Résiliation de bail commercial : recours pour loyers impayés et expulsion – Tribunal judiciaire de Marseille, 28 avril 2026, N° de RG 26/00343

La résiliation du bail commercial a été prononcée par le juge des référés en raison du non-paiement des loyers. Le commandement de payer, délivré le 08/01/2026, a entraîné la résiliation du bail le 09/02/2026. Le locataire doit quitter les lieux, justifiant la demande d’expulsion. Le bailleur a droit à une indemnité provisionnelle de 1 850 euros, plus charges, et a prouvé que le locataire devait 12 000 euros. Le locataire a également été condamné à payer des frais irrépétibles.

La société AYACH IMMO a conclu un bail commercial avec un locataire pour des locaux situés à une adresse précise, stipulant un loyer annuel de 22 200 euros hors taxes, avec des charges mensuelles de 150 euros. Cependant, dès le 1er septembre 2025, des loyers sont restés impayés. En conséquence, la société AYACH IMMO a délivré un commandement de payer le 8 janvier 2026, réclamant une somme de 10 176,37 euros pour couvrir l’arriéré de loyers et de charges, ainsi que les frais liés à l’acte.

Le 12 février 2026, la société AYACH IMMO a assigné le locataire devant le tribunal judiciaire, demandant la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’une somme provisionnelle de 12 000 euros pour l’arriéré de loyers et charges. Lors de l’audience du 6 mars 2026, la société AYACH IMMO a réitéré ses demandes, tandis que le locataire, n’ayant pas comparu, a été déclaré absent.

Le tribunal a constaté que, selon les termes du bail, le contrat était résilié de plein droit un mois après le commandement de payer resté sans effet, soit le 9 février 2026. L’obligation du locataire de quitter les lieux a été jugée incontestable, entraînant l’acceptation de la demande d’expulsion. Toutefois, la demande d’astreinte a été rejetée, le commissaire de justice ayant noté que le local semblait vide.

Concernant l’indemnité d’occupation, le tribunal a accordé une indemnité mensuelle équivalente au dernier loyer, soit 1 850 euros, plus les charges, jusqu’à la libération des lieux. Le tribunal a également confirmé que le locataire devait 12 000 euros pour les loyers échus, et a condamné ce dernier à payer 1 000 euros pour les frais de justice, ainsi que les dépens liés à la procédure. La résiliation du bail a été constatée à la date du 9 février 2026.

La résiliation du bail commercial a été constatée par le juge des référés en raison du non-paiement des loyers, conformément aux stipulations contractuelles. Selon les dispositions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 08/01/2026, et le bail a donc été résilié le 09/02/2026. L’obligation du locataire de quitter les lieux est devenue incontestable, justifiant ainsi la demande d’expulsion.

Concernant l’indemnité d’occupation, le bailleur a droit à une indemnité provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer mensuel, soit 1 850 euros, plus les charges, à compter de la date de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux. Le bailleur a également prouvé que le locataire devait une somme de 12 000 euros au titre des loyers échus et des indemnités d’occupation, ce qui n’est pas sérieusement contestable. En conséquence, la demande de provision a été accueillie.

Enfin, le locataire a été condamné à payer des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens, y compris le coût du commandement de payer. La décision a été rendue par ordonnance, réputée contradictoire et en premier ressort.

• Production du bail commercial entre la société AYACH IMMO et le locataire.
• Commandement de payer délivré le 08/01/2026, resté infructueux.
• Décompte des loyers impayés, indiquant une somme due de 12 000 euros au 28/02/2026.
• Constatation par le commissaire de justice que le local semblait vide et inexploité.
• Assignation du locataire devant le tribunal judiciaire le 12 février 2026.

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La résiliation du bail commercial a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur, en tant que demandeur, obtient le droit d’expulser le locataire et de réclamer des indemnités, tandis que le locataire, en tant que défendeur, se retrouve dans une situation d’impayés et de frais judiciaires.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire des locaux commerciaux.
• Le bailleur a le droit de percevoir une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux.
• Le locataire est condamné à payer une somme de 12 000 euros pour loyers échus et indemnités d’occupation.
• Le locataire doit également régler 1 000 euros pour les frais de justice en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
• Le locataire supporte les dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer.
• Le bailleur peut envisager des actions supplémentaires pour récupérer les montants dus si le locataire ne s’exécute pas.

Enseignements de cette décision

• Résiliation automatique du bail après un mois d’impayés.
• Importance de délivrer un commandement de payer avant toute action.
• Possibilité d’obtenir une indemnité d’occupation provisionnelle.
• Le locataire doit quitter les lieux après la résiliation constatée.
• Les frais de justice peuvent être réclamés en cas de non-comparution.

À éviter

• Ignorer les délais de paiement stipulés dans le bail.
• Ne pas répondre aux commandements de payer.
• Omettre de justifier les arriérés de loyers par des documents.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en cas d’impayés.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de résiliation de bail commercial pour impayé ?

La résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement est régie par les stipulations du contrat de bail. En l’espèce, il est stipulé qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Ainsi, la résiliation est intervenue le 09/02/2026, date à laquelle le locataire était en défaut de paiement.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande d’expulsion en référé ?

La demande d’expulsion en référé est recevable lorsque le bail a été résilié de plein droit et que le locataire n’a pas contesté son obligation de quitter les lieux. Dans cette affaire, le locataire n’a pas comparu à l’audience, ce qui a permis au juge de constater la résiliation du bail et d’accueillir la demande d’expulsion sans contestation.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due au bailleur à titre provisionnel à compter de la date de résiliation du bail, soit le 09/02/2026. Elle est fixée au montant du dernier loyer mensuel, soit 1 850 euros, plus les charges de 150 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité est justifiée par le fait que le bailleur a droit à la rémunération de l’occupation des locaux.

Quelle est la qualification juridique des loyers et charges impayés ?

Les loyers et charges impayés constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le bailleur a produit des éléments de preuve, tels que le bail, le commandement de payer et un décompte, établissant que le locataire devait une somme de 12 000 euros au titre des loyers échus et des indemnités d’occupation. Cette créance n’est pas sérieusement contestable, ce qui justifie l’octroi de la provision demandée.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour la décision ?

Les éléments déterminants incluent la constatation de la résiliation du bail au 09/02/2026, le défaut de paiement des loyers par le locataire, et l’absence de contestation de sa part lors de l’audience. Le juge a également noté que le local semblait vide et inexploité, ce qui a conduit à ne pas faire droit à la demande d’astreinte. La décision s’appuie sur les preuves fournies par le bailleur et sur les stipulations contractuelles.

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