Trouble manifestement illicite et cahier des charges : faire cesser la construction illégale d’un balcon terrasse

L’article 835 du code de procédure civile confère au juge des référés la compétence pour ordonner des mesures conservatoires afin de faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite se caractérise par une violation évidente de la règle de droit, existant au jour du jugement. L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ce qui s’applique au cahier des charges d’un lotissement. Selon l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement deviennent caduques au terme de dix ans sous certaines conditions, mais cette caducité n’affecte pas les droits et obligations entre colotis définis dans le cahier des charges. En l’espèce, la construction d’un balcon terrasse modifie l’aspect du bâtiment, violant l’article 21 du cahier des charges, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. La persistance des travaux malgré une décision judiciaire antérieure renforce cette qualification. Le juge peut ainsi interdire la poursuite des travaux sans fixer d’astreinte à ce stade, laissant la possibilité de sanctions ultérieures en cas de non-respect. La demande de provision pour préjudice moral est rejetée au stade des référés faute d’éléments suffisants. Enfin, les frais sont mis à la charge des défendeurs en application de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision illustre la primauté des droits privés issus des cahiers des charges sur les autorisations d’urbanisme et la rigueur dans la protection des droits des colotis.

Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, caractérisé par une violation évidente de la règle de droit. Les contrats légalement formés, notamment les cahiers des charges des lotissements, ont valeur contractuelle perpétuelle. La construction d’un balcon terrasse modifie l’aspect du bâtiment, violant le cahier des charges, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. La persistance des travaux malgré une décision judiciaire renforce cette qualification.

Des propriétaires d’un bien immobilier ont engagé une procédure contre leurs voisins, également propriétaires d’un immeuble voisin, concernant la construction d’une terrasse. Après plusieurs sommations et mises en demeure, les premiers ont assigné les seconds en justice pour démolition de la terrasse et indemnisation de préjudices. Le tribunal de proximité a ordonné la démolition et condamné les voisins à verser des dommages-intérêts. La cour d’appel a confirmé cette décision, précisant les modalités d’exécution et condamnant les voisins à des sommes supplémentaires. Malgré la démolition, les voisins ont déposé une nouvelle demande de permis pour reconstruire la terrasse, ce qui a conduit à une nouvelle assignation en référé. Les demandeurs invoquent la violation d’un cahier des charges contractuel et des décisions judiciaires antérieures, tandis que les défendeurs soutiennent la validité de leur permis et contestent les préjudices allégués. Le juge des référés a ordonné l’interdiction de poursuivre les travaux de reconstruction, rejeté la demande de provision pour préjudice moral, et condamné les défendeurs à payer des frais de justice.

• Jugement du tribunal de proximité de Thiers
• Arrêt de la cour d’appel de [Localité 6]
• Permis de démolition et travaux réalisés
• Déclarations et actes des parties
• Article 835 du code de procédure civile
• Cahier des charges du lotissement

Le juge ordonne l’interdiction aux propriétaires de poursuivre la reconstruction du balcon terrasse, considérant la violation du cahier des charges et la persistance d’un trouble manifestement illicite. Les demandeurs obtiennent une indemnisation et la condamnation aux dépens.

• Interdiction de poursuivre les travaux de reconstruction
• Rejet de la demande d’astreinte pour l’instant
• Condamnation des défendeurs à verser 1 500 € au titre de l’article 700
• Condamnation aux dépens
• Possibilité de nouvelles poursuites en cas d’inexécution

À faire

• Respecter l’interdiction de poursuivre les travaux de reconstruction
• Suivre la décision du juge des référés et ses modalités
• Préparer les recours en cas d’inexécution de la décision
• Conserver toutes les décisions judiciaires et actes de procédure
• Informer la commune de toute démarche relative au cahier des charges

À éviter

• Ne pas poursuivre les travaux malgré l’interdiction
• Ne pas ignorer les délais impartis pour la démolition
• Ne pas contester sans preuve la validité du cahier des charges
• Ne pas omettre de justifier la suppression des obligations contractuelles
• Ne pas multiplier les procédures judiciaires sans fondement

Quelle est la qualification juridique des faits relatifs à la construction litigieuse dans le lotissement ?

Le juge applique l’article 12 du code de procédure civile qui impose de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux.

Les faits dénoncés correspondent à un trouble manifestement illicite, défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique constituant une violation évidente de la règle de droit, existant au jour où le juge statue.

La construction d’un balcon terrasse constitue une violation évidente des obligations contractuelles érigées dans le cahier des charges du lotissement, caractérisant ainsi un trouble manifestement illicite.

Quelle est la règle de droit applicable à l’opposabilité et à la caducité des cahiers des charges de lotissement ?

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article L.442-9 du code de l’urbanisme prévoit que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Cependant, cette caducité ne s’applique pas au cahier des charges du lotissement, document de nature contractuelle, ni au mode de gestion des parties communes, ni aux droits et obligations régissant les rapports entre colotis.

Ainsi, les clauses du cahier des charges restent en vigueur au-delà de dix ans.

Quelle est la portée des autorisations d’urbanisme délivrées par l’administration face aux droits privés issus du cahier des charges ?

Les autorisations d’urbanisme sont délivrées « sous réserve des droits des tiers », c’est-à-dire des droits privés que l’administration n’a pas à connaître.

Les propriétaires peuvent exiger devant le juge judiciaire la sanction en nature des violations des droits issus du cahier des charges, indépendamment des autorisations d’urbanisme délivrées.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour ordonner l’interdiction de poursuivre les travaux ?

Le juge retient que la construction du balcon terrasse constitue une violation évidente des obligations contractuelles du cahier des charges, caractérisant un trouble manifestement illicite.

Le trouble est d’autant plus caractérisé que les défendeurs ont entrepris les mêmes travaux en violation d’une précédente décision de justice ayant autorité de la chose jugée.

L’interdiction poursuivant un but légitime d’assurer le respect du cahier des charges n’est pas disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte causée.

Quelle est la compétence du juge des référés pour ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état ?

L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Quelles sont les conditions pour accorder une provision à titre de dommages et intérêts en référé ?

L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile donne compétence au juge des référés pour accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas contestable.

En l’espèce, la demande de provision pour préjudice moral ne peut être tranchée au stade des référés au vu des éléments produits, et est donc rejetée.

Quelle est la règle applicable en matière de frais et dépens dans cette procédure ?

Le juge estime qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais engagés pour faire valoir leurs droits.

Par conséquent, il condamne les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 28 avril 2026, 25/00818 – Thématiques associées : Urbanisme — Trouble manifestement illicite —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.