L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose un délai de deux mois pour contester les décisions des assemblées générales des copropriétaires. Cette décision illustre l’irrecevabilité d’un acte introductif d’instance en raison du non-respect de ce délai, tout en validant la régularité de la notification.
L’essentiel
- Délai de deux mois pour contester les décisions des AG.
- Notification par lettre recommandée fait courir le délai.
- Absence de mandataire formel n’invalide pas la notification.
- Arguments des appelants écartés par la jurisprudence.
- Condamnation aux dépens et article 700 du CPC appliqué.
Contexte de l’affaire
En réponse, le syndicat des copropriétaires a soulevé une exception de forclusion, arguant que les indivisaires avaient perdu leur droit d’action en raison du non-respect du délai de deux mois prévu par la loi du 10 juillet 1965. Le juge de la mise en état a déclaré les demandes des indivisaires irrecevables, considérant que le délai avait commencé à courir à partir de la première présentation de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, le 8 août 2022.
Les indivisaires ont interjeté appel, contestant la régularité de la notification et l’application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, qu’ils estimaient incompatible avec la loi de 1965. Ils ont également soutenu que le point de départ du délai de recours ne devrait être fixé qu’à la date de réception effective du procès-verbal.
La cour a confirmé la décision du premier juge, soulignant que la notification par lettre recommandée était conforme aux exigences légales et que le délai de recours avait été correctement calculé. Elle a également noté que l’indivision était représentée par un mandataire tacite, ce qui rendait la notification valide. En conséquence, les indivisaires ont été condamnés à verser une somme au syndicat des copropriétaires pour couvrir les frais de la procédure.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Le délai de contestation de deux mois a commencé à courir à partir de la première présentation de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.
- L’indivision a désigné tacitement un mandataire, validant ainsi la notification adressée à l’un des indivisaires.
- La notification par lettre recommandée fait courir le délai pour agir, même si elle n’atteint pas effectivement son destinataire.
- La jurisprudence a confirmé la compatibilité des règles de notification avec les engagements internationaux de la France.
- La notification ne nécessite pas la reproduction intégrale des articles de loi, tant que les dispositions essentielles sont respectées.
- La représentation de l’indivision par un mandataire commun a été reconnue, permettant la validité des décisions prises lors de l’assemblée générale.
Réflexe
La question de la régularité de la notification a été abordée, le juge ayant considéré que l’indivision avait désigné tacitement un mandataire, ce qui a permis de valider la notification adressée à l’un des indivisaires. L’absence de désignation formelle d’un mandataire n’a pas été jugée comme un obstacle à la validité de la notification, car l’indivision n’ayant pas la personnalité morale, elle est représentée par un mandataire commun.
Les appelants ont également soulevé une prétendue incompatibilité de l’article 64 du décret avec l’article 42 de la loi, ainsi qu’une atteinte au droit d’accès au juge, mais ces arguments ont été écartés. La jurisprudence a confirmé que la notification par lettre recommandée, même si elle n’atteint pas effectivement son destinataire, fait courir le délai pour agir. En conséquence, la cour a confirmé l’ordonnance du premier juge, condamnant les appelants aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Notification du procès-verbal d’assemblée générale datée du 8 août 2022.
- Article 64 du décret du 17 mars 1967 concernant les délais de notification.
- Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actions en contestation des décisions des assemblées générales.
- Participation de [X] [R] à l’assemblée générale en tant que mandataire tacite de l’indivision.
- Jurisprudence de la Cour de cassation sur la compatibilité des règles de notification avec les engagements internationaux de la France.
Conséquences pratiques
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le syndicat des copropriétaires obtient une reconnaissance de ses droits, tandis que les appelants subissent des conséquences financières et procédurales en raison de leur irrecevabilité.
- Le syndicat des copropriétaires reçoit une indemnisation de 2000 € pour couvrir ses frais juridiques.
- Les appelants sont condamnés aux dépens, ce qui augmente leur charge financière.
- La décision renforce la validité des notifications effectuées par lettre recommandée, même en cas de contestation.
- Les appelants doivent revoir leur stratégie de contestation des décisions d’assemblée générale pour éviter de futurs échecs.
- La cour a confirmé la possibilité d’une représentation tacite dans le cadre d’une indivision, ce qui peut influencer d’autres cas similaires.
Checklist
Enseignements de cette décision
- Contester les décisions d’AG dans les deux mois suivant la notification.
- Envoyer la notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Vérifier la désignation d’un mandataire pour l’indivision.
- Consulter la jurisprudence sur la validité des notifications.
- Préparer un acte introductif d’instance dans les délais impartis.
À éviter
- Ignorer le délai de deux mois pour contester.
- Omettre de désigner formellement un mandataire pour l’indivision.
- Contester sans preuve de réception de la notification.
- Attendre la dernière minute pour agir.
- Ne pas se référer aux articles de loi pertinents lors de la contestation.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant le délai de recours en matière de contestation des décisions d’assemblées générales de copropriété ?
Le délai de recours pour contester les décisions des assemblées générales de copropriété est régi par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois ». Ce délai court à compter de la première présentation de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967.
Quels sont les critères de recevabilité d’une action en nullité d’une résolution d’assemblée générale de copropriété ?
Pour qu’une action en nullité d’une résolution d’assemblée générale soit recevable, il est nécessaire que le copropriétaire ait respecté le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai commence à courir à partir de la première présentation de la notification du procès-verbal, comme précisé par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. En cas de déchéance, l’action devient irrecevable.
Quelle est la portée de la déchéance par rapport à la prescription en matière de contestation des décisions d’assemblées générales ?
L’expiration du délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale entraîne une déchéance et non une prescription. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que cette déchéance est applicable à peine de nullité des actions en contestation. En revanche, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans selon l’article 2224 du Code civil, mais cela ne s’applique pas aux actions de contestation des décisions d’assemblées générales.
Quels sont les éléments déterminants pour la régularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale ?
La régularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale est déterminée par le respect des modalités de notification prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, qui stipule que la notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La jurisprudence a établi que cette notification fait courir le délai pour agir, même si elle n’atteint pas effectivement son destinataire.
Quelle est la conséquence de l’absence de désignation d’un mandataire dans le cadre d’une indivision pour la notification ?
En cas d’indivision, l’absence de désignation formelle d’un mandataire n’empêche pas la validité de la notification. L’indivision est représentée par un mandataire commun, et la participation d’un indivisaire à l’assemblée générale, comme mandataire tacite, valide la notification faite à son domicile. Cela est conforme aux dispositions de l’article 815-3 du Code civil.
Quels sont les moyens de défense relatifs à l’illégalité alléguée de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 ?
Les appelants soutiennent que l’article 64 du décret du 17 mars 1967 est incompatible avec l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 2224 du Code civil. Cependant, la jurisprudence a confirmé la compatibilité de ces règles avec les engagements internationaux de la France, notamment en ce qui concerne le droit d’accès à un tribunal, tel que protégé par l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme.
Quelle est la motivation du juge concernant la fixation du point de départ du délai de recours ?
Le juge a motivé sa décision en considérant que le point de départ du délai de deux mois court à compter de la première présentation de la notification du procès-verbal, conformément aux règles générales de computation des délais. Cette approche vise à sécuriser le fonctionnement des copropriétés et à éviter qu’un copropriétaire puisse retarder le délai de recours en ne retirant pas un courrier recommandé.
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CHAMBRE DES URGENCES
COPIES EXECUTOIRES EXPÉDITIONS :
la SCP ROBILIARD
la SELARL CABINET [F] [O]
ARRÊT du : 1er AVRIL 2026
n° : N° RG 24/02882 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HCZW
DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judicaire de Blois en date du 02 Juillet 2024
PARTIES EN CAUSE
APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265308611291574
Monsieur [X] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Denys ROBILIARD de la SCP ROBILIARD, avocat au barreau de BLOIS
Madame [D] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Denys ROBILIARD de la SCP ROBILIARD, avocat au barreau de BLOIS
INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265308840715295
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS AGENCE IMM, dont le siège social est:
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Audrey HAMELIN de la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS
’ Déclaration d’appel en date du 24 Septembre 2024
’ Ordonnance de clôture du 17 juin 2025
Lors des débats, à l’audience publique du 24 SEPTEMBRE 2025, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;
Lors du délibéré :
Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président,
Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,
Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier, lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;
ARRÊT :
L’arrêt devait initialement être prononcé le 26 novembre 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au1er avril 2026 ;
Arrêt : prononcé le 1er AVRIL 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
Par acte en date du 14 octobre 2022, [C] [R] et [D] [R] assignaient devant le tribunal judiciaire de Blois le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], et ce aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution numéro 20 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires en date du 5 juillet 2022, et de voir constater que l’emplacement de fait des places 655 et 656 empêche la jouissance normale du lot de leur indivision et de voir ordonner au syndicat des copropriétaires de supprimer ces places pour les réimplanter sur les superficies restant disponibles.
Par conclusions d’incident, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] saisissait le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer [C] [R] et [D] [R] recevable dans leur action, atteinte par la déchéance de leur droit d’action.
Par une ordonnance en date du 2 juillet 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Blois déclarait irrecevables car atteintes de la déchéance de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les prétentions de [C] [R] et [D] [R] tendant à voir obtenir l’annulation de la résolution numéro 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2022 et les condamnait à payer à ce syndicat la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par une déclaration déposée au greffe le 24 septembre 2024, [C] [R] et [D] [R] interjetaient appel de cette ordonnance.
Par leurs dernières conclusions, ils en sollicitent l’infirmation, demandant à la cour de rejeter l’exception de forclusion élevée par le syndicat des copropriétaires.
Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise et l’allocation de la somme de 2000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
SUR QUOI :
Attendu que pour prononcer comme il l’a fait, le premier juge a retenu, après avoir cité les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 18 et de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, a considéré que le délai de deux mois a couru à compter de la première présentation du courrier recommandé portant notification du procès-verbal d’assemblée générale, soit le 8 août 2022, l’acte introductif d’instance ayant été signifié le 14 octobre 2022 ;
Que quant à la régularité de la notification en ce qu’il serait adressée au domicile de [X] [R], le premier juge a considéré que l’indivision n’ayant pas désigné de mandataire, il est admis que les indivisions désignent un mandataire tacitement, rappelant que la convocation lui avait été adressée en visant l’indivision, et qu’il s’était comporté au cours de l’assemblée générale comme mandataire tacite ;
Attendu que les appelants invoquent l’illégalité alléguée de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, lequel ne serait pas compatible avec l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, particulièrement depuis qu’il rappelle, à la suite de la loi du 23 novembre 2018 ,que les dispositions de l’article 2224 du Code civil lui sont applicables ;
Qu’ils estiment que pour exercer une action en nullité d’une délibération, il faut pouvoir disposer du procès-verbal de l’assemblée générale, prétendant que le point de départ du délai de recours ne peut être que la date à laquelle le requérant aurait été en possession de ce procès-verbal ou aurait dû être en possession de celui-ci ;
Attendu que l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et que le délai qu’elles font, le cas échéant ,courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ;
Que la première présentation de la notification du procès-verbal litigieux a été faite le 9 août 2022;
Attendu que, outre l’incompatibilité alléguée de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avec l’article 42 de la du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du Code civil, les appelants prétendent que la décision de première instance serait incompatible avec le droit au juge tel que protégé par l’article 6.2 de la Convention européenne de sauvegarde des droits et des libertés fondamentales;
Qu’ils reprochent au juge de la mise en état de considérer que la fixation du point de départ du délai de deux mois à compter du lendemain de la notification n’est qu’un rappel des règles générales de la computation des délais telle que rappelée à l’article 641 du Code civil, et de poursuivre en indiquant que « si la règle selon laquelle le délai de deux mois court à compter de la première présentation du courrier recommandé est dérogatoire aux règles posées par l’article 668 du code de procédure civile et aux solutions jurisprudentielles dégagées par ces textes, il reste que le décret du 4 avril 2000 dont est issue cette précision n’a pas corrélativement modifié l’article 18 du décret » et d’ajouter que « ces dispositions issues du décret du 4 avril 2000 ont pour objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse ,en s’abstenant de retirer un courrier recommandé ,empêcher le délai de recours de courir, et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale, de telle sorte qu’il n’était pas porté une atteinte injustifiée au droit à l’accès à un tribunal garanti par l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme (Civ. 3me , 29 juin 2023, numéro 21 ’ 21. 708) »,
Qu’ils observent qu’en matière administrative, le délai de recours ne court pas de la première présentation de la lettre mais de la date de la signature de son accusé de réception, sauf quand la lettre n’est pas retirée auquel cas il court de la date de sa première présentation, avant d’en conclure par analogie qu’en matière de copropriété, dont les exigences ne sauraient être supérieures à l’intérêt public protégé par les règles de recours administratif et en raison des exigences de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme, le délai de recours, quelle qu’en soit la nature, suppose à la fois qu’il soit précisé complètement et que son point de départ ne courre, en cas de retrait de la lettre recommandée, que de la date de signature de l’accusé de réception, sauf quand la lettre n’est pas retirée, auquel cas c’est la date de la première présentation qui constitue le point de départ du délai , et considèrent que la solution donnée par le décret du 4 avril 2000 dans sa modification du décret du 17 mars 1967 porte une atteinte disproportionnée au droit à l’accès à un tribunal, l’article 6 de la Convention européenne ayant une valeur supra légale en application de l’article 55 de la constitution ;
Attendu, s’agissant de l’illégalité alléguée de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ;
Que l’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans,
Attendu que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne encore que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois ;
Que l’expiration du délai de deux mois emporte ainsi non pas prescription, mais déchéance ;
Que le renvoi de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à l’article 2224 du Code civil concerne les règles de la prescription, les dispositions concernant la prescription constituant en outre des règles particulières qui dérogent aux règles générales ;
Attendu que la précision apportée par l’article 64 du délai du 17 mars 1967 relativement au délai prévu à peine de déchéance n’est donc aucunement illégale ;
Attendu que la jurisprudence constante de la Cour de cassation a répondu à l’argumentation invoquée par les appelants en retenant la compatibilité de telles règles avec les engagements internationaux de la France ;
Attendu en ce qui concerne l’insuffisance alléguée par les appelants de la seule mention de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, que, s’il est exact que le syndic s’est limité à reproduire les dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 sans reproduire les dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le juge de la mise en état a rappelé juste titre que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’exige nullement que l’article 18 du décret du 17 mars 1967 € soit reproduit ;
Que ce motif est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, laquelle décide de façon constante qu’en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la notification du procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir et ne porte pas une atteinte injustifiée au droit d’accès à un tribunal garanti par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;
Attendu qu’en cas d’indivision, les indivisions sont représentées par un mandataire commun, [X] [R] étant intervenu en cette qualité à l’assemblée générale litigieuse, l’indivision appelante ne se trouvant donc pas fondée aujourd’hui à se plaindre de ce que la notification a été faite à son seul domicile ;
Que [X] [R] a participé aux travaux de l’assemblée générale, et y a exercé son droit de vote au nom de l’indivision sans se plaindre de l’absence de l’autre membre de ladite indivision ;
Que la partie appelante ne peut valablement reprocher au syndic d’avoir « choisi » entre les deux indivisaires ;
Que l’indivision n’a pas la personnalité morale, mais a une existence légale ;
Que le juge de la mise en état a décidé avec pertinence que le mandataire était désigné tacitement, conformément aux dispositions de l’article 815 ’3 du Code civil ;
Attendu que la partie appelante reproche au premier juge d’avoir semblé déduire du fait que [D] [R] « partage son vote », une ratification de celui-ci, et d’avoir, selon les appelants, oublié qu’« aucun des indivisaires ne peut s’imposer à l’autre » et que si la désignation d’un mandataire peut intervenir tacitement, elle suppose de procéder de la volonté des indivisaires « et non de l’un d’entre eux seulement »,
Que cela concerne les relations des deux appelants entre eux, mais aucunement les tiers ;
Attendu ainsi que l’indivision été valablement représentée à l’assemblée générale litigieuse, aucun des membres n’ayant opposé en temps utile de contestation sur ce point et que c’est donc à juste titre que la notification a été faite à l’un des indivisaires ;
Attendu qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise ;
Attendu qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée l’intégralité des sommes qu’elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;
Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de lui allouer à ce titre la somme qu’elle réclame ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME l’ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
CONDAMNE [C] [R] et [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pris en la personne de son syndic l’agence IMM la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE [C] [R] et [D] [R] aux dépens et AUTORISE la SELARL Cabinet [F] [O] à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel d’Orléans, 1 avril 2026, N° de RG 24/02882 — Thématiques associées : Copropriété — Contester une décision — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Copropriété
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