Bail commercial : incompétence matérielle et renvoi vers le juge des loyers commerciaux – Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2026, N° de RG 26/02792

La 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris a déclaré incompétente pour connaître de l’action de la société locataire, renvoyant au juge des loyers commerciaux. Cette décision s’appuie sur l’article R. 145-23 du code de commerce, qui confère une compétence exclusive au juge des loyers commerciaux pour les contestations sur la fixation du loyer. Les assignations, portant uniquement sur la fixation du loyer, justifient ce renvoi. L’exécution provisoire de droit a été ordonnée, sans opposition.

En janvier 2015, un bail commercial a été conclu entre des bailleurs et une société hôtelière pour un immeuble destiné à une activité hôtelière, avec un loyer initial de 85.000 euros par an. En janvier 2022, la société hôtelière a été dissoute sans liquidation, transférant son patrimoine à une autre société, qui a ensuite pris le nom de S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES.

En novembre 2023, les bailleurs ont signifié un congé à la S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES, proposant un renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans, avec un loyer annuel de 131.000 euros. La société a accepté le principe du renouvellement, mais a contesté le montant proposé. Face à l’absence d’accord sur le loyer, la société a notifié aux bailleurs une demande de fixation du loyer, puis a assigné ces derniers devant le tribunal judiciaire de Paris.

Les bailleurs ont soulevé une exception d’incompétence matérielle, arguant que la fixation du loyer relevait de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux. En réponse, la S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES a reconnu une erreur de saisine, mais a contesté les demandes des bailleurs concernant les frais irrépétibles et les dépens.

L’incident a été examiné lors d’une audience en avril 2026, et le tribunal a décidé que la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris était matériellement incompétente pour connaître de l’action, renvoyant l’affaire au juge des loyers commerciaux. Les demandes des bailleurs concernant les frais non compris dans les dépens ont été déboutées, et les dépens ont été réservés. La décision a été rendue exécutoire de droit à titre provisoire.

La juridiction a déclaré la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris matériellement incompétente pour connaître de l’action introduite par la société locataire, au profit du juge des loyers commerciaux du même tribunal. Cette décision repose sur l’article R. 145-23 du code de commerce, qui attribue la compétence exclusive au juge des loyers commerciaux pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé. Les assignations, bien que signifiées devant le tribunal judiciaire, portaient exclusivement sur la fixation du loyer, sans soulever d’autres contestations, ce qui justifie le renvoi. En outre, l’article 73 du code de procédure civile a été appliqué pour qualifier l’exception d’incompétence matérielle, qui a été dûment motivée par la partie requérante. La décision souligne que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive, conformément aux dispositions des articles R. 211-3-26 et R. 213-2 du code de l’organisation judiciaire. Les demandes accessoires relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens ont été réservées, conformément à l’article 790 du code de procédure civile, en raison de la poursuite de l’instance devant la juridiction désignée. L’exécution provisoire de droit a été ordonnée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, sans opposition des parties.

• Assignations signifiées par exploits de commissaire de justice en date des 8 et 21 octobre 2025.
• Dispositif des assignations mentionnant la demande de fixation du loyer devant le tribunal judiciaire de Paris.
• Documents relatifs à la contestation du montant du loyer proposé par les bailleurs.
• Historique du bail commercial conclu en janvier 2015 et des événements ultérieurs, y compris la dissolution de la société hôtelière.
• Notification de la demande de fixation du loyer par la S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES aux bailleurs.

La décision du tribunal judiciaire de Paris a des conséquences significatives pour les parties impliquées dans cette affaire. Le renvoi au juge des loyers commerciaux signifie que la société locataire devra désormais défendre ses intérêts devant une juridiction spécialisée, ce qui pourrait influencer la stratégie de négociation et de contestation des loyers.

• La société locataire doit préparer sa défense devant le juge des loyers commerciaux, en se concentrant sur la fixation du loyer contesté.
• Les bailleurs doivent ajuster leur stratégie en tenant compte de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour les litiges relatifs aux baux commerciaux.
• Les dépens de la procédure initiale sont réservés, ce qui pourrait entraîner des frais supplémentaires pour les deux parties lors de la nouvelle instance.
• La société locataire doit envisager de solliciter des mesures conservatoires ou des expertises pour soutenir sa position sur le loyer.
• Les bailleurs pourraient être incités à proposer un compromis sur le loyer pour éviter une prolongation des procédures judiciaires.
• Les deux parties doivent se préparer à une éventuelle exécution provisoire de la décision, ce qui pourrait avoir des implications financières immédiates.

Enseignements de cette décision

• La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour la fixation des loyers renouvelés.
• La nécessité de motiver l’exception d’incompétence matérielle selon l’article 75 du code de procédure civile.
• La distinction entre les contestations relatives à la fixation du loyer et d’autres types de litiges.
• La possibilité de réserver les dépens en cas de renvoi à une autre juridiction.
• L’exécution provisoire de droit en l’absence d’opposition des parties.

À éviter

• Intituler les assignations de manière ambiguë, ce qui peut entraîner des erreurs de saisine.
• Omettre de préciser la juridiction demandée lors de la soumission d’une exception d’incompétence.
• Contester des demandes accessoires sans avoir préalablement clarifié la compétence matérielle.
• Ignorer les délais de saisine prévus par le code de procédure civile.
• Ne pas annexer les pièces justificatives lors de la remise du mémoire au greffe.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de compétence pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé ?

La compétence pour la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé est régie par les articles R. 145-23 et R. 145-27 du code de commerce. Selon l’article R. 145-23, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, quel que soit le montant du loyer. L’article R. 145-27 précise que le juge ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

Quels sont les critères de recevabilité d’une exception d’incompétence matérielle ?

L’exception d’incompétence matérielle doit être motivée et indiquer devant quelle juridiction l’affaire doit être portée, conformément à l’article 75 du code de procédure civile. Cette exception constitue un moyen de procédure visant à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, ou à en suspendre le cours, comme le stipule l’article 73 du même code.

Quelle est la qualification juridique des demandes en fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé ?

Les demandes en fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé relèvent de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, comme l’indiquent les articles R. 211-3-26 et R. 213-2 du code de l’organisation judiciaire. Ces articles précisent que le tribunal judiciaire a compétence exclusive pour les baux commerciaux, à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour déclarer l’incompétence du tribunal judiciaire de Paris ?

La juridiction a retenu que les assignations signifiées par la S.A.S. HÔTEL DES PYRÉNÉES contenaient des prétentions exclusivement formées devant le tribunal, sans aucune autre contestation élevée. Il a été établi que seul le tribunal judiciaire de Paris avait été saisi, et que l’objet du litige portait exclusivement sur la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé, ce qui justifie la compétence du juge des loyers commerciaux.

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