Résiliation de bail commercial : recours pour impayés et expulsion du locataire – Tribunal judiciaire de Nice, 28 avril 2026, N° de RG 26/00270

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire dans le bail commercial, entraînant la résiliation du contrat à compter du 29 mai 2025. Le commandement de payer, signifié le 29 avril 2025, étant resté infructueux, les conditions de résiliation étaient réunies. L’occupation du local par le locataire après cette résiliation a été qualifiée de trouble manifestement illicite, justifiant l’expulsion. La créance de l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT a été jugée non sérieusement contestable, condamnant le locataire au paiement de 5567,48 euros.

L’affaire concerne un litige entre un bailleur, l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT, et un locataire, un commerçant, suite à des impayés de loyers. Un bail commercial a été signé le 10 juin 2015, stipulant un loyer annuel de 2058,90 euros hors charges. Cependant, à partir du 13 octobre 2023, le locataire a cessé de régler les loyers et charges dus. En conséquence, le bailleur a délivré un commandement de payer le 29 avril 2025, invoquant la clause résolutoire du contrat.

Le 6 février 2026, le bailleur a assigné le locataire en référé pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et demander son expulsion. L’audience a eu lieu le 3 mars 2026, et le bailleur a formulé plusieurs demandes, notamment la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, et le paiement des sommes dues, s’élevant à 5567,48 euros.

Le tribunal a examiné la régularité de la procédure, constatant qu’aucun créancier n’était inscrit au moment de l’assignation, ce qui a permis de valider la demande de résiliation. En vertu des articles du code civil et du code de procédure civile, le tribunal a confirmé que le bail avait été résilié de plein droit en raison de l’inexécution des obligations par le locataire. Ce dernier, occupant sans droit ni titre, a été condamné à quitter les lieux.

Le tribunal a également statué sur les demandes provisionnelles, ordonnant le paiement des loyers impayés et des indemnités d’occupation. En conséquence, le locataire a été condamné à verser au bailleur la somme de 5567,48 euros, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ effectif. Les dépens ont également été mis à sa charge.

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, entraînant la résiliation de plein droit du contrat à compter du 29 mai 2025, conformément aux stipulations contractuelles et à l’article 1217 du code civil. Le commandement de payer, signifié le 29 avril 2025, étant resté infructueux, les conditions de la résiliation étaient réunies. L’occupation du local par le locataire après cette résiliation a été qualifiée de trouble manifestement illicite, justifiant ainsi l’expulsion ordonnée par la juridiction, en application de l’article 835 du code de procédure civile.

La créance de l’EPIC COTE D’AZUR HABITAT a été jugée non sérieusement contestable, permettant la condamnation du locataire au paiement de la somme de 5567,48 euros, incluant les loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux. Les intérêts au taux légal ont été appliqués à la somme de 3037,81 euros à compter du commandement de payer. Enfin, le locataire a été condamné aux dépens, y compris les frais liés au commandement de payer et à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

• Contrat de bail liant les parties, daté du 10 juin 2015.
• Commandement de payer signifié le 29 avril 2025, par acte de commissaire de justice.
• Décompte des sommes dues, incluant les loyers et charges impayés.
• État des inscriptions des créanciers au 9 février 2026, indiquant l’absence de créanciers inscrits.
• Éléments versés aux débats démontrant l’inexécution des obligations par le locataire.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur, en tant que demandeur, obtient la résiliation du bail et le droit d’expulser le locataire, tandis que le locataire, en tant que défendeur, fait face à des obligations financières et à la perte de son local commercial.

• Résiliation du bail commercial, entraînant la perte de l’occupation des lieux par le locataire.
• Obtention d’une indemnité d’occupation pour le bailleur, compensant la perte de jouissance du bien.
• Condamnation du locataire au paiement de 5567,48 euros pour loyers et charges impayés.
• Imposition d’intérêts au taux légal sur les sommes dues, augmentant la dette du locataire.
• Possibilité pour le bailleur d’utiliser la force publique pour expulser le locataire si nécessaire.
• Le locataire est responsable des dépens, y compris les frais liés au commandement de payer.

Enseignements de cette décision

• Vérifier l’absence de créanciers inscrits avant de demander la résiliation du bail.
• Respecter les délais de notification pour la résiliation du bail.
• Utiliser la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers.
• Documenter les impayés avec des preuves solides (commandement de payer, décomptes).
• Prévoir une demande d’expulsion en cas d’occupation sans droit ni titre.

À éviter

• Ignorer les délais de réponse après un commandement de payer.
• Omettre de notifier les créanciers avant la résiliation.
• Ne pas conserver de preuves des paiements effectués.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en cas d’impayés.
• Minimiser l’importance des clauses résolutoires dans le bail.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail commercial ?

La résiliation du bail commercial est régie par l’article 834 du code de procédure civile, qui permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. En cas de non-paiement des loyers, la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail s’applique de plein droit, conformément à l’article 1217 du code civil, qui stipule que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat.

Quelles sont les conditions de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

Les conditions de la clause résolutoire dans un bail commercial stipulent que, en cas de non-paiement des loyers et des charges, le bail peut être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux. Cette disposition est précisée dans le contrat de bail, qui doit être respecté par les parties, conformément à l’article 1103 du code civil.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande d’expulsion en référé ?

La demande d’expulsion en référé est recevable si elle est fondée sur un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation d’un local sans droit ni titre après la résiliation du bail. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge d’ordonner des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse, si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Quelle est la procédure à suivre pour notifier une demande de résiliation de bail ?

Selon l’article L143-2 du code de commerce, le propriétaire doit notifier sa demande de résiliation aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification. Dans le cas présent, il a été établi qu’il n’existait aucun créancier inscrit au 9 février 2026, rendant la procédure conforme.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que le commandement de payer, signifié à la requête du créancier, était demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, ce qui a permis de constater que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies. Le créancier a produit le contrat de bail, le commandement de payer, et le détail des sommes dues, établissant ainsi la légitimité de sa demande.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’occupation due par le débiteur ?

L’indemnité d’occupation est qualifiée de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, et constitue la contrepartie de l’occupation du bien après la résiliation du bail. Selon l’article 1240 du code civil, l’occupant sans droit ni titre est tenu de réparer le préjudice causé par son occupation, ce qui justifie la demande d’indemnité d’occupation par le créancier.

Quels sont les critères de fixation de la créance et des intérêts dans cette affaire ?

La créance a été fixée à la somme de 5567,48 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi qu’aux indemnités d’occupation dues. Les intérêts au taux légal sont dus à compter du commandement de payer du 29 avril 2025, conformément à l’article 1153 du code civil, qui stipule que la sommation de payer entraîne des intérêts sur la somme due.

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