Prêt à usage : conditions de résiliation et expulsion du locataire sans loyer

La juridiction a requalifié la relation entre les parties en un prêt à usage, ou commodat, conformément aux articles 1875 et suivants du code civil. En effet, la mise à disposition du logement ne répondait pas aux critères d’un bail verbal, notamment en raison de l’absence de perception d’un loyer, ce qui exclut l’application de l’article 1709 du code civil. Selon l’article 1888, le prêteur peut mettre fin au prêt à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable. En l’espèce, le prêteur a notifié un préavis de trois mois, ce qui a été jugé suffisant. La cour a constaté que le prêt n’avait pas été conclu à titre viager et que la mise à disposition était initialement provisoire, ce qui a permis de valider la résiliation du contrat. Le maintien abusif dans les lieux pendant près de cinq ans a conduit à l’ordonnance d’expulsion, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures d’exécution. La solution adoptée par la juridiction confirme ainsi la légitimité de la demande d’expulsion et le respect des préavis requis pour la résiliation du prêt à usage.

La juridiction a requalifié la relation entre les parties en un prêt à usage, conformément aux articles 1875 et suivants du code civil. La mise à disposition du logement ne répondait pas aux critères d’un bail verbal, en raison de l’absence de loyer. Le prêteur a notifié un préavis de trois mois, jugé suffisant. La cour a constaté que le prêt n’était pas viager et que la mise à disposition était provisoire, validant ainsi la résiliation du contrat et l’ordonnance d’expulsion.

En 2002, un résident britannique a quitté son pays pour s’installer dans un logement situé dans un domaine historique, mis à sa disposition par sa mère, une propriétaire. Ce résident a contribué à l’entretien et à la mise en valeur de la propriété sans percevoir de rémunération. Cependant, en raison de tensions familiales croissantes, la propriétaire a demandé à son fils de quitter les lieux d’ici fin mars 2021. Face à son refus, une sommation de déguerpir a été signifiée par un huissier en septembre 2021, suivie d’une tentative de règlement amiable en juin 2022.

En octobre 2022, la propriétaire a assigné son fils devant le tribunal judiciaire, demandant son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le résident a contesté la compétence du tribunal, arguant que le logement lui avait été attribué en contrepartie de son travail. Le tribunal a jugé que le litige relevait du droit du travail et a renvoyé l’affaire devant le conseil de prud’hommes.

L’appel de la propriétaire a été interjeté en février 2024, soutenant l’existence d’un bail verbal. Le résident a demandé la confirmation du jugement initial et, subsidiairement, un renvoi devant le juge des contentieux. En mai 2025, la cour a infirmé le jugement, requalifiant le contrat en prêt à usage et permettant aux parties de présenter leurs observations.

La propriétaire a ensuite accepté cette qualification, demandant l’expulsion du résident. Ce dernier a soutenu que le prêt devait être considéré comme viager. La cour a statué que le prêt n’était pas à titre viager et que la propriétaire avait valablement mis fin au contrat avec un préavis de trois mois. En conséquence, la cour a ordonné l’expulsion du résident et a condamné ce dernier à payer des frais de justice à la propriétaire.

• Courrier adressé par Mme [O] [G] à son fils le 29 décembre 2020, indiquant que la mise à disposition du logement était provisoire.
• Absence de perception d’un loyer, excluant la qualification de bail verbal selon l’article 1709 du code civil.
• Notification d’un préavis de trois mois par la propriétaire, conforme aux exigences de l’article 1888 du code civil.
• Constatation que le prêt n’avait pas été conclu à titre viager, basé sur les échanges entre les parties.
• Maintien abusif dans les lieux pendant près de cinq ans, justifiant l’ordonnance d’expulsion.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la propriétaire a réussi à faire reconnaître la nature du contrat comme un prêt à usage, ce qui lui permet de récupérer son bien. D’autre part, le résident, qui a été maintenu dans les lieux sans titre légal, doit maintenant faire face à une expulsion et à des frais de justice.

• Récupération du logement par la propriétaire.
• Obligation pour le résident de quitter les lieux dans le délai imparti.
• Possibilité pour la propriétaire de demander des indemnités d’occupation.
• Frais de justice à la charge du résident.
• Impact sur la relation familiale entre la propriétaire et le résident.
• Éventuelle recherche d’un nouveau logement pour le résident.

Enseignements de cette décision

• La mise à disposition d’un logement sans loyer est un prêt à usage.
• Un préavis de trois mois est suffisant pour mettre fin à un prêt à usage.
• Le maintien abusif dans les lieux peut entraîner une expulsion.
• La requalification d’un contrat peut changer la nature des droits et obligations.
• Les tensions familiales peuvent compliquer les relations locatives.

À éviter

• Ne pas établir de contrat écrit pour un prêt à usage.
• Ignorer les délais de préavis lors de la résiliation d’un contrat.
• Maintenir un occupant sans régulariser la situation juridique.
• Contester la compétence du tribunal sans fondement solide.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en cas de litige.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la qualification d’un contrat de mise à disposition d’un logement ?

La juridiction a requalifié la convention liant les parties en prêt à usage, ou commodat, régi par les articles 1875 et suivants du Code civil. Selon l’article 1875, le prêt à usage est un contrat par lequel une personne remet à une autre une chose, à charge pour celle-ci de la lui rendre après l’avoir utilisée. L’article 1888 précise que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

Quels sont les critères pour mettre fin à un contrat de prêt à usage ?

Le prêteur peut mettre fin à un contrat de prêt à usage à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable, sans avoir à démontrer un besoin urgent et imprévu de la chose. En l’espèce, la cour a considéré que l’appelante avait valablement mis fin au contrat en impartissant un délai de préavis de trois mois, conformément aux dispositions de l’article 1888 du Code civil.

Quelle est la procédure applicable en cas de contestation d’une expulsion ?

La contestation d’une expulsion doit être portée devant le juge des contentieux de la protection, sauf si le litige est qualifié de litige relatif à un logement de fonction, auquel cas il relève du conseil de prud’hommes. Dans cette affaire, le tribunal a d’abord jugé que le litige était relatif à un logement de fonction, mais la cour d’appel a ensuite requalifié le contrat en prêt à usage, ce qui a conduit à la compétence du juge des contentieux de la protection.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier la requalification du contrat ?

La juridiction a retenu que la mise à disposition du logement ne donnait pas lieu à la perception d’un loyer, ce qui exclut la qualification de bail verbal. De plus, il a été établi que le prêt avait été consenti à titre provisoire, et non viager, ce qui a permis de conclure que l’appelante avait le droit de mettre fin à la convention en respectant un délai de préavis raisonnable.

Quels sont les effets de la requalification du contrat sur les droits des parties ?

La requalification du contrat en prêt à usage a permis à l’appelante de mettre fin à la convention sans avoir à justifier d’un besoin urgent de la chose. Cela a également conduit à la possibilité d’expulser le défendeur des lieux occupés, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures d’exécution, après le respect du délai de préavis.

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