Paiement des charges de copropriété sous curatelle : limites et refus de délais malgré difficultés financières

Le syndicat des copropriétaires peut agir en paiement des charges impayées sur le fondement des articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La mise en demeure préalable est indispensable pour rendre exigibles les provisions et les sommes dues des exercices précédents. La preuve de la créance incombe au syndicat, qui doit produire les procès-verbaux d’assemblée générale. En l’espèce, la créance est établie à hauteur de 17 071,45 euros pour les charges impayées et 1 290,59 euros pour les provisions devenues exigibles. Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure et de l’assignation, avec capitalisation annuelle conformément à l’article 1343-2 du code civil. La demande de dommages et intérêts est rejetée en raison de l’absence de mauvaise foi et de préjudice distinct des intérêts moratoires. Les frais de recouvrement doivent être justifiés et correspondre à des diligences exceptionnelles ; en l’espèce, la demande est rejetée faute de preuve suffisante. La demande de délais de paiement est déboutée, le débiteur ne démontrant pas sa capacité à apurer la dette dans le délai sollicité. Le copropriétaire est condamné aux dépens. En raison de sa situation financière, il n’est pas condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est ordonnée conformément à l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires agit en paiement des charges impayées. La mise en demeure préalable est indispensable. La créance est établie à 17 071,45 euros pour charges impayées et 1 290,59 euros pour provisions exigibles. Les intérêts courent à compter de la mise en demeure. La demande de dommages et intérêts est rejetée. La demande de frais de recouvrement est rejetée faute de preuve. La demande de délais de paiement est déboutée. Le copropriétaire est condamné aux dépens.

Deux copropriétaires indivis étaient titulaires de plusieurs lots dans une résidence en copropriété. L’un des copropriétaires est décédé, laissant l’autre seul propriétaire. Ce dernier a été placé sous curatelle renforcée. Le syndicat des copropriétaires, représenté par un administrateur judiciaire, a assigné le copropriétaire et son curateur pour non-paiement des charges de copropriété, y compris les arriérés et les provisions devenues exigibles, ainsi que pour frais de recouvrement et dommages et intérêts pour résistance abusive. Le copropriétaire, par l’intermédiaire de son curateur, a demandé des délais de paiement de 24 mois, invoquant des difficultés financières liées à la procédure d’expulsion des locataires et à ses faibles ressources. Le tribunal a examiné les preuves produites, notamment la mise en demeure restée sans effet, les décomptes de charges, et les dispositions légales applicables. Il a constaté que le syndicat avait justifié sa créance. Toutefois, il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat, considérant l’absence de mauvaise foi du copropriétaire sous curatelle. Les frais de recouvrement réclamés n’ont pas été justifiés. La demande de délais de paiement a été rejetée, le copropriétaire ne démontrant pas sa capacité à apurer la dette dans ce délai. Le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les sommes dues avec intérêts, a rejeté les demandes accessoires du syndicat, et a ordonné l’exécution provisoire du jugement.

• lettre de mise en demeure datée du 21 mai 2025 avec avis de réception signé le 22 mai 2025
• procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire (21ème, 23ème, 26ème, 33ème, 35ème et 36ème)
• jugement du tribunal de mise sous curatelle du 9 mai 2023
• règlement de copropriété
• décompte de créance au 15 septembre 2025 sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2025
• budget prévisionnel établi par le syndic pour l’exercice 2025

Le copropriétaire sous curatelle est condamné à payer ses arriérés de charges avec intérêts, mais sa demande de délais de paiement est rejetée faute de capacité financière démontrée. Le syndicat ne peut obtenir de dommages-intérêts ni frais de recouvrement supplémentaires.

• Condamnation au paiement des charges et provisions
• Intérêts légaux capitalisés
• Rejet de la demande de délais de paiement
• Rejet des demandes de dommages-intérêts et frais de recouvrement
• Condamnation aux dépens

Enseignements de cette décision

• Envoyer mise en demeure recommandée avec AR
• Produire justificatifs de curatelle et plan de redressement
• Fournir procès-verbaux d’assemblée générale
• Présenter décomptes des charges et provisions
• Respecter les délais légaux pour paiement

À éviter

• Ne pas ignorer la mise en demeure
• Ne pas omettre de justifier la situation financière
• Ne pas contester sans preuve la créance
• Ne pas négliger les intérêts légaux sur retards
• Ne pas demander délais sans preuve de capacité de paiement

Quelle est la règle de droit applicable pour la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

Selon l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ; et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Quelles sont les conditions de vote et d’exigibilité du budget prévisionnel en copropriété ?

L’article 14-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) prévoit que le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes. L’assemblée générale doit se réunir dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale.

Quelles sont les règles relatives au fonds de travaux en copropriété ?

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Ce fonds sert à faire face aux dépenses liées à l’élaboration du plan pluriannuel de travaux, à la réalisation des travaux adoptés, aux travaux d’urgence décidés par le syndic, et aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé, sécurité et économies d’énergie non prévus dans le plan. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant selon les modalités décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Quelles sont les conditions d’exigibilité des provisions et sommes dues en cas de défaut de paiement ?

L’article 19-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après constatation de l’approbation par l’assemblée générale et de la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article s’applique également aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Quelle est la portée de la mise en demeure pour la recevabilité de la demande de paiement des provisions ?

Selon un arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 que pour les provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 ayant fait l’objet d’une mise en demeure. Il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui de la demande initiale que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure pour ces provisions impayées. Il ne peut demander le paiement de sommes restant dues pour des exercices non visés par une mise en demeure et dont les comptes n’ont pas été approuvés.

Quel est le rôle de la preuve dans la demande en paiement des charges de copropriété ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance alléguée contre le copropriétaire défendeur, notamment en produisant le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Quels sont les effets de la défaillance du copropriétaire sur le paiement des intérêts ?

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la dette produit des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme due, et pour le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance. L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Quelles sont les conditions de condamnation aux dommages et intérêts pour non-paiement des charges ?

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution de l’obligation, sauf force majeure. Il appartient à celui qui réclame la réparation de prouver le préjudice, la faute et le lien de causalité. En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi du copropriétaire, qui est sous curatelle renforcée, soumis à un plan de surendettement, avec des difficultés financières et une procédure d’expulsion en cours. Le syndicat ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La demande d’indemnisation est donc rejetée.

Quels sont les frais de recouvrement que le copropriétaire défaillant doit supporter ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui succombe dans l’instance doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette, incluant frais de mise en demeure, relance, prise d’hypothèque, droits et émoluments des actes des huissiers, et droit de recouvrement et d’encaissement. Ces frais doivent être justifiés et sortir de la gestion courante du syndic, traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Quels frais de recouvrement ont été rejetés et pourquoi ?

Les frais de 120 euros réclamés au titre de la lettre de relance ne sont pas bien fondés, faute de production du contrat du syndic mentionnant le tarif correspondant. La demande au titre des frais exposés pour le recouvrement a donc été déboutée.

Quelles sont les conditions d’octroi des délais de paiement par le juge ?

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, avec décision spéciale et motivée. Le débiteur doit produire tous les éléments justifiant le bien-fondé de sa demande, prouvant sa situation financière et patrimoniale et sa capacité à payer dans le délai accordé.

Quelle est la motivation du rejet de la demande de délais de paiement ?

En l’espèce, le débiteur, représenté par son curateur, sollicite un délai de 24 mois pour apurer la dette. Toutefois, les mensualités à régler dépasseraient largement le solde disponible mensuel révélé par le budget produit. Le débiteur ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette dans ce délai. La demande est donc rejetée.

Quelle est la portée de l’article 472 du code de procédure civile en cas de défaut de comparution du défendeur ?

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Quelle est la portée de l’article 481-1 6° du code de procédure civile concernant l’exécution provisoire ?

Selon l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

Compte tenu de la situation financière du débiteur, l’équité commande de ne pas lui accorder de somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Évry, 29 avril 2026, 25/05538 – Thématiques associées : Copropriété — Charges de copropriété —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.