Résiliation de bail pour impayés : recours et obligations des locataires

La juridiction a jugé recevable l’action en résiliation de bail et en expulsion, en raison du respect des formalités prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, notamment la notification à la préfecture et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. Concernant l’acquisition des effets de la clause résolutoire, le commandement de payer signifié est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis de constater l’acquisition de la clause résolutoire, conformément à l’article 24 I de la même loi.

La demande d’indemnité d’occupation a été fondée sur l’article 1240 du code civil, en raison de l’occupation sans droit ni titre des locataires, avec une indemnité fixée au montant du loyer et des charges. L’expulsion a été ordonnée en raison de l’absence de libération volontaire des lieux.

Le montant de l’arriéré locatif a été établi à 6 284,61 €, en application de l’article 7 de la loi n°89-462 et de l’article 1353 du code civil, les défendeurs n’ayant pas contesté le principe ni le montant de la dette. Les demandes de délais de paiement ont été rejetées, car les locataires n’avaient pas repris le paiement intégral des loyers et n’ont pas prouvé leur capacité financière, conformément aux articles 24 V et 1343-5 du code civil.

Enfin, les défendeurs ont été condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des démarches judiciaires engagées par le demandeur. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a jugé recevable l’action en résiliation de bail et en expulsion, respectant les formalités de l’article 24 de la loi n°89-462. Le commandement de payer, infructueux pendant plus de deux mois, a permis d’acquérir la clause résolutoire. La demande d’indemnité d’occupation, fondée sur l’article 1240 du code civil, a été fixée au montant du loyer. L’arriéré locatif a été établi à 6 284,61 €, et les demandes de délais de paiement ont été rejetées. Les défendeurs ont été condamnés aux dépens.

Le litige concerne un contrat de location signé électroniquement le 24 octobre 2022, par lequel un bailleur a loué un logement à des colocataires pour une durée de trois ans. Le loyer mensuel était fixé à 880 €, avec une provision sur charges de 120 €. Suite à des impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer le 24 juillet 2025, pour un montant de 2 900,04 €, en invoquant la clause résolutoire. Ce commandement a été enregistré par la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives.

Le bailleur a ensuite assigné les colocataires devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et le paiement des arriérés. Lors de l’audience, il a été révélé que l’un des colocataires continuait de payer sa part, tandis que l’autre avait quitté son emploi pour des raisons familiales et proposait un échéancier de paiement.

Le bailleur a demandé la résiliation du bail, arguant que les colocataires n’avaient pas régularisé leur situation dans les délais impartis. En réponse, les colocataires ont exposé leurs difficultés financières, l’un d’eux s’engageant à augmenter sa contribution mensuelle.

Le tribunal a jugé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car les paiements effectués n’étaient pas suffisants pour couvrir les arriérés. Il a ordonné l’expulsion des colocataires et a fixé une indemnité d’occupation à payer jusqu’à la libération des lieux. Le tribunal a également condamné les colocataires à régler un montant de 6 284,61 € pour les loyers impayés, sans accorder de délai de paiement, et a statué sur les dépens, incluant une indemnité pour les frais de justice. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

• Notification de l’assignation à la préfecture de [Localité 3] par voie électronique le 6 novembre 2025.
• Accusé de réception de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 28 juillet 2025.
• Commandement de payer signifié le 24 juillet 2025 pour un montant de 2 900,04 €, demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
• Décompte arrêté au 2 février 2026, établissant un arriéré locatif de 7 345,93 €.
• Absence de contestation du principe et du montant de la dette par M. [W] [Y] et Mme [Z] [A].
• Proposition d’échéancier de paiement par l’un des colocataires, non acceptée par le tribunal.

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Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans le litige. Le bailleur obtient une reconnaissance de ses droits, tandis que les colocataires font face à des obligations financières et à une expulsion imminente.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion des colocataires, renforçant ainsi son droit de propriété.
• Les colocataires sont tenus de payer une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif.
• Le montant des arriérés locatifs de 6 284,61 € doit être réglé par les colocataires, augmentant leur dette.
• Les colocataires n’ont pas obtenu de délais de paiement, ce qui complique leur situation financière.
• Le bailleur peut récupérer les frais de justice, ce qui augmente le coût pour les colocataires.
• Les colocataires doivent envisager des solutions alternatives pour leur logement, en raison de l’expulsion ordonnée.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation à la préfecture dans les délais légaux.
• Importance de la saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Respect des conditions d’acquisition de la clause résolutoire.
• Calcul précis des arriérés locatifs et des indemnités d’occupation.
• Exécution provisoire de la décision judiciaire.

À éviter

• Retards dans le paiement des loyers et charges.
• Absence de preuve de capacité financière pour demander des délais.
• Non-respect des délais de notification des commandements de payer.
• Ignorer les clauses de solidarité dans le bail.
• Ne pas contester les montants dus en cas d’impayés.

Quelle est la recevabilité de l’action en résiliation de bail pour défaut de paiement ?

L’action est recevable car une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la localité par voie électronique le 6 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De plus, le demandeur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, laquelle a accusé réception le 28 juillet 2025, conformément à l’article 24 I de la même loi.

Quels sont les critères d’acquisition des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 24 juillet 2025 et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui permet de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 septembre 2025.

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation due par les occupants sans droit ni titre ?

L’indemnité d’occupation est de nature indemnitaire et compensatoire, fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Elle est payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant, conformément à l’article 1310 du code civil.

Quelles sont les conditions pour ordonner l’expulsion des occupants ?

L’expulsion peut être ordonnée en cas de défaut de libération volontaire des lieux. En l’espèce, les occupants n’ont pas régularisé leur situation locative, ce qui justifie l’ordonnance d’expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

Quel est le fondement juridique du montant de l’arriéré locatif ?

Le montant de l’arriéré locatif est fondé sur l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Le créancier doit prouver l’existence de la créance, conformément à l’article 1353 du code civil, et le demandeur a produit un décompte justifiant la somme due.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au locataire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que le juge peut accorder des délais de paiement à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, les occupants n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant, ce qui justifie le refus d’accorder des délais de paiement.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, les occupants, parties perdantes, sont condamnés in solidum à verser une somme de 400,00 € au titre de cet article, tenant compte des démarches judiciaires effectuées par le demandeur.

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