Clause résolutoire et délais de paiement : gérer les impayés locatifs avec suspension conditionnelle

La résiliation du bail pour impayés est régie par la clause résolutoire prévue au contrat et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. En l’espèce, le délai de deux mois prévu par le bail pour régulariser la dette a été respecté, et l’absence de paiement dans ce délai entraîne l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire ayant repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 1343-5 du code civil. Le non-respect des délais ou le défaut de paiement du loyer courant entraîne la reprise de plein effet de la clause résolutoire et l’expulsion. Le bailleur peut également obtenir une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, fondée sur l’article 1240 du code civil. La partie perdante est condamnée aux dépens selon l’article 696 du code de procédure civile, et l’exécution provisoire de la décision est de droit en vertu de l’article 514 du même code.

La résiliation du bail pour impayés est régie par la clause résolutoire et un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Le délai de deux mois pour régulariser la dette a été respecté, et l’absence de paiement entraîne la résiliation. Le juge peut accorder des délais au locataire ayant repris le versement intégral, suspendant la clause. Le non-respect des délais entraîne la reprise de la clause et l’expulsion. Le bailleur peut obtenir une indemnité d’occupation. La partie perdante est condamnée aux dépens.

Un bailleur a conclu un bail d’habitation avec un locataire pour un local donné, avec un loyer mensuel. Le locataire a accumulé des impayés, ce qui a conduit le bailleur à lui adresser un commandement de payer. Faute de régularisation, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des référés pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement des sommes dues. Lors de l’audience, le bailleur a confirmé ses demandes et a accepté des délais de paiement. Le locataire, présent, a reconnu la dette et sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, précisant sa situation familiale et professionnelle. Un diagnostic social et financier a confirmé ces éléments. Le juge a déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné le locataire à payer une provision sur les arriérés, et accordé des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. En cas de non-respect, la clause reprendra effet et l’expulsion sera ordonnée. Le locataire devra également verser une indemnité d’occupation. Le défendeur a été condamné aux dépens, et l’exécution provisoire est ordonnée.

• Commandement de payer du 16 janvier 2024
• Décompte actualisé au 02 avril 2026
• Diagnostic Social et Financier fourni par la Préfecture
• Présence et déclarations de Monsieur [Y] [G] à l’audience
• Conclusions des parties lors de l’audience du 07 avril 2026

Le bailleur [D] [C] [X] obtient la résiliation du bail et la condamnation du locataire à payer une provision sur la dette locative. Le locataire, présent et de bonne foi, obtient des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

• Résiliation de plein droit du bail depuis le 19 mars 2024
• Condamnation du locataire à payer 282,34 euros à titre provisionnel
• Délais de paiement accordés sur trois mois
• Suspension de la clause résolutoire pendant les délais
• En cas de non-paiement, reprise de la clause résolutoire et expulsion
• Condamnation aux dépens incluant frais du commandement de payer

À faire

• Notifier l’assignation à la préfecture six semaines avant l’audience
• Informer la CAF de la situation d’impayés
• Fournir un décompte actualisé des dettes
• Accorder des délais de paiement adaptés
• Suspension de la clause résolutoire en cas de respect des délais

À éviter

• Ne pas contester sans preuve les montants dus
• Ne pas ignorer les frais d’huissier à déduire
• Ne pas omettre la reprise du paiement intégral du loyer
• Ne pas refuser la suspension de la clause résolutoire si conditions remplies
• Ne pas oublier la condamnation aux dépens en cas de défaite

Quelle est la règle de droit applicable pour la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être régulièrement dénoncée à la préfecture au moins six semaines avant la première audience. En l’espèce, cette assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 19 janvier 2026, respectant ce délai.

Par ailleurs, la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de [Localité 4] a été saisie le 19 février 2020 de la situation d’impayés, dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par le bailleur est donc recevable.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une provision au titre de l’arriéré locatif en référé ?

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et les stipulations du bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur a fourni un décompte actualisé au 02 avril 2026 portant la dette locative à 641,44 euros, montant non contesté par le locataire.

Cependant, il convient de déduire les frais d’huissier suivants : 135,68 euros (1er avril 2020), 142,89 euros (1er octobre 2020), et 80,53 euros (9 mars 2021).

La créance apparaît incontestable dans son principe et son montant, et la demande est fondée à hauteur de 282,34 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et charges impayés, décompte arrêté au 02 avril 2026.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification de la décision.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ?

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire avec un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Le locataire n’a pas satisfait aux termes du commandement dans ce délai, soit avant le 19 mars 2024, délai prorogé au 18 mars 2024 minuit en application de l’article 642 du code de procédure civile.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies depuis le 19 mars 2024.

Quels sont les pouvoirs du juge pour accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire ?

Selon une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans.

Le juge peut vérifier d’office les éléments constitutifs de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de fournir un logement décent.

Lorsque le juge est saisi en ce sens, et si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant les délais accordés.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement fixées.

Les délais accordés ne suspendent pas le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire respecte les modalités, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; sinon, elle reprend son plein effet.

Quels sont les critères retenus pour accorder un délai de paiement au locataire ?

En l’espèce, le locataire a repris le paiement des loyers, notamment un versement de 610 euros le 9 mars 2026.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Il est donc accordé un délai de paiement de trois mois : deux mensualités de 122 euros, le solde à la troisième mensualité.

Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Quelles sont les conséquences en cas de non-respect des délais de paiement accordés ?

À défaut de paiement d’une mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, la totalité des sommes dues devient immédiatement exigible.

La clause résolutoire reprend alors ses effets.

L’expulsion sera ordonnée et le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le locataire sera condamné à payer une indemnité d’occupation provisionnelle en application de l’article 1240 du code civil, égale au montant du loyer augmenté des charges, indexée et comprenant le remboursement assurance LNA, à compter de la résiliation du bail.

Quelle est la règle applicable en matière de dépens ?

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge.

Le locataire, succombant à l’instance, est condamné aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire de la décision ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision.

L’exécution provisoire de la présente décision est donc de droit.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire d’Avignon, 28 avril 2026, 26/00039 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.