Résiliation de bail pour impayés : modalités de paiement et suspension des effets – Tribunal judiciaire de Thionville, 30 avril 2026, N° de RG 25/00247

La juridiction a statué sur la résiliation de bail et l’expulsion pour impayés locatifs. La décision a été rendue en l’absence de la défenderesse, jugée régulière et recevable. La notification de l’assignation et la justification des impayés ont été effectuées conformément aux exigences légales. La clause résolutoire a été acquise, et la défenderesse a été condamnée à verser 1.883,08 euros avec intérêts. Des délais de paiement ont été accordés, suspendant les effets de la clause résolutoire.

L’affaire concerne un litige entre un bailleur, l’E.P.I.C. [S], et une locataire, ayant signé un contrat de bail le 28 avril 2022 pour un appartement à Nilvange. Le loyer mensuel était fixé à 339,53 euros, avec une provision sur charges de 109,10 euros. Suite à des impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer le 12 juin 2025, qui est resté sans effet. En conséquence, le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

Lors de l’audience du 3 mars 2026, le bailleur a maintenu ses demandes, tout en présentant un décompte actualisé des arriérés de loyer, s’élevant à 1.883,08 euros. Bien que la locataire ait été régulièrement assignée, elle ne s’est pas présentée. Le juge a donc examiné la recevabilité de la demande et a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail.

Le juge a également pris en compte la reprise des paiements par la locataire, qui a commencé à régler le loyer courant, et a décidé d’accorder des délais de paiement. La locataire pourra ainsi s’acquitter de sa dette en 36 mensualités, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant cette période. En cas de non-respect des paiements, le bailleur pourra procéder à l’expulsion.

Enfin, le juge a condamné la locataire aux dépens, tout en déboutant le bailleur de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance est exécutoire à titre provisoire, et aucune transmission de décision au représentant de l’État n’est requise.

La juridiction a statué sur la demande de résiliation de bail et d’expulsion en raison d’impayés locatifs. Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, la décision a été rendue malgré l’absence de la défenderesse, la demande étant jugée régulière et recevable. La notification de l’assignation à la préfecture et la justification de la situation d’impayés à la Caisse des allocations familiales ont été effectuées conformément aux exigences des articles 24 III et II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rendant la demande recevable. La clause résolutoire a été acquise, ayant été signifiée par un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément à l’article 24 I de la même loi. Le montant des arriérés locatifs a été établi à 1.883,08 euros, et la défenderesse a été condamnée à verser cette somme avec intérêts, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Des délais de paiement ont été accordés, suspendant les effets de la clause résolutoire, en vertu de l’article 24 V de la loi précitée. La partie perdante a été condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, tandis que la demande au titre de l’article 700 a été rejetée pour des raisons d’équité. L’ordonnance est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. La notification de la résiliation du bail au préfet n’a pas été ordonnée en raison de l’octroi de délais de paiement.

• Notification de l’assignation à la préfecture de Moselle par voie électronique le 1er septembre 2025.
• Justification de la situation d’impayés à la Caisse des allocations familiales par document daté du 5 juin 2025.
• Commandement de payer signifié le 12 juin 2025, demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
• Décompte des arriérés de loyer s’élevant à 1.883,08 euros, actualisé à la date du 2 mars 2026.
• Preuve de la reprise des paiements par la locataire, corroborée par le décompte actualisé.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur, en tant que demandeur, a obtenu une décision favorable, tandis que la locataire, en tant que défenderesse, doit faire face à des obligations financières et à des conditions de paiement spécifiques.

• Le bailleur peut procéder à l’exécution de la décision, incluant la récupération des arriérés de loyer.
• La locataire est condamnée à verser la somme de 1.883,08 euros, augmentée des intérêts légaux.
• Des délais de paiement ont été accordés à la locataire, lui permettant de régler sa dette en 36 mensualités.
• La clause résolutoire est suspendue tant que la locataire respecte les modalités de paiement.
• En cas de non-paiement, le bailleur peut relancer la procédure d’expulsion.
• Les dépens sont à la charge de la locataire, augmentant son coût total de la procédure.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la notification de l’assignation dans les délais légaux.
• Documenter les impayés auprès des organismes compétents.
• Respecter les conditions de la clause résolutoire pour sa validité.
• Prévoir des délais de paiement si le locataire reprend les paiements.
• Anticiper les conséquences d’un défaut de paiement sur la clause résolutoire.

À éviter

• Ne pas négliger l’assignation et sa notification.
• Ignorer les délais de paiement accordés par le juge.
• Omettre de justifier les arriérés de loyer par des documents clairs.
• Ne pas se présenter à l’audience sans motif valable.
• Éviter de laisser des impayés sans communication avec le bailleur.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de location ?

La clause résolutoire dans un contrat de location est régie par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 12 juin 2025, et ce dernier est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, permettant ainsi l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Quels sont les critères de recevabilité d’une action en constatation de la résiliation du bail ?

La recevabilité de l’action en constatation de la résiliation du bail est fondée sur la notification préalable de la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l’espèce, le demandeur a justifié avoir notifié cette situation par document daté du 5 juin 2025, soit deux mois avant l’assignation du 29 août 2025, rendant ainsi la demande recevable.

Quelle est la procédure applicable en cas de non-comparution du défendeur ?

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, en cas de non-comparution du défendeur, le juge statue néanmoins au fond, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée. L’ordonnance rendue dans ce cadre est réputée contradictoire, conformément à l’article 473 du même code, permettant ainsi de garantir les droits des parties malgré l’absence de l’une d’elles.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation du montant des arriérés locatifs ?

La fixation du montant des arriérés locatifs repose sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Dans cette affaire, le demandeur a produit un décompte justifiant que le défendeur devait la somme de 1.883,08 euros à la date du 2 mars 2026. L’absence de contestation de la part du défendeur a conduit à la condamnation de ce dernier au paiement de cette somme.

Quelles sont les conditions pour l’octroi de délais de paiement au locataire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que le juge peut accorder des délais de paiement, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans le cas présent, le bailleur a constaté une reprise du paiement du loyer courant, ce qui a permis d’accorder des délais de paiement au défendeur.

Quels sont les effets de l’octroi de délais de paiement sur la clause résolutoire ?

L’octroi de délais de paiement suspend les effets de la clause résolutoire, comme le prévoit l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai fixé par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l’espèce, les effets de la clause résolutoire ont été suspendus pendant la durée des délais accordés, rendant ainsi la demande d’expulsion sans objet.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens dans le cadre d’une procédure judiciaire ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge qui en mettrait la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dans cette affaire, le défendeur, partie perdante, a été condamné à supporter les dépens, incluant les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Toutefois, le juge a décidé de débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700, en tenant compte de l’équité, ce qui signifie qu’aucune somme n’a été allouée à ce titre.

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