Bail résidentiel : recours en paiement et résiliation pour impayés de loyer

La juridiction a retenu la recevabilité de l’action subrogatoire de la société de cautionnement, fondée sur les articles 2308 et 2309 du Code civil, permettant à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées au bailleur. En l’espèce, la société a justifié avoir réglé des arriérés de loyers, se substituant ainsi au bailleur dans ses droits. Le décompte des sommes dues a été validé, et le locataire a été condamné à rembourser la somme de 4558,36 euros, assortie d’intérêts, en raison de son défaut de paiement. La résiliation du bail a été constatée, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en raison de l’absence de régularisation dans le délai imparti après le commandement de payer. L’expulsion du locataire a été ordonnée, le juge ayant constaté qu’il occupait les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation. Une indemnité d’occupation a été fixée, équivalente au montant du loyer, en application de l’article 1240 du Code civil, pour compenser le préjudice subi par la société de cautionnement. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et une indemnité de 200 euros a été allouée au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du même code. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, sans éléments justifiant une exception à ce principe.

La juridiction a retenu la recevabilité de l’action subrogatoire de la société de cautionnement, permettant à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées au bailleur. La société a justifié avoir réglé des arriérés de loyers, se substituant ainsi au bailleur. Le locataire a été condamné à rembourser 4558,36 euros, et la résiliation du bail a été constatée en raison de l’absence de régularisation. L’expulsion du locataire a été ordonnée, avec une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer.

Un bailleur a conclu un contrat de location avec un locataire pour un logement à Lyon, avec un loyer mensuel de 475 euros. En vertu d’un contrat de cautionnement, la société Action Logement Services s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges, dans la limite de 36 mensualités. Après plusieurs incidents de paiement, cette société a versé 1130 euros au bailleur. Un commandement de payer a été adressé au locataire, mais celui-ci n’a pas régularisé sa situation.

En conséquence, la société Action Logement Services a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’une somme de 2825 euros, incluant des intérêts et une indemnité d’occupation. La société a justifié ses demandes en se basant sur des articles du code civil et des dispositions de la loi sur les baux d’habitation, affirmant qu’elle était subrogée dans les droits du bailleur.

Lors de l’audience, le montant dû a été actualisé à 4558,36 euros, mais le locataire ne s’est pas présenté. Le juge a donc statué sur le fond, considérant que la société avait fourni des preuves suffisantes de ses demandes. Il a constaté que le locataire n’avait pas régularisé sa dette dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail de plein droit.

Le jugement a ordonné l’expulsion du locataire et a fixé une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la libération des lieux. Le locataire a également été condamné à payer des frais et une indemnité pour les frais irrépétibles. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, permettant à la société de procéder à l’expulsion si nécessaire.

• Contrat de bail entre Monsieur [R] [P] [O] et Monsieur [K] [M]
• Contrat de cautionnement Visale souscrit par le bailleur
• Quittances subrogatives des 24 octobre 2024 et 27 octobre 2025 validées par le bailleur
• Décompte arrêté au 10 décembre 2025 incluant l’échéance du mois d’octobre 2025
• Commandement de payer délivré le 30 juillet 2024
• Signification d’une copie de l’assignation à la Préfecture du RHÔNE

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Dans cette affaire, les conséquences pratiques sont significatives tant pour la société de cautionnement que pour le locataire. La société, en tant que demandeur, a obtenu gain de cause, tandis que le locataire, en tant que défendeur, se retrouve dans une situation préjudiciable.

• La société de cautionnement est subrogée dans les droits du bailleur, lui permettant d’agir pour le recouvrement des sommes dues.
• Le locataire est condamné à rembourser la somme de 4558,36 euros, assortie d’intérêts, pour les arriérés de loyers.
• La résiliation du bail entraîne l’expulsion du locataire, qui doit quitter les lieux.
• Le locataire est également tenu de payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’à son départ.
• Les dépens de la procédure sont à la charge du locataire, augmentant son coût total de la procédure.
• La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant à la société de procéder à l’expulsion sans délai supplémentaire.

Enseignements de cette décision

• La caution peut agir en recouvrement des sommes versées au bailleur.
• Un commandement de payer doit être délivré avant la résiliation du bail.
• Le locataire doit régulariser sa dette dans le délai imparti pour éviter la résiliation.
• La résiliation du bail est automatique en cas de non-paiement après un commandement de payer.
• Une indemnité d’occupation peut être demandée en cas d’occupation sans droit ni titre.

À éviter

• Ne pas ignorer les commandements de payer reçus.
• Ne pas tarder à régulariser les arriérés de loyer.
• Omettre de notifier la situation d’impayés aux autorités compétentes.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.
• Ignorer les clauses résolutoires dans le contrat de bail.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la subrogation de la caution dans les droits du créancier ?

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution, est subrogée dans les droits du bailleur en vertu des articles 2308 et 2309 du Code civil. Ces articles stipulent que la caution qui a payé la dette a un recours personnel contre le débiteur pour les sommes qu’elle a payées, ainsi que pour les intérêts et les frais, et est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 5688,36 euros, ce qui lui confère le droit d’agir en paiement contre le débiteur.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

Conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail comportait une clause résolutoire qui fixait un délai de deux mois pour régulariser la dette locative après délivrance du commandement de payer. Le débiteur n’ayant pas régularisé la somme due dans ce délai, les conditions de résiliation étaient réunies.

Quelle est la portée de l’assignation en justice dans le cadre de la procédure de recouvrement ?

L’assignation en justice, signifiée à la Préfecture du Rhône, a pour but de constater la situation d’impayés et de permettre à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’agir en recouvrement des sommes dues. La signification de l’assignation est conforme aux exigences de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui impose de signaler la situation d’impayés auprès de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cela permet de justifier la demande d’expulsion et de constater la résiliation du bail.

Quels sont les critères pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location, à compter de la résiliation du bail. Cette indemnité est due par le débiteur en raison de son occupation sans droit ni titre des lieux, conformément à l’article 1240 du Code civil, qui prévoit la réparation du préjudice causé par le maintien dans les lieux après la résiliation du bail.

Quelle est la procédure applicable en cas de non-comparution du défendeur ?

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, le débiteur ne s’étant pas présenté, le juge a pu statuer sur la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en se fondant sur les éléments fournis, sans que cela ne constitue une irrégularité de la procédure.

Quels sont les critères pour l’octroi des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge doit tenir compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, le juge a estimé qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la totalité des frais non compris dans les dépens, lui allouant ainsi une indemnité de 200 euros.

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