Congé d’un bail commercial pour invalidité : quelles sont les conditions de validité et les conséquences pour le locataire ? – Cour d’appel de Riom, 1 avril 2026, N° de RG 24/01794

Quelle est la règle de droit applicable concernant la faculté de donner congé dans le cadre d’un bail commercial ?

L’article L145-4 du code de commerce stipule que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. L’alinéa 4 précise que le preneur ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa. En l’espèce, le preneur justifie d’un état d’invalidité au moment de la délivrance du congé, ce qui rend le congé valable.

Quels sont les critères de recevabilité du congé délivré par le preneur ?

Le congé délivré par le preneur doit respecter les conditions de forme et de délai prévues par l’article L145-4 du code de commerce. En l’espèce, le preneur a fait signifier le congé par acte de commissaire de justice, ce qui est conforme aux exigences légales. De plus, le preneur a justifié de son état d’invalidité au moment de la délivrance du congé, ce qui lui confère le droit de mettre fin au bail selon les dispositions de l’alinéa 4 de l’article précité.

Quelle est la qualification juridique des demandes en paiement de loyers et charges ?

Les demandes en paiement de loyers et charges doivent être fondées sur l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible. En l’espèce, le tribunal a constaté que le congé a pris effet au 1er septembre 2022, ce qui signifie que seules les sommes dues jusqu’à cette date peuvent être réclamées. La SCI [Y] a été déboutée de ses demandes de paiement des loyers et charges postérieurs à l’effet du congé, car le preneur s’est acquitté de ses obligations jusqu’à cette date.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision concernant les réparations locatives ?

La SCI [Y] devait prouver que les dégradations étaient imputables au preneur, ce qui nécessite la production d’un état des lieux d’entrée et de sortie. En l’absence de ces documents, la SCI [Y] n’a pas pu démontrer que les réparations locatives étaient dues par le preneur. Le tribunal a donc débouté la SCI [Y] de ses demandes en paiement pour réparations locatives, considérant qu’elle n’avait pas apporté la preuve des dégradations.

Quelle est la portée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais irrépétibles. En l’espèce, la SCI [Y], ayant succombé en toutes ses prétentions, a été condamnée à payer une somme au titre de l’article 700, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Le tribunal a jugé inéquitable de laisser à la charge du preneur les frais engagés dans le cadre de la procédure, ce qui a conduit à la condamnation de la SCI [Y] à verser une somme au preneur.