Bail d’habitation : résiliation pour loyers impayés et expulsion du locataire

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que la clause résolutoire s’applique après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 26 mars 2025, et les sommes dues n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la résiliation a été prononcée à compter du 27 mai 2025. La SAS Action Logement Services a été reconnue comme ayant qualité à agir en vertu de l’article 2306 du code civil, étant subrogée dans les droits du bailleur après avoir réglé les arriérés de loyers. La demande de paiement des loyers impayés a été jugée recevable, la créance étant certaine, liquide et exigible, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’indemnité d’occupation a été fixée à compter de la date de résiliation du bail, en application des articles 1730 et 1240 du code civil, tenant compte de l’occupation sans droit ni titre. Les dépens ont été mis à la charge de la locataire, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement a été signifié le 26 mars 2025, et la résiliation a été prononcée le 27 mai 2025. La SAS Action Logement Services a été reconnue comme ayant qualité à agir, ayant réglé les arriérés. La demande de paiement des loyers impayés a été jugée recevable, et l’indemnité d’occupation a été fixée à compter de la date de résiliation.

Le litige concerne un contrat de bail signé le 14 mai 2023 entre un bailleur et un locataire pour un logement situé à [Localité 2]. Le loyer mensuel était fixé à 730 euros, avec des provisions sur charges de 170 euros. Une société, Action Logement Services SAS, s’est portée caution pour le locataire. En mars 2025, un commandement de payer a été signifié au locataire pour un montant de 2899 euros, correspondant à des loyers et charges impayés.

Suite à l’absence de paiement, Action Logement Services SAS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en avril 2025, puis a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection en octobre 2025. Les demandes incluaient la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement des arriérés de loyers et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience de février 2026, la société a actualisé sa créance à 8762,55 euros, en raison de l’absence de paiements depuis novembre 2024. Le locataire, régulièrement assigné, ne s’est pas présenté. Le juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail à compter du 27 mai 2025.

Le jugement a ordonné l’expulsion du locataire, fixé une indemnité d’occupation mensuelle, et condamné le locataire à payer les arriérés de loyers ainsi qu’une somme au titre des frais de justice. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des décisions prises.

• Acte sous signature privée du 24 avril 2023, établissant le contrat de cautionnement entre Mme [Z] [S] et la SAS Action Logement Services.
• Commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2025.
• Quittances subrogatives fournies par Action Logement Services SAS, attestant des paiements effectués au bailleur.
• Décompte locatif actualisé au 16 janvier 2026, justifiant l’arriéré de loyers et charges impayés.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, en date du 29 octobre 2025.
• Justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er avril 2025.

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Dans cette affaire, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire entraînent des conséquences significatives pour les parties concernées. Le bailleur, par l’intermédiaire de la société de cautionnement, obtient le droit de récupérer les loyers impayés et de faire valoir ses droits en matière d’indemnité d’occupation, tandis que le locataire se retrouve sans droit ni titre sur les lieux loués.

• Résiliation du bail à compter du 27 mai 2025, entraînant la perte du droit d’occupation pour le locataire.
• Ordonnance d’expulsion du locataire, permettant au bailleur de récupérer les lieux rapidement.
• Obligation pour le locataire de payer les arriérés de loyers, s’élevant à 8762,55 euros.
• Fixation d’une indemnité d’occupation due par le locataire pour la période d’occupation sans droit.
• Condamnation du locataire aux dépens de l’instance, augmentant ses frais juridiques.
• Exécution provisoire du jugement, permettant une mise en œuvre rapide des décisions judiciaires.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la qualité à agir de la caution avant d’assigner.
• Notifier le représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Respecter les délais de commandement de payer pour la clause résolutoire.
• Documenter les paiements effectués par la caution avec des quittances subrogatives.
• Prévoir l’exécution provisoire dans le jugement pour une mise en œuvre rapide.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de notification et de commandement de payer.
• Omettre de saisir la commission de prévention des expulsions locatives.
• Ne pas fournir de preuves suffisantes des arriérés de loyers.
• Éviter de négliger la clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Ne pas se présenter à l’audience sans justification valable.

Quelle est la qualité à agir de la SAS Action Logement Services ?

La SAS Action Logement Services a qualité à agir en vertu de l’article 2306 du code civil, qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En l’espèce, la SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements de la locataire au titre du contrat de bail. L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule le mécanisme de subrogation, permettant à la SAS d’agir pour le recouvrement des loyers impayés.

Quelle est la recevabilité de la demande de constatation de résiliation du bail ?

La demande de constatation de résiliation du bail est recevable conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, qui exige la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, cette notification a été effectuée le 29 octobre 2025. De plus, la SAS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er avril 2025, respectant ainsi le délai de deux mois requis par l’article 24 II de la même loi.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont régies par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule qu’un contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 26 mars 2025, et les sommes dues n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, la résiliation du bail est constatée à compter du 27 mai 2025.

Quelle est la nature de l’obligation du locataire en matière de paiement des loyers ?

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus. En l’espèce, la SAS Action Logement Services a prouvé l’arriéré de loyers et charges impayés, justifiant ainsi la condamnation du locataire au paiement des sommes dues.

Quels sont les critères pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est régie par l’article 1730 du code civil, qui stipule que le locataire doit restituer les locaux à l’expiration du bail. En cas d’occupation sans droit ni titre, l’occupant est tenu de verser une indemnité d’occupation, qui constitue une contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail. En l’espèce, l’indemnité d’occupation est fixée à compter de la date de résiliation du bail, soit le 27 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision sur les dépens et l’article 700 ?

Les dépens sont régis par les articles 696 et suivants du code de procédure civile, qui prévoient la condamnation aux dépens de l’instance. En l’espèce, le tribunal a condamné le locataire aux dépens, y compris les frais de signification du commandement de payer. Concernant l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal a également condamné le locataire à verser une somme au titre des frais exposés par la SAS Action Logement Services pour la défense de ses droits.

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