Obligation de délivrance conforme : réparer un dégât des eaux non résolu avant la vente immobilière

L’obligation principale du vendeur est la délivrance conforme du bien vendu, conformément aux articles 1603 et 1604 du code civil. La non-conformité s’apprécie au regard des stipulations contractuelles, distincte de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants). En cas d’inexécution, la partie lésée peut demander la résolution du contrat et/ou des dommages-intérêts (articles 1217, 1231-1 et 1231-7 du code civil). La condition particulière insérée dans le compromis de vente engage les vendeurs à réaliser les travaux de dégât des eaux avant la signature de l’acte authentique, constituant une obligation de résultat. L’expertise judiciaire a constaté un défaut d’étanchéité persistant dans la douche, cause des infiltrations et des dommages subis par l’acquéreur. La responsabilité des vendeurs est engagée, qu’ils aient réalisé eux-mêmes ou par un tiers les travaux défectueux. Le préjudice comprend le coût des travaux de réparation et le préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser la douche pendant plusieurs années. Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure. Les demandes de dommages-intérêts pour diffamation sont rejetées en l’absence de preuve de préjudice. Les dépens et frais irrépétibles sont à la charge des parties perdantes. La décision est exécutoire de plein droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

L’obligation principale du vendeur est la délivrance conforme du bien vendu. La non-conformité s’apprécie au regard des stipulations contractuelles, distincte de la garantie des vices cachés. En cas d’inexécution, la partie lésée peut demander la résolution du contrat et/ou des dommages-intérêts. La condition particulière insérée dans le compromis de vente engage les vendeurs à réaliser les travaux de dégât des eaux avant la signature de l’acte authentique, constituant une obligation de résultat.

Un couple a conclu un compromis de vente en janvier 2020 pour un immeuble avec une clause conditionnant la réalisation de travaux de réparation d’un dégât des eaux avant la signature de l’acte authentique. La vente a été réalisée en juin 2020. Après un nouveau dégât des eaux en août 2020, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en justice pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire. L’expertise a révélé des défauts d’étanchéité dans la salle de bain, notamment des joints défectueux et un bac de douche instable, imputant la responsabilité aux vendeurs qui auraient mal réalisé ou fait réaliser les travaux. Les acquéreurs demandent des dommages et intérêts pour les travaux de réparation et un préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser la douche pendant plusieurs années. Les vendeurs contestent leur responsabilité, invoquent une clause d’exonération des vices cachés et contestent les accusations de mauvaise foi. Le tribunal a condamné solidairement les vendeurs à verser aux acquéreurs une somme au titre des dommages et intérêts, a rejeté la demande des vendeurs, et a condamné les vendeurs aux dépens et au paiement de frais irrépétibles. La décision est exécutoire de plein droit.

• Compromis de vente du 6 janvier 2020 avec clause particulière
• Rapport d’expertise judiciaire du 6 février 2024
• Facture de la société BATISOL & RESINE du 12 février 2020
• Procès-verbal de constatations du 4 mars 2021
• Rapport d’expertise de la compagnie MACIF
• Devis des travaux du 16 septembre 2022

Les consorts [A] obtiennent la condamnation in solidum de Monsieur [Y] [B] et Madame [S] [J] à payer 13.292,12 euros pour manquement à leur obligation de délivrance conforme, incluant les travaux de réparation et le préjudice de jouissance. La demande de dommages-intérêts des vendeurs est rejetée.

• Condamnation in solidum à verser 13.292,12 euros aux consorts [A]
• Rejet de la demande de dommages-intérêts des vendeurs
• Condamnation aux dépens et frais d’expertise
• Condamnation à payer 4.000 euros au titre de l’article 700 CPC
• Rejet des demandes contraires ou plus amples
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Respecter la condition suspensive du compromis
• Communiquer les factures des travaux
• Produire le rapport d’expertise judiciaire
• Déposer les conclusions dans les délais
• Assurer la conformité des travaux réalisés

À éviter

• Ne pas réparer intégralement les dégâts
• Omettre de communiquer les documents essentiels
• Ignorer les défauts d’étanchéité constatés
• Retarder la réalisation des travaux
• Faire preuve de mauvaise foi ou rétention d’information

Quelle est la nature de l’obligation de délivrance du vendeur en matière de vente immobilière ?

Selon les articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu à une obligation de délivrance conforme, c’est-à-dire de mettre le bien vendu en possession de l’acheteur conformément aux stipulations contractuelles.
Cette obligation est une obligation de résultat.

Quels sont les effets juridiques de la clause particulière dans le compromis de vente relative à la réalisation des travaux ?

La clause prévoyant que les travaux de dégât des eaux doivent être réalisés pour le jour de la signature de l’acte authentique constitue une condition suspensive de la vente.
Le vendeur est donc tenu de réaliser intégralement ces travaux à cette date.

Quels sont les critères permettant de caractériser un manquement à l’obligation de délivrance conforme ?

Le manquement est caractérisé par la non-réalisation ou la mauvaise réalisation des travaux contractuellement prévus, notamment lorsque le défaut d’étanchéité de la douche persiste, causant des infiltrations d’eau et des dommages au bien.
Les constatations d’expertises judiciaires et de procès-verbaux d’huissier attestant des défauts d’étanchéité et des désordres sont des éléments déterminants.

Quelle est la portée de la clause d’exonération des vices cachés dans l’acte de vente ?

La clause d’exonération des vices cachés est applicable sauf en cas de mauvaise foi du vendeur, présumée bonne selon l’article 2274 du code civil.
La mauvaise foi doit être démontrée pour écarter cette clause.

Quels sont les fondements juridiques des demandes en réparation des consorts acquéreurs ?

Les demandes sont fondées sur :
– l’article 1604 du code civil relatif à l’obligation de délivrance conforme ;
– les articles 1217 et suivants du code civil relatifs aux sanctions de l’inexécution du contrat, incluant la demande de dommages et intérêts ;
– subsidiairement, les articles 1641 et suivants du code civil relatifs à la garantie des vices cachés.

Quels sont les critères de fixation des dommages et intérêts pour inexécution de l’obligation de délivrance conforme ?

Les dommages et intérêts comprennent :
– le coût des travaux nécessaires pour réparer les désordres constatés, évalué sur la base de devis et majoré pour tenir compte de l’inflation ;
– le préjudice de jouissance, évalué en fonction de la durée d’indisponibilité de la douche et d’un montant mensuel estimé.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière de condamnation aux dépens et frais irrépétibles ?

L’article 696 du code de procédure civile impose à la partie perdante de supporter les dépens, sauf décision motivée contraire.
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité.

Quelle est la portée de l’article 514 du code de procédure civile concernant l’exécution provisoire ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.
L’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire si elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision motivée.
En l’espèce, aucune incompatibilité n’a été constatée.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Dunkerque, 28 avril 2026, 24/00942 – Thématiques associées : Immobilier — Obligation de délivrance —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.