Clause résolutoire bail habitation : application, délais et suspension en cas d’impayés

La clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation, régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux, délai qui prévaut sur la réforme issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en l’absence de disposition transitoire. Le principe de non-rétroactivité des lois (article 2 du Code civil) et la sécurité juridique imposent de respecter les clauses contractuelles en vigueur à la date de conclusion du contrat. Le locataire est tenu de payer loyers et charges conformément au bail (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). En cas d’impayés, la clause résolutoire peut être mise en œuvre après expiration du délai contractuel. Le juge des contentieux de la protection peut accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause, notamment si le locataire a repris le paiement du loyer courant. En l’espèce, la clause résolutoire est acquise, mais des délais de paiement sont accordés, suspendant ses effets sous réserve du respect des modalités. En cas de non-paiement, la résiliation devient effective, et l’expulsion peut être ordonnée avec indemnité d’occupation. Les dépens sont à la charge du locataire, la demande au titre de l’article 700 du CPC est rejetée par équité.

La clause résolutoire dans un bail d’habitation produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux, délai qui prévaut sur la réforme récente en l’absence de disposition transitoire. Le principe de non-rétroactivité impose de respecter les clauses en vigueur à la conclusion du contrat. Le locataire doit payer loyers et charges. Le juge peut accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause. En cas de non-paiement, la résiliation devient effective et l’expulsion peut être ordonnée.

Un office public de l’habitat a donné en location un immeuble à un locataire qui a accumulé des impayés de loyers. Après un commandement de payer resté sans effet, l’office a saisi le tribunal pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, et condamner le locataire au paiement des sommes dues, indemnités et dépens. Le locataire a reconnu sa dette mais a demandé des délais de paiement en raison de difficultés financières et de perspectives de régularisation. Le tribunal a appliqué la clause résolutoire contractuelle, constaté la résiliation du bail, mais a accordé des délais de paiement au locataire, suspendant les effets de la résiliation pendant cette période. En cas de non-paiement, la résiliation reprendra effet et l’expulsion pourra être ordonnée. Le locataire a été condamné au paiement des sommes dues et des dépens, la demande de l’office au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée.

• Convention de compte et historique du compte bancaire
• Commandement de payer du 30 octobre 2024
• Décompte arrêté au 16 mars 2026
• Déclarations des parties à l’audience
• Enquête sociale versée au greffe

La clause résolutoire du bail est constatée acquise, résiliant le contrat de location. Monsieur le locataire est condamné à payer l’arriéré locatif avec intérêts et bénéficie de délais de paiement suspendant l’expulsion. En cas de non-paiement, l’expulsion sera ordonnée avec indemnité d’occupation.

• Constatation de la résiliation du bail
• Condamnation au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts
• Accord de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire
• Menace d’expulsion en cas de non-respect des délais
• Condamnation aux dépens
• Exécution provisoire de la décision

Enseignements de cette décision

• Respecter clause résolutoire contractuelle
• Notifier commandement de payer au locataire
• Accorder délais de paiement raisonnables
• Documenter créance et arriérés précisément
• Notifier assignation au représentant de l’État

À éviter

• Ne pas appliquer rétroactivement la loi
• Éviter confusions sur délais de paiement
• Ne pas ignorer situation sociale du locataire
• Ne pas omettre de suspendre clause en cas de délais
• Ne pas engager expulsion sans décision judiciaire

Quelle loi est applicable à la clause résolutoire insérée dans un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ?

En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.
Les contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle demeurent régis par les dispositions en vigueur à la date de leur conclusion.
La clause résolutoire insérée au bail, conclue avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668, est donc régie par les dispositions antérieures à cette loi.
La Cour de cassation, par avis du 13 juin 2024, confirme que les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ne sont pas modifiés par la loi nouvelle.

Quelle est la portée juridique de la clause résolutoire insérée dans le bail concernant le délai pour solder les causes du commandement de payer ?

La clause résolutoire contractualise un délai laissé au locataire pour apurer les causes du commandement de payer.
L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, fixait un délai minimum de six semaines, mais la clause peut prévoir un délai supérieur.
En l’espèce, la clause prévoit un délai de deux mois.
Ce délai contractuel est applicable, sauf disposition d’ordre public particulièrement impérieuse.

Quelle est la condition de recevabilité de l’action en résiliation de bail pour défaut de paiement ?

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose la notification au représentant de l’État dans le département d’une copie de l’assignation au moins six semaines avant l’audience.
Cette formalité ayant été respectée, l’action est recevable.

Quels sont les critères légaux pour constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ?

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, la clause prévoit un délai de deux mois.
Le commandement de payer a été régulièrement signifié et est demeuré partiellement infructueux dans le délai imparti.
La résiliation du bail est donc intervenue de plein droit à l’expiration du délai contractuel.

Quels sont les pouvoirs du juge concernant l’octroi de délais de paiement en matière d’expulsion locative ?

L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
L’article 24 VII précise que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.
La suspension prend fin dès le premier impayé ou non-respect des modalités fixées.

Quels sont les effets juridiques de la suspension de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ?

Pendant les délais accordés, la clause résolutoire est suspendue.
Si la dette est apurée dans le délai et selon les modalités, la clause est réputée ne pas avoir joué.
En cas de non-paiement d’une mensualité, le locataire est déchu des délais, la clause reprend effet, la dette devient exigible, et le locataire devient occupant sans droit ni titre.
L’expulsion peut alors être ordonnée avec assistance de la force publique et d’un serrurier.

Quelle est la compétence du juge des contentieux de la protection en matière d’expulsion et de fixation des indemnités d’occupation ?

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou justifiées par un différend.
Le juge peut ordonner l’expulsion, le transport et la séquestration des meubles aux frais du locataire.
Il peut également fixer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

Quelle est la règle applicable aux dépens et aux frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique.
En l’espèce, l’équité et les délais accordés justifient de rejeter la demande au titre de l’article 700.

Quelle est la portée de l’article 514 du code de procédure civile concernant l’exécution de la décision ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que la décision est de droit exécutoire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Bobigny, 28 avril 2026, 26/00005 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.