Clause résolutoire bail commercial : suspension possible sous condition de paiement des loyers dus

La clause résolutoire dans les baux commerciaux, régie par l’article L.145-41 du Code de commerce, ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sous peine de nullité. Le commandement doit mentionner ce délai. En référé, le juge peut constater la résiliation de plein droit du bail lorsque les conditions sont réunies, notamment l’absence de paiement dans le délai imparti. Toutefois, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement, notamment lorsque le locataire s’engage à régulariser sa situation. En l’espèce, malgré des paiements partiels, le solde restant dû justifie la constatation de la résiliation, mais un délai est accordé jusqu’au 31 mai 2026 pour apurer la dette. L’indemnité d’occupation est due à compter de la date de résiliation, sans majoration, jusqu’à la libération effective des lieux. Le juge des référés ne peut statuer sur la validité des clauses pénales, ce qui relève du juge du fond. Les dépens et frais irrépétibles sont à la charge du locataire défaillant. Cette jurisprudence souligne la rigueur des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et la possibilité d’aménagements temporaires pour éviter l’expulsion immédiate.

La clause résolutoire dans les baux commerciaux, régie par l’article L.145-41 du Code de commerce, ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sous peine de nullité. En référé, le juge peut constater la résiliation de plein droit du bail lorsque les conditions sont réunies, notamment l’absence de paiement dans le délai imparti. Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement, notamment lorsque le locataire s’engage à régulariser sa situation.

La SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société JSM deux locaux situés à Toulouse. Face à des impayés, la SCI a délivré des commandements de payer visant la clause résolutoire et a assigné la société JSM en référé pour constater la résiliation des baux, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement des sommes dues. La société JSM a reconnu une dette partielle et demandé des délais de paiement. Le tribunal a constaté la validité des commandements et la défaillance de la société JSM, mais a suspendu les effets des clauses résolutoires en accordant un délai jusqu’au 31 mai 2026 pour apurer la dette. Il a condamné la société JSM à payer une provision correspondant aux loyers et charges dus, rejeté les demandes d’astreinte et de majoration de l’indemnité d’occupation, et condamné la société aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Contrats de bail commercial
• Commandements de payer du 14 novembre 2025
• Décomptes arrêtés au 13 mars 2026
• Conclusions et observations orales des parties
• Note en délibéré sur justificatifs de paiement

La SCI [Adresse 1] obtient la constatation de la résiliation des baux commerciaux et la condamnation de la société JSM au paiement des sommes dues. La société JSM bénéficie d’un délai pour apurer sa dette, sous peine d’expulsion.

• Constatation de la résiliation des baux au 4 janvier 2025
• Condamnation provisionnelle de 14.266,67 euros pour loyers et charges
• Suspension des effets des clauses résolutoires sous condition de paiement
• Délai jusqu’au 31 mai 2026 pour apurer la dette
• Autorisation d’expulsion en cas de non-respect du délai
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Envoyer commandements de payer avec mentions légales
• Assigner en référé pour constatation de clause résolutoire
• Produire preuves de paiement partiel
• Demander délai de paiement pour dette locative
• Respecter délai d’un mois après commandement

À éviter

• Ne pas justifier les paiements effectués
• Ignorer la suspension des clauses résolutoires
• Ne pas produire décompte actualisé
• Omettre de demander astreinte si retard
• Ne pas respecter procédure de signification

Quelle est la règle applicable à la clause résolutoire dans les baux commerciaux ?

L’article L.145-41 du Code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Quelle est la portée du commandement de payer visant la clause résolutoire ?

Le commandement de payer doit mentionner le délai d’un mois avant que la clause résolutoire ne produise effet.
En l’espèce, les commandements de payer datés du 14 novembre 2025 visent la clause résolutoire et comportent les mentions légales.

Quelle est la condition d’acquisition de la clause résolutoire en cas de non-paiement ?

La clause résolutoire s’acquiert par l’inaction du locataire dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, la société défenderesse n’a pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans ce délai, ce qui entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire.

Quel est le pouvoir du juge des référés concernant la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement ?

Les juges peuvent suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation en accordant des délais, conformément à l’article L.145-41 du Code de commerce.
En l’espèce, il est ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect par le locataire des engagements pris.
Un délai jusqu’au 31 mai 2026 est accordé pour apurer la dette.

Quelle est la qualification juridique de la majoration de l’indemnité d’occupation et le pouvoir du juge des référés à cet égard ?

La majoration de 50% de l’indemnité d’occupation est susceptible de s’analyser en une clause pénale.
Le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer sur l’existence ou le contenu de telles clauses.
Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de majoration.

Quelle est la règle applicable aux dépens et aux frais irrépétibles ?

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie défenderesse est condamnée à payer 1.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Quels sont les effets de la décision sur la clause résolutoire et la dette locative ?

La clause résolutoire des baux est constatée acquise avec effet au 4 janvier 2025.
La société JSM est condamnée à payer une somme provisionnelle de 14.266,67 euros au titre des créances de loyers et charges.
Elle est autorisée à se libérer de cette dette au plus tard le 31 mai 2026.
Faute de respecter cet engagement, la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail et permettant l’expulsion.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Toulouse, 28 avril 2026, 26/00187 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.