Résiliation de bail pour impayés : conditions et recours possibles – Tribunal judiciaire d’Orléans, 29 avril 2026, N° de RG 25/04188

La juridiction a vérifié la recevabilité de la demande de résiliation du bail, confirmant que le bailleur avait respecté les délais légaux. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie dans les temps, rendant la demande recevable. Le commandement de payer a été signifié, et la dette locative n’a pas été apurée dans le délai imparti. Cependant, la résiliation a été suspendue sous condition d’un plan d’apurement, en raison de la volonté du locataire de régler sa dette.

L’affaire concerne un litige entre une société de gestion immobilière et un locataire. En janvier 2024, un contrat de bail a été signé pour un logement, avec un loyer mensuel fixé à 389,26 euros. Cependant, en mars 2025, le bailleur a délivré un commandement de payer au locataire, lui réclamant un arriéré locatif de 2 323,21 euros, en vertu d’une clause résolutoire. Malgré cette mise en demeure, le locataire n’a pas régularisé sa situation.

En juin 2025, la société a saisi le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, tout en demandant le paiement de la somme due, ainsi qu’une indemnité d’occupation. L’assignation a été notifiée à la préfecture, respectant ainsi les délais légaux. Lors de l’audience de février 2026, le bailleur a confirmé que la dette locative s’élevait à 2 595,38 euros et a refusé tout délai de paiement, tandis que le locataire a exprimé son souhait de rester dans les lieux et a demandé un échelonnement de sa dette.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande de résiliation du bail, concluant que les conditions légales avaient été respectées. Il a constaté que le locataire n’avait pas réglé la somme due dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail depuis mai 2025. Toutefois, en raison de la volonté du locataire de rembourser sa dette, le tribunal a suspendu les effets de la clause résolutoire, permettant un plan de paiement échelonné sur 24 mois.

Le jugement a également stipulé que si le locataire ne respectait pas les modalités de paiement, la résiliation du bail serait effective, entraînant son expulsion. En outre, une indemnité d’occupation a été fixée, et le locataire a été condamné à payer les frais de la procédure. L’exécution provisoire de la décision a été écartée, en raison des conséquences potentiellement graves pour le locataire.

La juridiction a d’abord vérifié la recevabilité de la demande de résiliation du bail, en s’assurant que le bailleur avait respecté les délais imposés par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été effectuée dans les délais, et l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, rendant la demande recevable. Concernant la résiliation du bail, la juridiction a constaté que le commandement de payer avait été signifié et que la dette locative n’avait pas été apurée dans le délai de deux mois, permettant ainsi au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire. Toutefois, en raison de la volonté du locataire de régler sa dette et de la reprise des paiements, la juridiction a suspendu la résiliation sous condition de respecter un plan d’apurement.

Sur la question de la dette locative, le bailleur a fourni un décompte prouvant que le locataire devait une somme précise, que ce dernier n’a pas contestée, entraînant une condamnation au paiement de cette somme. En cas de maintien dans les lieux après la résiliation, une indemnité d’occupation a été fixée, payable dans les mêmes conditions que le loyer. Enfin, la juridiction a condamné le locataire aux dépens, sans application de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de l’absence de circonstances justifiant une telle décision. L’exécution provisoire a été écartée, considérant les conséquences graves et irréversibles qu’elle pourrait engendrer, en conformité avec l’article 514-1 du code de procédure civile.

• Commandement de payer signifié au locataire le 12 mars 2025, reproduisant les dispositions légales.
• Décompte fourni par le bailleur, démontrant que le locataire devait la somme de 2391,28 euros au 1er février 2026.
• Notification de l’assignation à la préfecture le 1er juillet 2025, respectant le délai de six semaines avant l’audience.
• Historique des versements prouvant que le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement.
• Volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et reprise de paiement de son loyer.

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Les conséquences pratiques de cette affaire sont significatives tant pour le bailleur que pour le locataire. Le bailleur a la possibilité de récupérer les sommes dues et de procéder à l’expulsion si le locataire ne respecte pas le plan de paiement, tandis que le locataire doit s’engager à respecter les modalités de remboursement pour éviter la résiliation définitive du bail.

• Récupération des arriérés de loyer par le bailleur.
• Possibilité d’expulsion du locataire en cas de non-respect du plan d’apurement.
• Imposition d’une indemnité d’occupation au locataire en cas de maintien dans les lieux.
• Condamnation du locataire aux dépens de la procédure.
• Suspension de la résiliation du bail sous condition de paiement.
• Établissement d’un plan de paiement échelonné pour le locataire.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de saisine de la CCAPEX avant l’assignation.
• Notifier l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
• Vérifier la validité des commandements de payer signifiés au locataire.
• Prévoir un plan d’apurement en cas de reprise de paiement par le locataire.
• Évaluer les conséquences de l’exécution provisoire sur le droit au double degré de juridiction.

À éviter

• Ignorer les délais légaux pour la résiliation du bail.
• Ne pas justifier le montant de la dette locative par des preuves claires.
• Omettre de proposer un plan de paiement en cas de volonté de régularisation du locataire.
• Ne pas notifier les décisions judiciaires dans les délais requis.
• Écarter l’exécution provisoire sans évaluation des conséquences pour le locataire.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui impose que tout contrat de bail d’habitation contienne une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, ce qui signifie que les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail, doivent prévaloir.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail. En l’espèce, le bailleur a justifié d’une saisine de la CCAPEX le 12 mars 2025, respectant ainsi le délai de deux mois avant l’assignation du 30 juin 2025. De plus, l’assignation a été notifiée à la préfecture le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, rendant la demande recevable.

Quels sont les critères pour l’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ?

La clause résolutoire s’applique lorsque le locataire ne s’acquitte pas de sa dette locative dans le délai imparti par le commandement de payer. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 12 mars 2025, et la somme due n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant cette signification. Les stipulations du contrat de bail, régies par la loi en vigueur au moment de sa conclusion, prévalent sur les nouvelles dispositions légales. Ainsi, la clause résolutoire est acquise, et le bailleur est fondé à se prévaloir de ses effets.

Quelle est la charge de la preuve concernant la dette locative ?

Conformément aux articles 1353 et 1103 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, le bailleur a produit un décompte démontrant que le locataire lui devait une somme précise à la date du 1er février 2026. Le locataire n’ayant pas apporté d’éléments pour contester ce montant, il a été condamné à payer cette somme au bailleur.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Cette indemnité est fixée au montant actuel du loyer et des charges, et elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer. Dans l’affaire en question, l’indemnité d’occupation a été déterminée à 579,29 euros par mois, à compter de la date de la résiliation, et elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quelle est la procédure applicable en matière de frais de justice et d’exécution provisoire ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, le locataire, ayant succombé à la cause, a été condamné aux dépens de la présente instance. Concernant l’exécution provisoire, l’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, sauf disposition contraire. Le juge a décidé d’écarter l’exécution provisoire en raison des conséquences graves et irréversibles qu’elle pourrait entraîner, ce qui est jugé incompatible avec la nature de l’affaire.

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