Travaux non autorisés en copropriété : injonction de remise en état et astreinte dissuasive

En référé, le juge peut ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse (article 835 alinéa 1er du code de procédure civile). Le trouble manifestement illicite suppose une atteinte évidente à un droit, sans qu’il soit nécessaire d’établir un dommage imminent. En l’espèce, le juge des référés a ordonné la dépose des caméras de surveillance installées sans autorisation sur les parties communes et la libération du local technique dédié à la sécurité incendie, constatant un trouble manifestement illicite. En revanche, il a rejeté les autres demandes de remise en état des parties communes, faute de caractérisation d’un trouble manifestement illicite. En appel, il convient d’examiner les demandes relatives aux travaux non autorisés, à l’occupation illicite des parties communes, à la dépose des installations non conformes, ainsi qu’à la restitution des parties communes indûment appropriées. La cour appréciera souverainement le caractère manifestement illicite des troubles invoqués et ordonnera, le cas échéant, les mesures nécessaires sous astreinte. Les frais irrépétibles et dépens seront alloués conformément aux règles applicables.

En référé, le juge peut ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, sans nécessité d’un dommage imminent. Ici, la dépose des caméras installées sans autorisation et la libération du local technique ont été ordonnées. Les autres demandes ont été rejetées faute de trouble manifestement illicite. En appel, la cour appréciera souverainement le caractère illicite des troubles et ordonnera les mesures nécessaires sous astreinte.

Une association syndicale libre (ASL) gérant un ensemble immobilier a vu sa gestion contestée. La SCI propriétaire d’un lot a sollicité la nomination d’un administrateur provisoire pour assurer la gestion de l’ASL. Le président du tribunal judiciaire a désigné un administrateur provisoire, décision contestée par le syndicat des copropriétaires qui a demandé la rétractation de cette ordonnance et la désignation d’un représentant des copropriétaires. Le juge des référés a rejeté la demande de rétractation, reçu une intervention volontaire du représentant des copropriétaires, et condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de frais. En appel, le syndicat et le représentant ont demandé la rétractation de l’ordonnance et la désignation du représentant comme administrateur provisoire avec mission de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau directeur. La cour a confirmé les décisions de première instance, considérant que la désignation de l’administrateur provisoire était nécessaire pour assurer le fonctionnement de l’ASL en l’absence de directeur depuis plusieurs années et en raison du défaut de diligence du syndicat des copropriétaires. Elle a condamné les appelants aux dépens.

• Caractère manifestement illicite de l’installation non autorisée de caméras et occupation du local technique
• Absence de trouble manifestement illicite pour certains travaux réalisés sous autorisation ou préexistants
• Contestations sérieuses ne faisant pas obstacle aux mesures conservatoires
• Caractère privatif contesté de certaines parties communes
• Condamnation sous astreinte à la dépose des installations illicites
• Confirmation ou infirmation partielle des décisions de première instance selon les chefs
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

• Ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne du 6 mai 2025
• Procès-verbaux de constat et rapports d’expertise
• Résolution de l’assemblée générale du 3 novembre 2023
• Plans de géomètre-expert
• Articles 835 et 963 du code de procédure civile
• Article 700 du code de procédure civile

Le juge des référés ordonne la dépose des caméras de surveillance et la libération du local technique, mesures confirmées en appel. Le syndicat des copropriétaires obtient partiellement gain de cause avec la condamnation de la SCI à déposer un dispositif d’éclairage non autorisé et à libérer l’accès à certains locaux. Une astreinte dissuasive est maintenue.

• Confirmation de la dépose des caméras et libération du local technique
• Condamnation à la dépose du système d’éclairage publicitaire non autorisé
• Ordonnance de libération de l’accès au couloir et sanitaires communs
• Maintien d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Vérifier autorisations d’assemblée générale pour travaux
• Constater troubles manifestement illicites par huissier
• Respecter injonctions de dépose des caméras
• Libérer local technique dédié à sécurité incendie
• Respecter délais d’astreinte fixés par la cour

À éviter

• Réaliser travaux sans autorisation préalable
• Installer caméras sans accord de copropriété
• Occuper parties communes sans autorisation
• Ignorer astreintes journalières imposées
• Contester décisions sans fondement sérieux

Quelle est la portée juridique de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

La cour confirme l’allocation au syndicat des copropriétaires d’une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel.

Elle condamne la SCI Festival 64 à payer cette somme au syndicat.

La SCI est également condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

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