Recouvrement des charges de copropriété : conditions strictes pour mise en demeure et contestation des frais

Le syndicat des copropriétaires peut agir en paiement des charges impayées conformément aux articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La mise en demeure préalable est une condition de recevabilité de la demande. La preuve de la créance incombe au syndicat, qui doit produire les procès-verbaux d’assemblée générale. En l’espèce, la demande est limitée à la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025, les appels de provision du 1er trimestre 2026 étant irrecevables faute de nouvelle mise en demeure. La créance est établie à 3 840,35 euros. Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure et de l’assignation, avec capitalisation annuelle conformément à l’article 1343-2 du code civil. La demande de dommages et intérêts est rejetée en l’absence de faute caractérisée. Les frais de recouvrement doivent être justifiés et correspondre à des diligences exceptionnelles ; en l’espèce, plusieurs frais sont rejetés. Le copropriétaire est condamné aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires agit en paiement des charges impayées. La mise en demeure préalable est une condition de recevabilité. La demande est limitée au 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025. La créance est établie à 3 840,35 euros. Les intérêts courent à compter de la mise en demeure. La demande de dommages et intérêts est rejetée. Plusieurs frais de recouvrement sont rejetés. Le copropriétaire est condamné aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un copropriétaire est assigné par le syndicat des copropriétaires pour non-paiement de charges de copropriété. Le syndicat réclame le paiement des arriérés, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que des intérêts et frais de procédure. Le copropriétaire n’a pas comparu à l’audience. Le tribunal a examiné les dispositions légales applicables et les preuves produites par le syndicat, notamment la mise en demeure restée sans effet, les décomptes de charges, les procès-verbaux d’assemblée générale et le règlement de copropriété. Certaines sommes relatives au fonds de travaux ALUR du 1er trimestre 2026 n’ont pas été justifiées par une mise en demeure et ont été déclarées irrecevables. Le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les sommes dues avec intérêts, a rejeté la demande de dommages et intérêts, a débouté la demande de frais de recouvrement non justifiés, et a condamné le copropriétaire aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est exécutoire provisoirement.

• lettre de mise en demeure datée du 19 juin 2025 avec avis de réception mention “Pli avisé et non réclamé”
• procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 17 juin 2022, 28 juin 2023, 6 juin 2024 et 4 juin 2025
• justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur
• décompte de créance sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026
• facture d’ESSONNE MEDIATION & ARBITRAGE
• contrat de syndic

Le copropriétaire est condamné à payer ses arriérés de charges et provisions, avec intérêts et dommages-intérêts pour résistance abusive. La demande de frais de recouvrement est rejetée en partie. L’exécution provisoire est ordonnée.

• Condamnation au paiement des charges et provisions (période limitée)
• Intérêts légaux capitalisés
• Rejet de la demande de dommages-intérêts
• Rejet partiel des frais de recouvrement
• Condamnation aux dépens et frais de justice

Enseignements de cette décision

• Envoyer mise en demeure recommandée avec AR
• Produire procès-verbaux d’assemblée générale
• Fournir décomptes précis des charges et provisions
• Justifier les frais de recouvrement exposés
• Respecter les délais légaux et procédures

À éviter

• Ne pas réclamer provisions sans mise en demeure
• Ne pas inclure frais non justifiés ou non nécessaires
• Ne pas ignorer les intérêts légaux sur retards
• Ne pas omettre de prouver la créance
• Ne pas ignorer les règles sur exécution provisoire

Quelle est la procédure applicable lorsque le défendeur ne comparaît pas à l’audience ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges selon la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer :
– aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
– aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
– et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Quelles sont les règles relatives au budget prévisionnel et aux provisions des copropriétaires ?

L’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104) prévoit que le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon modalités fixées par l’assemblée générale.

Quelles sont les règles relatives au fonds de travaux ?

L’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié) prévoit que le syndicat constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans pour faire face aux dépenses résultant de l’élaboration du plan pluriannuel, de la réalisation des travaux, des travaux d’urgence, et des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, calculée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des provisions ?

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié) dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due, et après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut condamner le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Quelle est la charge de la preuve pour le syndicat des copropriétaires ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance alléguée, notamment en produisant le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et budgets prévisionnels.

Quelle est la portée de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2026 concernant la mise en demeure ?

La Cour de cassation a précisé que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions ayant fait l’objet d’une mise en demeure.

Il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui de la demande initiale que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure.

Quelle est la conséquence de l’absence de mise en demeure pour l’exercice 2026 ?

À défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure pour l’exercice 2026, la demande en paiement du syndicat sera déclarée irrecevable pour les appels de provision et fonds de travaux du 1er trimestre 2026.

Quelle est la créance retenue pour le syndicat des copropriétaires ?

La créance est limitée à la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025, incluant les appels de fonds 4T 2025 et travaux 4T 2025, pour un montant de 3 840,35 euros, déduction faite des sommes non justifiées.

Quels intérêts sont applicables à la dette ?

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la dette produit des intérêts au taux légal sur la somme de 758,60 euros à compter du 19 juin 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 28 janvier 2026, date de l’assignation.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Quelles sont les conditions pour l’octroi de dommages et intérêts pour retard de paiement ?

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution ou de retard, sauf s’il justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La partie qui réclame la réparation doit prouver le préjudice, la faute et le lien de causalité.

Quelle est la décision relative à la demande de dommages et intérêts ?

Le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi du débiteur, qui a effectué un versement partiel.

Il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande d’indemnisation est donc rejetée.

Quels sont les frais de recouvrement pris en charge par le débiteur selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?

Le copropriétaire qui succombe dans l’instance doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette, incluant frais de mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, droits et émoluments des huissiers, et droit de recouvrement.

Ces frais doivent être justifiés et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Quels frais ont été rejetés comme non nécessaires ?

Les frais de relance non justifiés par des lettres recommandées avec accusé de réception, ainsi que les honoraires d’avocat, de médiation et de transmission, considérés comme des actes élémentaires d’administration, ont été rejetés.

Quelle est la décision relative aux dépens, frais irrépétibles et exécution provisoire ?

Le débiteur est condamné aux dépens de l’instance.

Il est condamné à payer 1 200 euros au syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Évry, 29 avril 2026, 26/00720 – Thématiques associées : Copropriété — Recouvrement des charges —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.