Bail d’habitation : résiliation et expulsion pour impayés locatifs – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 28 avril 2026, N° de RG 25/04582

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. Le locataire, ayant reçu le commandement le 24 janvier 2025, n’a pas réglé la somme due, permettant au bailleur d’invoquer la clause résolutoire. La demande de suspension a été rejetée, le locataire n’ayant pas justifié de paiements. Le bailleur a prouvé une dette de 21 373,99 euros, entraînant la condamnation du locataire au paiement, ainsi qu’une indemnité d’occupation fixée à 1 229,30 euros par mois.

Un bail d’habitation a été consenti le 1er décembre 2022 par un bailleur à un locataire et à une co-locataire pour des locaux situés à une adresse précise, avec un loyer mensuel et des charges. Le 9 août 2024, la co-locataire a délivré un congé. En janvier 2025, le bailleur a émis un commandement de payer pour un arriéré locatif de 3 709,41 euros, en invoquant une clause résolutoire. La situation du locataire a été signalée à une commission de prévention des expulsions.

En avril 2025, le bailleur a saisi le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes, dont une indemnité d’occupation. Le locataire a été informé de la procédure de surendettement, qui a été déclarée recevable en octobre 2025, mais le rétablissement personnel n’a pas encore été prononcé.

Lors de l’audience de mars 2026, le bailleur a maintenu ses demandes, indiquant que la dette locative avait augmenté à 21 373,99 euros. Le locataire a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire en raison de sa situation de surendettement, tout en sollicitant un délai pour se reloger. Cependant, il n’a pas prouvé avoir repris le paiement des loyers courants.

Le tribunal a constaté que le bailleur avait respecté les procédures légales pour la résiliation du bail. En conséquence, il a ordonné l’expulsion du locataire, tout en précisant que celle-ci ne pourrait avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le locataire a également été condamné à payer l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation, ainsi qu’à supporter les frais de la procédure. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue en raison de la nature de l’affaire.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire s’applique après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer a été signifié le 24 janvier 2025, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti, permettant ainsi au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire. La demande de suspension des effets de cette clause a été rejetée, car le locataire n’a pas justifié avoir repris le paiement des loyers courants, condition nécessaire pour bénéficier d’une telle suspension selon l’article 24 VI de la même loi.

Concernant la dette locative, le bailleur a produit un décompte prouvant que le locataire devait 21 373,99 euros, montant que le locataire n’a pas contesté, entraînant sa condamnation au paiement de cette somme avec intérêts, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. L’indemnité d’occupation a été fixée à 1 229,30 euros par mois, due à partir de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux. Les frais de justice ont été mis à la charge du locataire, qui a succombé dans ses demandes, et une somme de 500 euros a été allouée au bailleur pour les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, considérant le montant et l’ancienneté de la dette, sans qu’il y ait lieu de l’écarter.

• Commandement de payer signifié le 24 janvier 2025, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.
• Décompte du bailleur prouvant que le locataire devait 21 373,99 euros à la date du 1er mars 2026.
• Attestation de la commission de prévention des expulsions indiquant que le locataire avait été signalé pour sa situation.
• Demande de logement social déposée par le locataire le 12 juillet 2024, attestant de sa volonté de se reloger.
• Historique des versements montrant que le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti.

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Dans cette affaire, le bailleur a obtenu la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, ce qui entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le bailleur peut désormais récupérer son bien et percevoir une indemnité d’occupation, tandis que le locataire fait face à des obligations financières et à la nécessité de trouver un nouveau logement.

• Résiliation du bail et expulsion du locataire autorisée.
• Indemnité d’occupation due par le locataire au bailleur.
• Condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif de 21 373,99 euros.
• Frais de justice à la charge du locataire, augmentant sa dette.
• Maintien de l’exécution provisoire de la décision, permettant au bailleur d’agir rapidement.
• Obligation pour le locataire de prouver son relogement pour obtenir un sursis.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans les délais requis.
• Importance de saisir la commission de prévention des expulsions avant l’assignation.
• Application des clauses résolutoires uniquement pour les contrats postérieurs à la loi de 2023.
• Preuve de la reprise du paiement des loyers courants pour suspendre la clause résolutoire.
• Possibilité d’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation.

À éviter

• Ne pas justifier le paiement des loyers courants avant l’audience.
• Ignorer les délais de commandement de payer et de quitter les lieux.
• Omettre de prouver la situation de relogement dans des conditions normales.
• Ne pas contester les montants dus avec des preuves adéquates.
• Éviter de négliger les frais de justice et les demandes d’indemnités.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un contrat de bail pour défaut de paiement ?

La résiliation de plein droit d’un contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à deux mois pour les contrats conclus après cette date, sans effet rétroactif sur les contrats antérieurs.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande de constatation de la résiliation du bail ?

Pour qu’une demande de constatation de la résiliation du bail soit recevable, le demandeur doit justifier avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, ainsi que d’avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. En l’espèce, le demandeur a respecté ces conditions, rendant son action recevable.

Quelle est la qualification juridique des effets de la clause résolutoire en cas de procédure de surendettement ?

L’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure de traitement du surendettement et a repris le paiement du loyer et des charges, le juge statue sur la suspension des effets de la clause résolutoire. En l’espèce, le locataire n’a pas justifié avoir repris le paiement des loyers courants, ce qui entraîne le maintien des effets de la clause résolutoire.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ?

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est déterminée par la condition que le locataire ait repris le paiement des loyers courants. En l’espèce, le locataire, bien qu’étant bénéficiaire du RSA, n’a pas démontré qu’il avait repris le paiement des loyers, ce qui a conduit à rejeter sa demande de suspension.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la preuve de la dette locative ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, le créancier a produit un décompte démontrant que le débiteur lui devait une somme précise, ce qui a été retenu par la juridiction. Le débiteur n’ayant pas apporté d’éléments pour contester ce montant, il a été condamné à payer la somme due.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due, fixée au montant du loyer et des charges. Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer. Dans l’affaire examinée, l’indemnité d’occupation a été fixée à 1 229,30 euros, à compter de la date de résiliation du bail.

Quelle est la procédure applicable pour l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. En l’espèce, la juridiction a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, compte tenu de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise de paiement des loyers, ce qui justifie l’exécution immédiate de la décision.

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