Résiliation de bail et suspension de clause : modalités d’octroi de délais et conséquences en cas de non-paiement

La clause résolutoire d’un bail d’habitation produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les baux conclus avant la loi du 27 juillet 2023 conservent leurs dispositions contractuelles, notamment le délai de deux mois pour le paiement de la dette locative après commandement. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire selon l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et la notification à la préfecture doit respecter un délai minimal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24.I de la loi du 6 juillet 1989. La suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée par le juge si le locataire reprend le versement intégral du loyer courant avant l’audience, selon les articles 24.V et 24.VII modifiés par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. L’octroi de délais de paiement est possible dans la limite de trois ans, en tenant compte de la situation du débiteur. L’astreinte peut être ordonnée pour assurer l’exécution de la décision (article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution), mais son octroi peut être écarté si le recours à la force publique est suffisant. Les pénalités d’enquête sociale prévues par l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables si le bailleur ne justifie pas avoir demandé les documents requis. Les dépens et les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont à la charge de la partie perdante, sauf équité contraire.

La clause résolutoire d’un bail d’habitation produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est obligatoire, et la notification à la préfecture doit respecter un délai minimal de six semaines avant l’audience. La suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée par le juge si le locataire reprend le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Un organisme public de logement social a conclu deux contrats de bail en juillet 2021 avec un locataire et son épouse pour un logement et un parking, avec des loyers mensuels respectifs. Face à des impayés, l’organisme a signifié un commandement de payer en octobre 2025 et assigné les locataires en référé en janvier 2026 pour constater la résiliation des baux, ordonner leur expulsion et condamner les locataires au paiement des sommes dues. Lors de l’audience en mars 2026, le bailleur a maintenu ses demandes, actualisant le montant de la dette locative, et a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Le locataire a reconnu la dette, proposé un plan de remboursement et sollicité la suspension de la clause résolutoire, demande acceptée par le bailleur. Un rapport social a relevé une carence des locataires. Le juge a constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies au 3 décembre 2025 pour les deux baux, a condamné solidairement les locataires à payer une somme provisionnelle au titre des loyers et charges, et a autorisé un échelonnement du paiement en plusieurs mensualités. L’effet des clauses résolutoires est suspendu pendant l’exécution des délais accordés, avec reprise automatique en cas de non-paiement. Les locataires sont également condamnés aux dépens, mais la demande d’astreinte a été rejetée. La décision est exécutoire à titre provisoire.

• Commandement de payer du 2 octobre 2025
• Contrats de bail du 6 juillet 2021 avec clause résolutoire
• Décompte des loyers impayés produit par l’OPAC DE LA SAVOIE
• Rapport des services sociaux
• Versement de 3000 euros le 10 février 2026

Le bailleur, l’OPAC DE LA SAVOIE, obtient la résiliation des contrats de bail et la condamnation solidaire des locataires au paiement des sommes dues. Les locataires bénéficient de délais de paiement et de la suspension des clauses résolutoires sous condition de régularité des paiements.

• Résiliation des baux au 2 décembre 2025
• Condamnation solidaire au paiement de 640,74 euros provisionnels
• Octroi de délais de paiement en 4 mensualités
• Suspension des clauses résolutoires pendant les délais accordés
• Reprise de la clause résolutoire en cas de non-paiement
• Condamnation aux dépens et rejet de la demande au titre de l’article 700 CPC

À faire

• Signifier un commandement de payer
• Notifier l’assignation à la préfecture
• Demander la suspension de la clause résolutoire
• Proposer un plan de paiement échelonné
• Respecter les délais de paiement fixés

À éviter

• Ignorer la clause résolutoire
• Ne pas justifier les paiements effectués
• Omettre la notification à la commission de prévention
• Retarder la libération des lieux après commandement
• Ne pas respecter les modalités de paiement convenues

Quels sont les textes applicables à la clause résolutoire dans un bail conclu avant la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 ?

L’article 1 du code civil dispose que les lois entrent en vigueur à la date qu’elles fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication, avec un report possible pour les dispositions nécessitant des mesures d’application.
La Cour de cassation, dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après un commandement de payer visant la clause résolutoire, ne modifient pas les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours à l’entrée en vigueur de la loi.
L’article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Ainsi, pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023, les clauses contractuelles fixant le délai de règlement de la dette à deux mois après commandement de payer restent applicables, même si la loi a réduit ce délai à six semaines.

Quelle est la condition de recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion fondée sur la clause résolutoire ?

L’OPAC DE LA SAVOIE a justifié la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, ainsi que la notification de l’assignation à la Préfecture plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.
Ces conditions respectent les prescriptions légales, rendant l’action recevable.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour le bail portant sur le logement ?

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.
Le contrat de bail du 6 juillet 2021 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer a été signifié le 2 octobre 2025 pour un montant principal de 1393,45 euros.
Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui réunit les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au 3 décembre 2025.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour le bail portant sur le parking ?

L’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution résulte de l’application d’une clause résolutoire ou d’une notification du créancier au débiteur en cas d’inexécution grave.
Le contrat de location du parking comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux.
Le commandement de payer du 2 octobre 2025 rappelait cette clause, et aucun règlement n’est intervenu dans les deux mois suivants.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour le parking sont donc réunies au 3 décembre 2025.

Quelle est la règle applicable concernant la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif ?

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges au terme convenu.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’extinction de son obligation.
L’OPAC DE LA SAVOIE a produit un décompte démontrant un arriéré de 640,74 euros, somme reconnue par les locataires.
Ils seront condamnés solidairement à payer cette somme par provision.

Quelle est la règle applicable aux pénalités d’enquête sociale ?

L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité de 7,62 euros par mois de retard pour les locataires ne répondant pas à une enquête sociale dans un délai d’un mois, sauf difficultés particulières.
L’OPAC DE LA SAVOIE n’a pas justifié avoir demandé aux locataires la production de leur avis d’imposition dans le délai imparti.
Il n’est donc pas fondé à obtenir la condamnation au paiement de cette pénalité pour janvier 2026.

Quelles sont les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire selon la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 ?

L’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 permet au juge, à la demande des parties ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
L’article 24.VII prévoit que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant ces délais, sous réserve que le locataire respecte les échéances.
En l’espèce, les locataires ont repris le paiement intégral avant l’audience, notamment par un versement de 3000 euros, et le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais.
La clause résolutoire sera suspendue pendant ces délais, mais reprendra effet en cas de non-paiement.

Quel est le pouvoir du juge en matière d’astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ?

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’ordonner une astreinte, même d’office.
L’OPAC DE LA SAVOIE a sollicité une astreinte de 15 euros par jour de retard pour l’expulsion.
Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et du recours possible à la force publique, le juge a estimé que la mesure de contrainte était suffisante et a refusé l’astreinte.

Quelle est la règle applicable aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

Les articles 696 et suivants du code de procédure civile prévoient que la partie perdante supporte les dépens.
L’OPAC DE LA SAVOIE a été condamné à supporter les dépens, comprenant notamment les coûts de notification et commandement.
Au regard de la situation économique des locataires, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ?

La juridiction a retenu que le commandement de payer signifié le 2 octobre 2025 est resté infructueux pendant plus de deux mois, conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
Cette condition est remplie pour les deux contrats de bail (logement et parking), justifiant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 3 décembre 2025.

Quelle est la portée juridique de la clause résolutoire suspendue par le juge ?

La suspension de la clause résolutoire est conditionnée au respect des délais de paiement accordés.
Si les échéances sont réglées régulièrement et la dette soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.
En cas de non-paiement d’une échéance, la clause reprend effet et la dette devient immédiatement exigible.
Une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et charges sera due en cas de maintien dans les lieux après résiliation.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Chambéry, 28 avril 2026, 26/00016 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Suspension de clause —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.