Renouvellement bail commercial : fixation du loyer et contestation de la valeur locative par expertise judiciaire

La fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial est régie par les articles L. 145-10, L. 145-11, L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Le renouvellement du bail est acquis en l’absence de congé du locataire et après notification au bailleur. Le loyer est fixé à la valeur locative, déterminée selon les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Le juge des loyers commerciaux peut ordonner une expertise pour évaluer cette valeur. Le loyer ne peut excéder un plafond calculé selon l’indice des loyers commerciaux, sauf déplafonnement justifié par une modification notable des éléments. La compétence du juge des loyers est exclusive pour fixer le loyer, mais il ne peut prononcer de condamnation au paiement des loyers. En pratique, il est essentiel de respecter les procédures de renouvellement, de fournir des éléments précis pour l’expertise, et de contester les rapports d’expertise dans les délais impartis.

La fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial est régie par les articles L. 145-10, L. 145-11, L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Le loyer est fixé à la valeur locative, déterminée selon les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Le juge peut ordonner une expertise. Le loyer ne peut excéder un plafond calculé selon l’indice des loyers commerciaux, sauf déplafonnement justifié.

Un bail commercial portant sur des locaux commerciaux a été renouvelé à plusieurs reprises et cédé plusieurs fois. Une société sous-locataire a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans, ce qui a été accepté par la société bailleur avec une proposition de fixation du loyer. Un désaccord est survenu sur le montant du loyer, la sous-locataire sollicitant une fixation à un montant inférieur à celui proposé par le bailleur. Le juge des loyers commerciaux a fixé la valeur locative à un montant inférieur à la demande de la sous-locataire, ordonnant le renouvellement du bail à ce loyer. La sous-locataire a interjeté appel, contestant le rapport d’expertise et demandant une nouvelle expertise ainsi que le déplafonnement du loyer. Le bailleur a demandé la confirmation du jugement. L’affaire est en instance d’audience.

• rapport d’expertise judiciaire de M. [J] [A] déposé le 6 mars 2024
• jugement du juge des loyers commerciaux du 5 octobre 2023
• mémoire notifié le 4 juin 2024
• exploit de demande de renouvellement du bail du 15 novembre 2021
• conclusions des parties

La SCI Lanalex est déboutée de sa demande de nouvelle expertise et de déplafonnement du loyer. Le juge fixe la valeur locative et le loyer renouvelé à 12 900 euros par an. La SCI est condamnée à rembourser les trop-perçus et aux frais de procédure.

• Rejet de la demande de nouvelle expertise
• Fixation du loyer renouvelé à la valeur locative de 12 900 euros/an
• Confirmation du renouvellement du bail pour 9 ans
• Condamnation à rembourser les loyers perçus en trop depuis 2012
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Notifier la demande de renouvellement par acte extrajudiciaire ou LRAR
• Respecter le délai de 3 mois pour réponse du bailleur
• Faire appel à un expert judiciaire en cas de désaccord sur le loyer
• Conserver toutes preuves de notifications et échanges
• Respecter les règles d’indexation prévues au bail

À éviter

• Ne pas contester tardivement le rapport d’expertise
• Éviter de refuser le renouvellement sans accord sur le loyer
• Ne pas ignorer les délais légaux de contestation
• Ne pas omettre la constitution d’un avocat si obligatoire
• Ne pas négliger les facteurs locaux de commercialité dans l’évaluation

Quelle est la procédure applicable pour la demande de renouvellement d’un bail commercial ?

Selon l’article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires, elle peut être valablement adressée en la personne du gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir.

Dans les trois mois de la notification, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Quelle est la portée juridique de l’accord du bailleur sur la demande de renouvellement ?

En l’espèce, il résulte de l’exploit du 12 février 2022 que le bailleur a consenti au principe du renouvellement du bail de sous-location pour une durée de neuf ans.

Le défaut d’accord sur le loyer ne remet pas en cause l’acceptation du renouvellement, le prix devant être fixé conformément aux règles de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Par ailleurs, le jugement du 5 octobre 2023 constatant l’accord des parties sur le renouvellement a autorité de la chose jugée sur ce point.

Quels sont les critères légaux pour la fixation de la valeur locative d’un bail commercial renouvelé ?

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Quelle est la règle applicable en cas de variation du loyer lors du renouvellement ?

L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Quels sont les éléments pris en compte pour apprécier les caractéristiques propres au local ?

L’article R. 145-3 du code de commerce précise que les caractéristiques s’apprécient en considération :
1° De sa situation dans l’immeuble, de sa surface, volume, commodité d’accès ;
2° De l’importance des surfaces affectées à la réception du public, à l’exploitation ou aux activités exercées ;
3° De ses dimensions, conformation, adaptation à l’activité ;
4° De l’état d’entretien, vétusté, salubrité, conformité aux normes du travail ;
5° De la nature et état des équipements et moyens d’exploitation mis à disposition.

Quels sont les facteurs locaux de commercialité selon la réglementation ?

L’article R. 145-6 du code de commerce indique que ces facteurs dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, du lieu d’implantation, de la répartition des activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait ou des sujétions de l’emplacement, et des modifications durables ou provisoires de ces éléments.

Quelle est la portée des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour la fixation du loyer ?

Selon l’article R. 145-7 du code de commerce, ces prix concernent des locaux équivalents eu égard aux éléments des articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent être utilisés à titre indicatif pour déterminer les prix de base, corrigés en fonction des différences constatées.

Quel est le pouvoir du juge des loyers commerciaux en matière de fixation du loyer et condamnation ?

Le juge des loyers, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, peut arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, mais sa compétence est exclusive de toute condamnation.

Il ne peut donc pas prononcer à titre additionnel la condamnation au paiement du loyer fixé, aux rappels et aux intérêts.

Quelle est la portée juridique de la demande de remboursement des loyers perçus au-delà du montant fixé ?

La demande de remboursement des loyers perçus au-delà du montant fixé excède le pouvoir du juge des loyers commerciaux et doit être rejetée.

Quelle est la motivation de la juridiction concernant la demande de nouvelle expertise ?

La juridiction a relevé qu’aucune observation, contestation ou demande de nullité n’a été formée contre le rapport d’expertise.

Les critiques de l’appelante ne constituent pas un fait nouveau et sont insuffisantes pour justifier une nouvelle mesure d’expertise.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée sur le renouvellement du bail ?

Le jugement constatant l’accord des parties sur le renouvellement du bail a autorité de la chose jugée, empêchant la société appelante de s’y opposer.

Quelle est la motivation de la juridiction concernant la fixation du loyer au regard de la valeur locative et du loyer plafond ?

La valeur locative retenue par l’expert est inférieure au montant du loyer plafonné.

Le juge a fixé le loyer au montant de la valeur locative sans examiner l’existence d’une cause de déplafonnement.

Quelle est la motivation de la juridiction concernant les frais de procédure et dépens ?

La juridiction a confirmé le jugement s’agissant des dépens et frais de première instance.

La société appelante, succombant en appel, est condamnée aux dépens d’appel et ne peut prétendre à une indemnité pour les frais exposés à ce titre.

L’équité commande d’allouer à la société intimée une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, 25/00712 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Renouvellement bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.