Clause résolutoire et rétablissement personnel : limites de la suspension en cas de dette locative non réglée

La clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023 conserve ses dispositions contractuelles, notamment le délai de deux mois pour le paiement de la dette locative après commandement. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire selon l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et la notification à la préfecture doit respecter un délai minimal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24.I de la loi du 6 juillet 1989. La suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée par le juge si le locataire reprend le versement intégral du loyer courant avant l’audience, selon les articles 24.VII et 24.VIII modifiés par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. En cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la suspension est de deux ans. L’octroi de délais de paiement est possible dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur (article 1343-5 du code civil). L’astreinte peut être ordonnée pour assurer l’exécution de la décision (article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution), mais son octroi peut être écarté si le recours à la force publique est suffisant. Les pénalités d’enquête sociale prévues par l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables si le bailleur ne justifie pas avoir demandé les documents requis. Enfin, les dépens et les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont à la charge de la partie perdante, sauf équité contraire.

La clause résolutoire produit effet deux mois après commandement de payer resté infructueux. Le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023 conserve ses dispositions contractuelles. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire. La suspension des effets peut être accordée si le locataire reprend le paiement intégral avant l’audience. L’octroi de délais de paiement est possible dans la limite de deux ans. L’astreinte peut être écartée si le recours à la force publique est suffisant.

L’OPAC SAVOIE a loué un logement à une locataire qui a accumulé des impayés malgré une procédure antérieure avec délais de paiement. Après un commandement de payer resté infructueux, le bailleur a assigné la locataire en référé pour constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir le paiement des sommes dues. La locataire a reconnu la dette, ne souhaite pas rester dans le logement, et propose un plan de remboursement. Le juge a constaté la validité de la clause résolutoire, a rejeté la suspension liée à une mesure de rétablissement personnel antérieure, condamné la locataire au paiement provisionnel de la dette et des indemnités d’occupation, et a accordé un échelonnement des paiements. Une astreinte a été refusée. Les demandes accessoires ont été partiellement rejetées. La décision est exécutoire provisoirement.

• Commandement de payer du 9 octobre 2025
• Décompte actualisé de la dette locative
• Mesure de rétablissement personnel
• Rapport des services sociaux
• Déclarations des parties à l’audience

OPAC SAVOIE obtient la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire. Celle-ci est condamnée à payer les arriérés et indemnités d’occupation, avec octroi de délais de paiement. La suspension de la clause résolutoire est refusée en raison de la fin de la mesure de rétablissement personnel.

• Résiliation du bail constatée
• Condamnation au paiement de 4023,26 euros
• Ordonnance d’expulsion sous astreinte
• Octroi de 23 mensualités de 100 euros pour apurer la dette
• Rejet des demandes au titre de l’article 700 et astreinte
• Condamnation aux dépens

À faire

• Signifier commandement de payer avec clause résolutoire
• Notifier assignation à la préfecture 6 semaines avant audience
• Vérifier reprise paiement intégral du loyer courant avant audience
• Autoriser délais de paiement adaptés à situation locataire
• Fixer mensualités avec échéance avant le 5 de chaque mois

À éviter

• Ne pas demander avis d’imposition dans délai imparti
• Accorder suspension clause résolutoire sans reprise paiement intégral
• Ignorer obligation de preuve du paiement ou dette
• Accorder astreinte sans recours à force publique
• Modifier délais de paiement dans bail en cours sans accord

Quels sont les textes applicables à la clause résolutoire dans un bail conclu avant le 29 juillet 2023 ?

L’article 1 du code civil prévoit que les lois entrent en vigueur à la date qu’elles fixent ou le lendemain de leur publication, sauf mesures d’application.
La Cour de cassation, dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), a précisé que les modifications apportées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 au délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après un commandement de payer visant la clause résolutoire ne modifient pas les délais contractuels des baux en cours.
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le bail conclu avant le 29 juillet 2023, tacitement reconduit, conserve le délai de règlement de la dette à deux mois, dérogeant ainsi à la réduction à six semaines prévue par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion ?

L’OPAC SAVOIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, accusé réception le 30 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Savoie plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
L’action est donc recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ?

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 9 octobre 2025 pour 2193,61 euros, resté infructueux plus de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise au 10 décembre 2025.

Quelle est la portée de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sur la clause résolutoire ?

L’article 24.VIII de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 prévoit que le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter de la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
En l’espèce, la locataire a bénéficié d’une telle mesure le 27 juillet 2023, donc la suspension aurait duré jusqu’au 27 juillet 2025.
La procédure actuelle étant postérieure à cette date, la mesure est sans effet sur la présente procédure.

Quelles sont les règles applicables aux pénalités d’enquête sociale ?

L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation impose aux organismes HLM de recueillir l’avis d’imposition des locataires et prévoit une pénalité en cas de défaut de réponse.
En l’espèce, l’OPAC SAVOIE ne justifie pas avoir demandé la production de l’avis d’impôts dans un délai imparti.
Il n’est donc pas fondé à obtenir la condamnation au paiement de pénalités d’enquête sociale.

Quelle est la règle applicable au paiement de loyer et charges et à la preuve de la dette ?

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et charges au terme convenu.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’extinction de l’obligation.
En l’espèce, la locataire reconnaît une dette de 4023,26 euros.

Quelles sont les conditions d’octroi des délais de paiement ?

L’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans, compte tenu de la situation du débiteur.
Compte tenu de la précarité de la locataire, elle sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités précisées au dispositif.

Quelle est la portée de la demande d’astreinte ?

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’ordonner une astreinte.
Le bailleur demande une astreinte de 15 euros par jour.
Le juge refuse l’astreinte, estimant que le recours à la force publique est une mesure de contrainte suffisante.

Quelles sont les règles applicables aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon les articles 696 et suivants du code de procédure civile, la partie perdante supporte les dépens.
Compte tenu de la situation de la locataire, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Quelle est la force exécutoire de la décision ?

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la décision est exécutoire à titre provisoire.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Chambéry, 28 avril 2026, 26/00041 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Clause résolutoire —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.