n’est pas imputable au bailleur.
- La preuve de la faute n’a pas été établie.
- Les demandes accessoires ont été rejetées.
- Importance de la preuve dans les litiges locatifs.
Contexte de l’affaire
Une commission de conciliation a été saisie, mais n’a pas réussi à rapprocher les parties. Le locataire a alors déposé une requête contre l’agence immobilière pour obtenir le remboursement de frais et des dommages-intérêts. Par la suite, le bailleur a délivré un commandement de payer pour des loyers impayés. Le locataire a également signalé la situation sur une plateforme dédiée et a demandé des dommages-intérêts supplémentaires.
Les procédures ont été jointes, et le locataire a formulé plusieurs demandes, notamment la reconnaissance de fautes professionnelles de l’agence et le non-respect des obligations par le bailleur, qui aurait entraîné une vie dans un logement indigne. En réponse, l’agence et le bailleur ont contesté les accusations, demandant le déboutement du locataire et la condamnation de ce dernier pour loyers impayés et procédure abusive.
Le jugement du 3 décembre 2024 a partiellement donné raison au locataire, condamnant l’agence et le bailleur à verser certaines sommes, tout en déboutant le locataire de plusieurs de ses demandes. Le bailleur a fait appel, demandant la confirmation de certaines condamnations et le déboutement du locataire. La cour a finalement confirmé le jugement en partie, tout en réformant certains aspects, notamment en déboutant le locataire de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Logement décent conforme aux exigences de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
- Assainissement individuel fonctionnel et conforme, attesté par des preuves fournies par les locataires précédents et l’entretien effectué.
- Remontée d’odeurs traitée rapidement par le bailleur, sans récurrence du problème.
- Absence de preuve d’une faute intentionnelle ou d’une légèreté blâmable de la part du locataire dans le cadre de la procédure abusive.
- Demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance non fondée, car aucun trouble imputable au bailleur n’a été établi.
- Condamnation aux dépens d’appel et frais de saisie attribution justifiés par le montant réclamé.
Réflexe
Concernant la procédure abusive, la cour a rappelé que la faute doit être prouvée, ce qui n’a pas été le cas ici. Les demandes accessoires ont été rejetées, et le locataire a été condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La cour a également liquidé les frais de saisie attribution, justifiés par le montant de 640 euros. La décision souligne l’importance de la preuve dans les litiges locatifs et la nécessité de respecter les obligations contractuelles des bailleurs.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Constatations des locataires précédents et suivants attestant de la conformité et du bon fonctionnement de la fosse septique.
- Rapport d’intervention de l’entreprise d’entretien de la fosse septique.
- Signalement d’une remontée d’odeurs par le locataire au bailleur, suivi de la vidange de la fosse septique.
- Absence de constatation d’indécence du logement par les autorités compétentes.
- État des lieux réalisé le 20 janvier 2023.
- Documents relatifs à la mise en demeure du bailleur pour effectuer des travaux nécessaires.
Conséquences pratiques
Cette décision de la cour d’appel a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans le litige locatif. Le bailleur, ayant respecté ses obligations, voit sa position renforcée, tandis que le locataire, dont les demandes ont été rejetées, doit faire face à des conséquences financières.
- Le bailleur est confirmé dans son droit à percevoir les loyers sans contestation sur la décence du logement.
- Le locataire est débouté de sa demande de dommages et intérêts, ce qui limite ses recours financiers.
- Le locataire est condamné aux dépens d’appel, ce qui augmente ses charges financières.
- Le bailleur peut récupérer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700, renforçant sa position financière.
- Les frais de saisie attribution, liquidés à 640 euros, sont à la charge du locataire, augmentant son coût total du litige.
- Cette décision souligne l’importance de la preuve dans les litiges locatifs, incitant les parties à documenter leurs réclamations de manière rigoureuse.
Checklist
Enseignements de cette décision
- Vérifier la conformité du logement avec l’article 6 de la loi 89-462.
- Documenter toutes les interventions effectuées par le bailleur.
- Conserver les rapports d’entretien et les états des lieux.
- Signaler rapidement tout désordre au bailleur par écrit.
- Préparer des preuves solides en cas de litige (témoignages, photos).
À éviter
- Ne pas ignorer les problèmes signalés par le locataire.
- Éviter de faire des demandes de dommages sans preuves suffisantes.
- Ne pas négliger les délais de réponse aux mises en demeure.
- Éviter les procédures abusives sans fondement solide.
- Ne pas omettre de consulter un avocat en cas de litige complexe.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la remise d’un logement décent par le bailleur ?
Selon l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et répondant à un niveau de performance minimal. Ce niveau de performance est défini par un décret en Conseil d’État. En l’espèce, le logement litigieux est équipé d’un assainissement individuel conforme et fonctionnel, et les troubles signalés par le locataire ont été remédiés par le bailleur.
Quels sont les critères de recevabilité des demandes en justice selon le code de procédure civile ?
La cour doit, conformément à l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée. La déclaration d’appel et les conclusions de la partie appelante doivent être signifiées à la partie intimée, qui doit constituer avocat dans un délai de 15 jours, faute de quoi un arrêt peut être rendu contre elle sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
Quelle est la qualification juridique des obligations du bailleur en matière de diagnostics techniques ?
L’article 6 de la loi 89-462 impose au bailleur de fournir des diagnostics techniques au locataire. En l’espèce, les diagnostics de performance énergétique et d’état de l’installation électrique ont été remis au preneur après la signature du bail, ce qui est conforme à la législation en vigueur. La cour a retenu que l’agence n’a pas signalé l’existence d’une fosse septique dont l’entretien incombe au locataire, mais cela n’a pas été considéré comme un manquement engageant la responsabilité du bailleur.
Quels sont les éléments déterminants pour établir un trouble de jouissance dans un logement ?
Pour établir un trouble de jouissance, il faut démontrer que le bailleur n’a pas permis une jouissance paisible du logement. Dans cette affaire, la cour a constaté que la remontée d’odeurs signalée par le locataire ne s’est produite qu’une seule fois et a été remédiée par le bailleur. Par conséquent, aucun trouble de jouissance n’a pu être imputé au bailleur, et la demande en dommages-intérêts pour trouble de jouissance a été rejetée.
Quelles sont les conditions pour qu’une action en justice soit considérée comme abusive ?
L’exercice d’une action en justice ne peut être qualifié d’abusif que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol. Dans cette affaire, la cour n’a pas trouvé de preuve d’une telle faute de la part du locataire, et la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive a donc été rejetée.
Quels sont les critères pour la fixation des dépens en matière de procédure civile ?
Les dépens sont à la charge de la partie qui succombe, conformément aux dispositions du code de procédure civile. Dans cette affaire, le locataire a été condamné à supporter les dépens d’appel, augmentés d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de la procédure de première instance et d’appel.
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08 Avril 2026
AB/CH
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N° RG 25/00288 –
N° Portalis DBVO-V-B7J-DKTX
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[J] [F]
C/
[D] [L]
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GROSSES le
aux avocats
ARRÊT n° 119-26
COUR D’APPEL D’AGEN
Chambre Civile
LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,
ENTRE :
Monsieur [J], [Y] [F]
né le 15/05/1957à [Localité 1] (47)
de nationalité français, retraité,
domicilié : [Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Elodie DRIGO, avocat postulant au barreau d’AGEN et par Me Léa TONDINI, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
APPELANT d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 03 Décembre 2024, RG 24/00051
D’une part,
ET :
Monsieur [D] [L]
de nationalité française,
domicilié : [Adresse 2]
[Localité 3]
N’ayant pas constitué avocat,
INTIMÉ
D’autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Février 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :
Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience
Assesseur : Dominique BENON, Conseiller
qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :
Anne Laure RIGAULT, Conseiller
en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,
Greffière : Catherine HUC
ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
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EXPOSÉ DU LITIGE.
Vu l’appel interjeté le 9 avril 2025 par M [J] [F] à l’encontre d’un jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 3 décembre 2024, la déclaration d’appel a été signifiée à M [D] [L] le 3 juin 2025 à sa personne
Vu les conclusions de M [J] [F] en date du 8 juillet 2025 signifiées à M [D] [L] le 6 août 2025 à sa personne.
Vu l’ordonnance de clôture du 7 janvier 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 4 février 2026.
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Selon acte sous seing prive en date du 8 décembre 2022 a effet au 1er janvier 2023, M [F] a donné en location à M [L] un logement sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 640 euros outre 10 euros à titre de provisions pour les charges. Le bail a été rédigé par l’agence Lot Immo & Co, mandataire de M [F], selon mandat de location conclu le 21 novembre 2022.
Un état des lieux contradictoire a été dresse le 20 janvier 2023, date d’entrée dans les lieux du locataire.
Le 14 octobre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception, M [L] signale au bailleur divers désordres. Le 28 octobre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception, M [L] met en demeure M [F] de réaliser différents travaux. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2023, le conseil du bailleur répond au locataire. Par courrier du 28 novembre 2023, il l’informe d’une révision du loyer et des charges ainsi que d’un arriéré de loyer d’un montant de 45,03 euros.
La commission départementale de conciliation, saisie par le locataire, conclut à une non-conciliation entre les parties le 12 janvier 2024 du fait de l’absence de l’agence immobilière et du bailleur.
Le 28 février 2024, M [L] dépose une requête devant ce tribunal à l’encontre de l’agence Lot Immo & Co aux fins de remboursement des frais d’agence à hauteur de 338 euros et de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros. L’affaire est enrôlée sous le n° 24-51
Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, M [F] fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le mettant en demeure de régler la somme de 474,12 euros au titre des loyers et charges impayées à la date de l’acte outre les frais.
Le 30 avril 2024, le locataire effectue un signalement sur la plate-forme Histologe et formule une nouvelle requête devant le tribunal à l’encontre de son bailleur à qui il demande la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts. L’affaire est enrôlée sous le n° 24-127.
Il est procédé aux jonctions des procédures.
M [L], demande à ce tribunal de
– constater que l’agence Lot Immo & Co a commis des fautes professionnelles susceptibles d’engager sa responsabilité ;
– constater que M [F] n’a pas respecté ses obligations en qualité de bailleur, l’obligeant à vivre pendant 19 mois dans un logement indigne ; par conséquent,
– condamner l’agence Lot Immo & Co tau paiement des sommes :
– condamner M [F] au paiement des sommes suivantes :
-condamner le bailleur à l’ obligation d’effectuer tous les diagnostics obligatoires.
L’agence Lot Immo & Co et M [F], demandent au tribunal, de :
– constater que l’agence Lot Immo & Co n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ; constater que M [F] n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ; constater que le demandeur ne démontre l’existence d’aucun préjudice ; constater la mauvaise foi évidente du demandeur ;
– par conséquent, le débouter de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre ;
– le condamner au paiement de la somme de 3.727,10 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie ;
– le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au profit de l’agence Lot Immo & Co à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au profit de M [F] a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et malicieuse ;
– le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros à l’agence Lot Immo & Co et M [F], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Par jugement en date du 3 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a notamment :
– condamné l’agence Lot Immo & Co à verser M [L] les sommes de :
– condamné M [F] à verser à M [L] les sommes de :
– condamné M [L] à verser à M [F] les sommes de :
– autorisé M [F] à conserver le dépôt de garantie de 640 euros qui viendra en déduction des sommes dues par M [L] ;
– débouté l’agence Lot Immo & Co du surplus de ses demandes ;
– débouté M [F] du surplus de ses demandes ;
– débouté M [L] du surplus de ses demandes.
– condamné l’agence Lot Immo & Co et M [F] in solidum aux dépens.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que :
– les diagnostics techniques (performance énergétique et état de l’installation électrique) ont été remis au preneur après la signature du bail peut importe que le preneur soit entré dans les lieux postérieurement à la remise des diagnostics ; l’agence n’a pas signalé l’existence d’une fosse septique dont l’entretien incombe au locataire.
– l’indécence du logement n’est pas caractérisée mais le bailleur n’a pas permis une jouissance paisible en raison du dysfonctionnement de l’assainissement individuel.
– le décompte des loyers et charges impayés n’est pas contestable
– il est fait droit à la demande du chef des réparations locatives à concurrence des montants justifiés
– la procédure n’est pas abusive.
Les chefs du jugement critiqués dans la déclaration d’appel sont les suivants :
– condamné M [F] à verser à M [L] les sommes de :
– débouté M [F] du surplus de ses demandes ;
– condamné l’agence Lot Immo & Co et M [F] in solidum aux dépens
M [J] [F] demande à la cour de :
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a
– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
– statuant à nouveau,
– débouter M [L] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M [F] ;
– condamner M [L] au paiement de la somme de 3.737,10 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie ;
– condamner M [L] au paiement de la somme de 1.500,00 euros au profit de M [F] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et malicieuse ;
– condamner M [L] au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure en première instance, outre les entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré.
– condamner M [L] à :
Monsieur [D] [L] n’a pas constitué avocat.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
La déclaration d’appel et les conclusions de la partie appelante ont été signifiées à la partie intimée respectivement par actes des 3 juin 2025 et 06 août 2025 remises à sa personne, indiquant à la partie intimée que faute pour elle de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle ci, elle s’exposait à ce qu’un arrêt soit rendu contre elle sur les seuls éléments fournis par son adversaire, et rappelant les dispositions de l’article 909 du code de procédure civile. La partie intimée n’a pas constitué avocat, il sera donc statué par arrêt réputé contradictoire conformément au dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
La cour ne doit, par application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée, et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l’appui de ces motifs.
1- Sur la délivrance du logement :
Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.
Aux termes de l’article 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivant : 3 des installations d’évacuation des eaux ménagères et eaux vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents, munies d’un siphon.
En l’espèce le logement litigieux est équipé d’un assainissement individuel. La fosse septique est conforme et fonctionnelle ainsi qu’en attestent les locataires précédant l’intimé et lui succédant, et l’entrepris en assurant l’entretien. Le locataire a signalé au bailleur une remontée d’odeurs, le bailleur a fait procéder à la vidange de la fosse septique, le phénomène ne s’est pas reproduit. M [L] a fait intervenir dans les lieux loués les autorités compétentes pour constater l’indécence du logement qui n’a pas été retenue.
La remontée d’odeur ne s’est produite qu’une seule fois, il y a été remédié par le bailleur, aucun trouble de jouissance ne peut être imputable au bailleur.
M [L] est débouté de sa demande en dommages intérêts pour trouble de jouissance et le jugement est réformé en ce sens.
M [F] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il porte condamnation au paiement de la somme de 3.737,10 euros au titre de la dette locative, loyers et charges impayés et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.
2- Sur la demande en dommages intérêts pour procédure abusive :
L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équipollente au dol. La preuve d’une telle faute de la part de M [L] n’est pas rapportée, la demande de dommages intérêts sera donc rejetée.
3- Sur les demandes accessoires :
M [L] succombe, il supporte les dépens d’appel, augmentés d’une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et celle d’appel, augmentés des frais de saisie attribution injustifiée, liquidés à la somme justifiée de 640,00 euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition , et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :
-condamné M [F] à verser à M [L] les sommes de :
– condamné M [F] aux dépens de première instance.
Le réforme de ces seuls chefs et statuant à nouveau,
Déboute M [L] de sa demande en dommages intérêts au titre des préjudices moral et financier.
Condamne M [L] aux dépens de première instance.
Y ajoutant, condamne M [L] à payer à M [F] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne M [L] aux entiers dépens d’appel outre les frais de saisie attribution, liquidés à la somme de 640,00 euros.
Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel d’Agen, 8 avril 2026, N° de RG 25/00288 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Responsabilité bailleur — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Droit de la location d'habitation
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