Clause résolutoire en bail locatif : impact du surendettement sur l’expulsion

La juridiction a infirmé l’ordonnance de référé en raison de l’interdiction de paiement imposée par la recevabilité du dossier de surendettement, conformément aux articles L.722-2 et L.722-5 du code de la consommation. La décision de recevabilité, intervenue avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer, a empêché l’acquisition de la clause résolutoire, rendant ainsi irrecevable la demande de constat de cette clause. En conséquence, l’établissement bailleur a été débouté de sa demande principale et des demandes accessoires. Concernant la demande de provision, bien que la commission de surendettement ait recommandé un effacement total des dettes, cette décision étant contestée, la créance du bailleur demeure. Le montant de la créance, évalué à 42 885,66 euros, a été confirmé, car les locataires n’ont pas contesté ce montant. Les demandes accessoires ont été accueillies en ce qui concerne les dépens, tandis que la demande de frais irrépétibles a été rejetée, le bailleur ayant succombé pour l’essentiel.

La juridiction a infirmé l’ordonnance de référé en raison de l’interdiction de paiement liée à la recevabilité du dossier de surendettement. La décision de recevabilité, intervenue avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer, a empêché l’acquisition de la clause résolutoire. L’établissement bailleur a été débouté de sa demande principale. Concernant la demande de provision, bien que la commission ait recommandé un effacement total des dettes, la créance du bailleur, évaluée à 42 885,66 euros, a été confirmée.

L’affaire concerne un litige entre un bailleur, Hauts de Seine Habitat OPH, et des locataires, un couple, qui ont signé un bail pour un appartement en septembre 2016. Le contrat stipule un loyer mensuel de 1 374,90 euros, ainsi qu’un loyer accessoire pour un emplacement de parking. À partir d’avril 2018, les locataires ont cessé de payer leurs loyers et charges, accumulant une dette importante.

En avril 2024, le couple a déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement en août 2024. Malgré cela, le bailleur a émis un commandement de payer en juillet 2024, visant la clause résolutoire du bail pour un montant total de 4 521 563 euros, incluant les loyers impayés. En décembre 2024, le bailleur a assigné les locataires en référé pour obtenir la résiliation du bail et leur expulsion.

Le juge des contentieux de la protection a rendu une ordonnance en mai 2025, déclarant la demande du bailleur recevable et constatant l’acquisition de la clause résolutoire. Il a également accordé un délai de 12 mois aux locataires pour quitter les lieux, tout en ordonnant leur expulsion en cas de non-respect de ce délai. Les locataires ont interjeté appel de cette décision, soutenant que la recevabilité de leur dossier de surendettement avant l’expiration du délai de paiement empêchait l’acquisition de la clause résolutoire.

La cour a finalement infirmé l’ordonnance initiale, considérant que la décision de recevabilité du dossier de surendettement avait suspendu l’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur a été débouté de sa demande de constat de la clause résolutoire et des demandes accessoires, tout en confirmant la condamnation des locataires à payer une provision pour l’arriéré locatif.

• Décision de recevabilité du dossier de surendettement intervenue le 9 août 2024.
• Commandement de payer délivré le 17 juillet 2024, visant la clause résolutoire.
• Article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, stipulant les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.
• Articles L. 722-2 et L. 722-5 du code de la consommation, concernant la suspension des procédures d’exécution.
• Montant de la créance évalué à 42 885,66 euros, conforme aux stipulations du bail.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, le bailleur se voit débouté de sa demande de constat de la clause résolutoire, tandis que les locataires bénéficient d’une protection temporaire en raison de leur dossier de surendettement. D’autre part, le montant de la créance locative a été confirmé, ce qui pourrait influencer les actions futures des locataires.

• Le bailleur ne peut pas résilier le bail en raison de la clause résolutoire.
• Les locataires bénéficient d’une protection contre les procédures d’exécution.
• Le montant de la créance locative est confirmé à 42 885,66 euros.
• Le bailleur doit assumer les dépens de la procédure d’appel.
• Les locataires doivent continuer à gérer leur dossier de surendettement.
• Le bailleur peut envisager d’autres recours pour récupérer la créance, malgré la décision actuelle.

Enseignements de cette décision

• La recevabilité d’un dossier de surendettement suspend les procédures d’exécution.
• Un commandement de payer doit être délivré avant la décision de recevabilité pour être effectif.
• La clause résolutoire ne peut être acquise si le locataire est en procédure de surendettement.
• Le montant de la créance doit être contesté pour être remis en question.
• Les frais irrépétibles ne sont pas accordés au bailleur ayant succombé.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de paiement après un commandement de payer.
• Émettre un commandement de payer sans tenir compte d’une procédure de surendettement en cours.
• Contester un montant de créance sans preuves concrètes.
• Omettre de demander une provision si l’existence de l’obligation est contestable.
• Ne pas se préparer à une contestation des décisions de la commission de surendettement.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 17 juillet 2024, et la décision de recevabilité du dossier de surendettement des époux est intervenue le 9 août 2024, soit avant l’expiration du délai de deux mois. Cela a fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Quelle est la procédure applicable en cas de recevabilité d’un dossier de surendettement ?

L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. De plus, l’article L. 722-5 du même code stipule que cette suspension interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, y compris le paiement de créances autres qu’alimentaires. Ainsi, la décision de recevabilité interrompt les effets de la clause résolutoire pendant la période de surendettement.

Quels sont les critères pour la fixation d’une créance dans le cadre d’un litige locatif ?

La fixation de la créance locative doit être fondée sur des éléments précis et vérifiables. En l’espèce, le montant de la créance a été évalué à 42 885,66 euros, arrêté à la date du 10 mars 2025, suivant un décompte conforme aux stipulations du bail. Les époux n’ont pas contesté ce montant, ce qui a permis au juge de confirmer l’ordonnance de première instance sur ce point.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour trancher le litige ?

La juridiction a retenu que la décision de recevabilité du dossier de surendettement des époux est intervenue avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer, ce qui a fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. De plus, la juridiction a noté que la décision de la commission de surendettement, bien qu’elle ait recommandé un effacement total des dettes, était contestée, ce qui signifie que la créance de l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH subsistait. Ces éléments ont conduit à l’infirmation de l’ordonnance de première instance concernant la constatation de la clause résolutoire.

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