Résiliation de bail pour loyers impayés : recours et obligations des locataires

La juridiction a constaté la résiliation du contrat de location en raison de l’impayé de loyers, conformément à la clause résolutoire stipulée dans le bail. En effet, le locataire n’a pas apuré sa dette dans le délai de six semaines suivant la signification d’un commandement de payer, ce qui justifie la résiliation à compter du 16 juillet 2025. La décision s’appuie sur l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui permet la résiliation en cas d’impayé. L’expulsion a été ordonnée en vertu des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, stipulant que l’expulsion ne peut intervenir qu’après un délai de deux mois suivant le commandement. La créance du bailleur a été reconnue, le locataire étant solidairement responsable des arriérés locatifs, conformément à l’article 1310 du code civil. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, en raison de l’occupation sans droit ni titre depuis la résiliation. Les dépens ont été mis à la charge des locataires, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une somme a été allouée au titre de l’article 700 pour couvrir les frais exposés par le bailleur. La décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a constaté la résiliation du contrat de location en raison de l’impayé de loyers, le locataire n’ayant pas apuré sa dette dans le délai imparti. La décision s’appuie sur l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation. L’expulsion a été ordonnée après un délai de deux mois suivant le commandement. La créance du bailleur a été reconnue, et l’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer. Les dépens ont été mis à la charge des locataires.

Le litige concerne un contrat de bail conclu le 23 octobre 2024 entre la S.A. [K] [Y] et deux locataires, un homme et une femme, pour un bien immobilier à usage d’habitation. Le loyer initial était fixé à 422,02 euros par mois, avec une provision sur charges de 176,58 euros. En raison de loyers impayés, la S.A. [K] [Y] a signifié un commandement de payer le 3 juin 2025, suivi d’une assignation devant le juge des contentieux de la protection le 18 août 2025. La société demandait la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement des arriérés locatifs.

Lors de l’audience du 3 mars 2026, la S.A. [K] [Y] a maintenu ses demandes et a présenté un décompte actualisé de la dette locative, s’élevant à 6.439,37 euros. Les locataires, bien que régulièrement convoqués, ne se sont pas présentés. Le juge a donc statué sur la base des éléments fournis par la demanderesse.

La résiliation du bail a été constatée, car les locataires n’avaient pas apuré leur dette dans le délai imparti. L’expulsion a été ordonnée, avec la possibilité d’utiliser la force publique si nécessaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Les locataires ont également été condamnés à verser la somme de 6.116,35 euros pour les arriérés de loyer, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 627,35 euros à compter de la résiliation du bail.

En outre, les locataires ont été condamnés aux dépens et à verser 100 euros à la S.A. [K] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance a été déclarée exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi à la S.A. [K] [Y] de faire valoir ses droits sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

• Contrat de location conclu le 23 octobre 2024 entre la S.A. [K] [Y] et M. [V] [G] et Mme [F] [X].
• Décompte actualisé de la dette locative s’élevant à 6.116,35 euros, arrêté au 2 mars 2026.
• Commandement de payer en date du 3 juin 2025 pour la somme de 2.160,48 euros.
• Clause résolutoire stipulant la résiliation de plein droit du bail six semaines après signification d’un commandement de payer.
• Absence de justification de paiement de la dette par M. [V] [G] et Mme [F] [X] dans le délai imparti.
• Assignation devant le juge des contentieux de la protection le 18 août 2025.

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Cette décision a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le bailleur, en tant que demandeur, obtient une reconnaissance de sa créance et la possibilité d’expulser les locataires, tandis que les locataires, en tant que défendeurs, se retrouvent dans une situation d’impayé et d’occupation illégale.

• Résiliation du contrat de location, entraînant la perte de l’occupation du bien pour les locataires.
• Ordonnance d’expulsion, permettant au bailleur de récupérer son bien avec l’assistance de la force publique si nécessaire.
• Condamnation des locataires au paiement des arriérés de loyer, augmentant leur dette.
• Imposition d’une indemnité d’occupation mensuelle, augmentant les coûts pour les locataires jusqu’à leur départ.
• Responsabilité des locataires pour les dépens, ce qui pourrait affecter leur situation financière.
• Possibilité pour le bailleur de recouvrer des frais supplémentaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enseignements de cette décision

• La résiliation d’un bail peut être prononcée en cas d’impayés de loyers.
• Un commandement de payer doit être signifié avant toute résiliation.
• Les locataires doivent apurer leur dette dans un délai de six semaines après le commandement.
• L’expulsion nécessite un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux.
• Les locataires sont solidairement responsables des arriérés de loyer.

À éviter

• Ne pas ignorer les commandements de payer signifiés.
• Ne pas laisser s’accumuler les impayés de loyer.
• Ne pas négliger les délais de préavis pour la résiliation.
• Ne pas omettre de contester les dettes si elles sont erronées.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires sans justification.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour impayé ?

La résiliation du bail peut être prononcée en cas d’impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel reste due. Cette règle est énoncée à l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail six semaines après la signification d’un commandement de payer.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en référé ?

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, le juge statue au fond même en cas de non-comparution des défendeurs, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée. L’ordonnance rendue sera réputée contradictoire si elle est susceptible d’appel, selon l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire.

Quelle est la qualification juridique des créances du bailleur ?

Les créances du bailleur sont qualifiées d’arriérés locatifs, résultant de l’obligation du locataire de payer le loyer mensuellement et à terme échu, conformément aux conditions financières du contrat. En l’espèce, le décompte produit par le bailleur indique que le montant dû s’élève à 6.116,35 euros, après déduction des frais de procédure, ce qui est confirmé par l’absence de contestation de la part des défendeurs.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que le bailleur a produit un contrat de location et un décompte actualisé de la dette locative, prouvant que les défendeurs n’ont pas apuré leur dette dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer. La résiliation a été constatée à compter du 16 juillet 2025, en raison de l’impayé de plusieurs loyers et de l’absence de justification de paiement par les défendeurs.

Quelle est la procédure applicable à l’expulsion des locataires ?

L’expulsion d’un immeuble habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice, conformément à l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution. De plus, l’article L.412-1 stipule que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux. Dans cette affaire, l’expulsion a été ordonnée avec le concours de la force publique, deux mois après la signification du commandement.

Quels sont les critères pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, qui impose à l’occupant sans droit ni titre de réparer le préjudice causé au propriétaire. Dans ce cas, l’indemnité mensuelle d’occupation a été fixée au montant du loyer et des charges, soit 627,35 euros, pour la période courant depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et aux frais selon l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, les défendeurs, parties perdantes, ont été condamnés à supporter les dépens, y compris le coût du commandement de payer. De plus, en application de l’article 700, les défendeurs ont été condamnés à verser 100 euros au bailleur pour les frais exposés, tenant compte des démarches nécessaires entreprises par celui-ci.

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