Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Pontoise, 16 avril 2026, RG n° 25/05332

La juridiction a condamné le débiteur au paiement des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La créance a été jugée certaine, liquide et exigible, en raison de l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Le tribunal a également accordé 600 euros de dommages et intérêts pour un préjudice distinct du retard de paiement et 1200 euros pour les frais de justice engagés. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires a engagé une action en justice pour obtenir le paiement des charges de copropriété dues par un copropriétaire. Selon la législation en vigueur, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot. L’assemblée générale des copropriétaires avait approuvé les comptes et les budgets prévisionnels, ce qui a établi l’obligation de paiement pour le copropriétaire concerné.

Le syndicat a présenté plusieurs documents pour justifier sa créance, notamment la matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales, ainsi qu’un relevé de compte détaillé. Un jugement antérieur avait déjà condamné le copropriétaire au paiement des charges pour un trimestre précédent, renforçant ainsi la légitimité de la demande actuelle. Le montant total des charges impayées s’élevait à 6827,60 euros, sans compter les frais.

Le tribunal a noté que le copropriétaire n’était pas comparu, ce qui a empêché toute modification des prétentions initiales. Toutefois, il a été décidé que les versements effectués après l’assignation seraient pris en compte. En ce qui concerne les frais de justice, la demande du syndicat a été partiellement rejetée, les frais d’avocat étant considérés comme des frais irrépétibles.

En outre, le syndicat a demandé des dommages et intérêts en raison de manquements répétés du copropriétaire, ce qui a été reconnu par le tribunal. Une somme de 600 euros a été accordée à ce titre. Le tribunal a également condamné le copropriétaire à verser 1200 euros pour couvrir les frais de justice engagés pour le recouvrement de la créance.

Finalement, le tribunal a ordonné le paiement des sommes dues, ainsi que la capitalisation des intérêts, et a rappelé que la décision était exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a condamné le débiteur au paiement des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de contribuer aux charges en fonction de l’utilité des services et éléments communs. La créance a été jugée certaine, liquide et exigible, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1965, en raison de l’approbation des comptes par l’assemblée générale et de l’absence de recours dans le délai légal. Le tribunal a également pris en compte les éléments de preuve fournis, tels que les procès-verbaux des assemblées générales et le relevé de compte individuel, établissant un solde débiteur de 6827,60 euros.

Concernant la demande de dommages et intérêts, le tribunal a retenu que le débiteur avait causé un préjudice distinct du retard de paiement, justifiant ainsi l’octroi de 600 euros en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil. En ce qui concerne les frais de justice, le tribunal a accordé 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en raison des frais engagés pour le recouvrement de la créance. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, en raison de la nature de la créance et des conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété.

• Procès-verbaux des assemblées générales
• Relevé de compte individuel établissant un solde débiteur
• Matrice cadastrale
• Jugement antérieur condamnant le copropriétaire au paiement des charges

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Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause, ce qui entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le débiteur, en tant que copropriétaire, est désormais contraint de s’acquitter de ses dettes, tandis que le syndicat renforce sa position en matière de recouvrement des charges.

• Le débiteur doit payer la somme de 6827,60 euros, augmentée des intérêts légaux.
• Le débiteur est également condamné à verser 600 euros en dommages et intérêts pour préjudice causé.
• Le syndicat des copropriétaires renforce sa légitimité en matière de recouvrement des charges.
• Le syndicat peut engager des actions supplémentaires pour récupérer les sommes dues si le débiteur ne s’exécute pas.
• Les frais de justice de 1200 euros sont à la charge du débiteur, augmentant son coût total.
• La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant au syndicat d’agir rapidement pour le recouvrement.

Enseignements de cette décision

• Respecter les obligations de paiement des charges de copropriété.
• Conserver les procès-verbaux des assemblées générales comme preuve.
• Vérifier l’approbation des comptes pour établir la créance.
• Prendre en compte les délais de contestation pour éviter des jugements par défaut.
• Prévoir des frais de justice dans le cadre des actions en recouvrement.

À éviter

• Ignorer les convocations aux assemblées générales.
• Ne pas répondre aux assignations en justice.
• Omettre de documenter les paiements effectués.
• Attendre trop longtemps avant de contester une créance.
• Minimiser l’importance des frais de recouvrement dans les litiges.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot. Cette obligation s’applique également aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de l’obligation à la dette en matière de charges de copropriété ?

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cela implique que l’approbation des comptes par l’assemblée générale est un préalable nécessaire à la mise en œuvre de l’obligation de paiement des charges.

Quels sont les critères pour qu’un appel provisionnel soit considéré comme une créance certaine, liquide et exigible ?

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Cela signifie que pour qu’un appel provisionnel soit reconnu comme tel, il doit être conforme aux conditions établies par le décret.

Quels éléments doivent être produits pour justifier d’une créance en matière de charges de copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires doit justifier du principe de la créance invoquée en versant aux débats plusieurs éléments, notamment : la matrice cadastrale prouvant la propriété du débiteur, les bordereaux d’appels de fonds et de provisions, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes, un relevé de compte individuel détaillé, un jugement antérieur condamnant le débiteur au paiement des charges, le contrat de syndic, et un courrier de mise en demeure.

Quelle est la portée de la non-comparution du défendeur sur la modification des prétentions initiales ?

La non-comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement, afin de respecter le principe du contradictoire. Cela signifie que le demandeur ne peut pas ajouter à sa demande principale des charges échues postérieurement à l’assignation.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de manquement du débiteur ?

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard. Le syndicat des copropriétaires doit prouver l’existence de manquements systématiques et répétés du débiteur ayant engendré un préjudice distinct du retard de paiement.

Quelles sont les conditions pour l’octroi de frais sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ?

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires peut demander des frais non compris dans les dépens, justifiant l’octroi d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Cela implique que les frais doivent être directement liés à la nécessité d’engager une procédure judiciaire pour recouvrer la créance.

Quelle est la nature de l’exécution des décisions de première instance en matière de créances ?

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue. Dans le cas présent, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifient qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la décision.

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