Bail d’habitation : comment gérer les impayés et obtenir des délais de paiement ? – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 25/14061

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, effective à compter du 26 septembre 2025. La demande de délais de paiement a été acceptée, permettant au locataire de régler sa dette locative dans un cadre échelonné. Le locataire a été condamné à payer 2573,60 euros pour les arriérés, avec une indemnité d’occupation fixée à partir de la date de résiliation. Les dépens ont été à sa charge, et le jugement a été assorti de l’exécution provisoire.

En mars 2019, un contrat de bail a été établi entre la S.A IN’LI et un locataire pour un appartement, avec un loyer mensuel fixé à 502,55 euros, accompagné de provisions sur charges. En juillet 2025, la S.A IN’LI a signifié un commandement de payer au locataire, en raison de loyers et charges impayés s’élevant à 3218,80 euros. Suite à cela, la S.A IN’LI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, avant d’assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection en novembre 2025.

Les demandes de la S.A IN’LI incluaient la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail, l’autorisation d’expulsion du locataire, ainsi que le paiement des sommes dues. Lors de l’audience de février 2026, la S.A IN’LI a actualisé sa créance à 2597,60 euros et a exprimé sa disposition à accorder des délais de paiement. Le locataire a reconnu sa dette, expliquant qu’elle résultait d’une perte d’emploi, mais a demandé des délais de paiement.

Le juge a constaté que les conditions pour l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du non-paiement des loyers dans le délai imparti. Cependant, il a également noté que le locataire avait repris le paiement intégral de son loyer et avait proposé un plan de remboursement échelonné. En conséquence, le juge a accordé des délais de paiement au locataire, suspendant les effets de la clause résolutoire tant que les paiements étaient respectés.

Le jugement a également condamné le locataire à payer les arriérés de loyers et charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail. Les frais de la procédure ont été mis à la charge du locataire, tandis que la demande de remboursement des frais irrépétibles par la S.A IN’LI a été rejetée.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire s’applique deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Le commandement de payer a été signifié le 25 juillet 2025, et les sommes dues n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la résiliation a été effective à compter du 26 septembre 2025.

La demande de délais de paiement a été acceptée, car le locataire a justifié de sa capacité à régler sa dette locative et a repris le paiement intégral des loyers. En vertu de l’article 24 V de la même loi, la suspension des effets de la clause résolutoire a été ordonnée, permettant au locataire de s’acquitter de ses obligations dans un cadre échelonné.

Concernant les arriérés, la juridiction a condamné le locataire à payer la somme de 2573,60 euros, en déduisant les frais de contentieux non justifiés, conformément à l’article 4 p) de la loi n°89-462. L’indemnité d’occupation a été fixée à compter de la date de résiliation du bail, en application de l’article 1730 du code civil, et le locataire a été tenu de payer cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Les dépens ont été mis à la charge du locataire, conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile, tandis que la demande de remboursement des frais irrépétibles a été rejetée. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail notifiée au représentant de l’Etat le 7 novembre 2025.
• Justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juillet 2025.
• Commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 juillet 2025.
• Décompte de la créance actualisé au 16 février 2026, incluant les arriérés de loyers et charges.
• Bail signé le 27 mars 2019, stipulant les conditions de paiement des loyers et charges.
• Preuves de paiement intégral du loyer et des charges par M. [O] [I] depuis plusieurs mois.

Cette affaire a des conséquences significatives tant pour le bailleur que pour le locataire. Le bailleur, en tant que demandeur, a obtenu la résiliation du bail et le droit d’expulser le locataire, tout en étant contraint de gérer les arriérés de loyers. De son côté, le locataire a la possibilité de régulariser sa situation par des paiements échelonnés, mais doit également faire face à des conséquences financières liées à l’indemnité d’occupation.

• Résiliation du bail, permettant au bailleur de récupérer son bien.
• Autorisation d’expulsion du locataire en cas de non-respect des paiements échelonnés.
• Obligation pour le locataire de payer les arriérés de loyers et charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation.
• Possibilité pour le bailleur de récupérer des frais de procédure liés à l’instance.
• Suspension des effets de la clause résolutoire tant que le locataire respecte ses engagements de paiement.
• Impact sur la réputation du locataire en cas de non-paiement, pouvant affecter ses futures demandes de location.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Saisir la CCAPEX avant de délivrer une assignation pour expulsion.
• Respecter les délais de paiement après un commandement de payer.
• Proposer un plan de remboursement échelonné en cas de difficultés financières.
• Documenter les paiements effectués pour justifier la capacité à régler la dette.

À éviter

• Ignorer les délais de paiement stipulés dans le bail.
• Ne pas répondre aux commandements de payer.
• Accumuler des arriérés sans tenter de négocier des délais.
• Omettre de saisir la commission de prévention des expulsions.
• Ne pas conserver de preuves de paiement ou de communication avec le bailleur.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail ?

La demande de constatation de la résiliation du bail est recevable si, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. De plus, il est nécessaire que le bailleur ait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la même loi.

Quels sont les critères pour l’acquisition de la clause résolutoire ?

L’acquisition de la clause résolutoire est conditionnée par le non-paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire ne s’acquitte pas des sommes dues dans ce délai, la clause résolutoire s’applique de plein droit.

Quelle est la procédure à suivre pour accorder des délais de paiement au locataire ?

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à la demande de ce dernier ou du bailleur, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Les délais peuvent aller jusqu’à trois ans, et la suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée pendant cette période.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour accorder des délais de paiement ?

La juridiction a retenu que le locataire a justifié de sa situation personnelle et financière, démontrant qu’il était en mesure de régler sa dette locative. De plus, il a repris le paiement intégral du loyer et des charges, augmentés de sommes supplémentaires pour apurer sa dette. La S.A IN’LI n’étant pas opposée à l’octroi de délais de paiement, ces éléments ont conduit à la décision d’accorder des délais.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’occupation due par le locataire ?

L’indemnité d’occupation est régie par l’article 1730 du code civil, qui stipule qu’à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. En cas d’occupation sans droit ni titre, l’occupant est tenu de verser une indemnité d’occupation, conformément à l’article 1240 du code civil, qui impose la réparation du dommage causé par la faute de l’occupant.

Quels sont les critères pour la fixation de la créance due par le locataire ?

La fixation de la créance due par le locataire repose sur l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de payer les loyers et charges aux termes convenus. La preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés incombe au bailleur, conformément à l’article 1353 du code civil. Les frais de recouvrement ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, selon l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au paiement des sommes dues ?

La juridiction a constaté que le bailleur a apporté la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés par le biais de documents tels que le bail signé, le commandement de payer et le décompte de créance. La décision a également pris en compte la nécessité de déduire certains frais non admissibles, tels que les frais de contentieux, pour établir le montant final de la créance due par le locataire.

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