Clause résolutoire et expulsion locative : valider la résiliation du bail et ordonner l’expulsion en cas d’impayés

La clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le juge des contentieux de la protection peut ordonner l’expulsion du locataire en cas de non-paiement des loyers et charges, avec le concours de la force publique si nécessaire. L’indemnité d’occupation due par le locataire sans droit ni titre est fixée en fonction du loyer et des charges. En appel, il est possible de demander la suspension des effets de la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, conformément aux articles 24 V et VII de la même loi. Cette suspension prend fin en cas de nouveau défaut de paiement. La reprise effective du paiement du loyer courant, notamment par la mise en place d’un virement permanent, justifie la suspension de la clause résolutoire et l’infirmation de la décision ordonnant l’expulsion. Le locataire reste tenu du paiement des arriérés de loyer, qui ne sont pas contestés. Les frais irrépétibles sont généralement alloués à la partie gagnante, mais peuvent être partagés en appel. Cette jurisprudence rappelle les conditions strictes d’application de la clause résolutoire et les possibilités de suspension en cas de régularisation du locataire.

La clause résolutoire dans un bail d’habitation produit effet après un commandement de payer infructueux pendant deux mois. Le juge peut ordonner l’expulsion avec concours de la force publique. La suspension de la clause est possible si le locataire reprend le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La reprise effective, notamment par virement permanent, justifie la suspension et l’infirmation de l’expulsion. Le locataire reste tenu du paiement des arriérés non contestés.

Une société civile immobilière (SCI) a donné à bail un logement à un locataire. Le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire pour loyers impayés. La SCI a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, condamner au paiement des arriérés, indemnités d’occupation et frais. Le juge a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion, condamné le locataire au paiement des sommes dues, et aux frais. Le locataire a fait appel, demandant la suspension de la clause résolutoire et l’infirmation de la décision. La SCI a demandé la confirmation. La cour a confirmé la résiliation du bail et la condamnation au paiement des arriérés, mais a ordonné la suspension de la clause résolutoire en raison de la reprise du paiement du loyer par le locataire, débouté la SCI de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, et condamné les parties à partager les dépens.

• Acte sous seing privé du 22 août 2021
• Commandement de payer du 10 mai 2023
• Jugement du juge des contentieux de la protection du 4 juillet 2024
• Assignation notifiée à la préfecture le 19 février 2024
• Déclarations formalisées par RPVA

La SCI bailleresse obtient la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour non-paiement des loyers. Le locataire est condamné à payer les arriérés, une indemnité d’occupation et les frais de procédure.

• Résiliation du bail constatée
• Ordonnance d’expulsion prononcée
• Condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation
• Condamnation au paiement de 250 EUR au titre de l’article 700 CPC
• Condamnation aux dépens
• Appel formé par le locataire

À faire

• Respecter la procédure de commandement de payer.
• Notifier la commission de prévention des expulsions.
• Produire preuves des loyers impayés.
• Respecter les délais légaux avant expulsion.
• Déposer conclusions claires en appel.

À éviter

• Ignorer la suspension possible de la clause résolutoire.
• Ne pas justifier le paiement des arriérés.
• Omettre de notifier la préfecture.
• Retarder la procédure d’expulsion sans raison.
• Ne pas produire les attestations d’assurance et entretien.

Quelle est la règle applicable à la clause résolutoire pour défaut de paiement dans un bail d’habitation ?

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 22 août 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer la somme de 5.924,94 € en principal a été délivré le 10 mai 2023, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Il n’est pas justifié par le locataire qu’il aurait apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement. C’est donc à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 10 juillet 2023.

Quels sont les critères et conditions pour la suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour ordonner la suspension de la clause résolutoire ?

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment des justificatifs d’exécution d’une saisie-attribution, que l’intégralité de la dette locative a été payée, de sorte qu’il n’existe à ce jour aucun arriéré locatif connu.

En outre, le locataire justifie de la mise en place de virements mensuels permanents au bénéfice du bailleur à hauteur de 829 € à compter du 13 décembre 2024, correspondant au montant du loyer.

Il en résulte que le locataire a repris le paiement du loyer courant, ce que ne conteste pas la bailleresse.

Ainsi, les conditions de l’article 24 VII pour ordonner la suspension de la clause résolutoire sont réunies.

Quelle est la règle applicable à la régularité de la déclaration d’appel et à son effet dévolutif ?

L’article 901 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 applicable à compter du 1er septembre 2024, dispose :

« La déclaration d’appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité :

6° L’objet de l’appel en ce qu’il tend à l’infirmation ou à l’annulation du jugement ;

7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est, sans préjudice du premier alinéa de l’article 915-2, limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement. »

Il est admis de manière constante par la jurisprudence que l’absence des chefs de jugement critiqués dans la déclaration d’appel prive l’appel de tout effet dévolutif (2e Civ., 30 janvier 2020, pourvoi n° 18-22.528).

Toutefois, antérieurement à l’entrée en vigueur du décret susvisé, la Cour de cassation avait pu retenir qu’aucun texte ni disposition n’exigeait que la déclaration d’appel mentionne la demande d’infirmation (2e Civ., 2 octobre 2025, pourvoi n° 23-16.856).

Si désormais la mention de l’objet de l’appel est prescrite à peine de nullité, il ne peut s’agir que d’une nullité pour vice de forme soumise à la démonstration d’un grief, mais qui ne prive pas l’appel d’effet dévolutif dès lors que les chefs de jugement critiqués sont mentionnés dans la déclaration.

En l’espèce, la déclaration d’appel ne mentionne pas l’objet de l’appel en ce qu’il tend à l’infirmation ou à l’annulation du jugement.

Cependant, la partie intimée a été en mesure de se constituer et de faire valoir ses prétentions et moyens, sans justifier d’aucun grief pouvant justifier la nullité de la déclaration d’appel.

De surcroît, dans ses conclusions écrites, l’appelant a bien sollicité l’infirmation de certains chefs de jugement, déjà listés dans sa déclaration d’appel.

Ainsi, les moyens soulevés par la partie intimée sont inopérants et la Cour doit statuer sur le fond. L’appelant est donc recevable en son appel.

Quelle est la règle applicable à la fixation des dépens et des frais irrépétibles en appel ?

Les dispositions de première instance au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées en ce que seule cette première décision aura permis au locataire d’apurer sa dette.

Il y a lieu de dire que chaque partie prendra en charge la moitié des dépens de la présente instance, de sorte que leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Riom, 28 avril 2026, 24/01468 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.