Résiliation de bail commercial validée malgré contestation sur indemnités et occupation

La mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail commercial produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce, sous peine de nullité si ce délai n’est pas mentionné. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit lorsque la clause est mise en œuvre régulièrement et de bonne foi, sans contestation sérieuse. En l’espèce, le commandement a été régulièrement notifié, les arriérés n’ont pas été réglés dans le délai, et la résiliation a été constatée au terme du délai d’un mois. Toutefois, la demande d’indemnité d’occupation a été rejetée en raison d’une contestation sérieuse sur l’occupation des lieux et la bonne foi du bailleur. De plus, les pénalités cumulatives prévues par la clause pénale peuvent être modérées par le juge du fond si elles sont excessives, ce qui a conduit au rejet des demandes provisionnelles à ce titre. Cette décision rappelle aux praticiens la rigueur requise dans la mise en œuvre des clauses résolutoires et la possibilité de contestation sur les pénalités contractuelles.

La clause résolutoire dans un bail commercial produit effet un mois après un commandement infructueux, sous peine de nullité. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit si la clause est mise en œuvre régulièrement et de bonne foi. En l’espèce, le commandement a été notifié, les arriérés non réglés, et la résiliation constatée. La demande d’indemnité d’occupation a été rejetée pour contestation sérieuse, et les pénalités cumulatives modérées par le juge du fond.

Un juge des référés a constaté la résiliation de plein droit d’un bail commercial en raison du non-paiement des arriérés malgré un commandement de payer. Le preneur devait une somme importante au bailleur, qui a été condamnée à payer cette somme avec intérêts. La demande d’indemnité d’occupation provisionnelle a été rejetée en raison d’une contestation sérieuse sur l’occupation des lieux. De même, les demandes relatives aux pénalités de retard ont été rejetées pour excès. La décision est exécutoire de droit par provision, chaque partie conservant la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

• Existence d’une clause résolutoire dans le bail commercial applicable selon l’article L. 145-41 du code de commerce
• Absence de contestation sérieuse sur la créance au titre des arriérés
• Respect du délai d’un mois après commandement pour la résiliation de plein droit
• Non-paiement des arriérés dans le délai imparti
• Contestations sérieuses sur l’occupation des lieux et la bonne foi du bailleur
• Application modérée des pénalités de clause pénale pour éviter un avantage disproportionné
• Décision exécutoire de droit par provision et répartition des dépens entre parties

• Commandement visant la clause résolutoire du 10 juillet 2025
• Échanges et pourparlers des 10 et 13 janvier 2025
• État des lieux de sortie et remise des clés du 18 mars 2025
• Mail du 4 juillet 2025 de Madame [C]
• Constatation de non-paiement des arriérés dans le mois suivant le commandement

Le preneur est condamné à régler les arriérés de loyers non contestables, tandis que la demande d’indemnité d’occupation et de pénalités est rejetée en raison de contestations sérieuses. Chaque partie conserve la charge de ses frais.

• Condamnation au paiement des arriérés
• Rejet des demandes d’indemnité d’occupation
• Rejet des demandes de majorations et pénalités
• Exécution provisoire de la décision
• Répartition des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Vérifier la régularité du commandement
• Confirmer le délai d’un mois après commandement
• Constater la résiliation de plein droit
• Évaluer les arriérés non contestables
• Respecter la bonne foi dans la mise en œuvre

À éviter

• Ne pas expulser si locaux vidés
• Éviter les pénalités disproportionnées
• Ne pas ignorer la contestation sérieuse
• Ne pas appliquer la clause résolutoire sans délai
• Ne pas omettre la charge des dépens

Dans quelles conditions le juge des référés peut-il accorder une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation en application de l’article 835 alinéa 2 du code civil ?

Le juge rappelle que l’article 835 alinéa 2 du code civil dispose que, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il en déduit que la compétence du juge des référés pour accorder une provision n’est pas subordonnée à l’urgence, mais à l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation.

En l’espèce, le juge constate que la dette de loyers, charges et provisions sur taxe foncière à la date du commandement de payer n’est pas sérieusement contestable et accorde une provision correspondant à ce montant. En revanche, il refuse d’accorder une provision pour les indemnités d’occupation et pénalités contractuelles, estimant qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire d’un bail commercial au regard de l’article L145-41 du code de commerce et comment le juge les apprécie-t-il ?

Le juge vise l’article L145-41 du code de commerce, selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Il rappelle que ces textes ne se réfèrent pas au critère de l’urgence et qu’il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et de bonne foi, sans contestation sérieuse.

En l’espèce, le juge constate que le bail était toujours en cours au moment du commandement visant la clause résolutoire, que ce commandement a été délivré le 10 juillet 2025, que les arriérés n’ont pas été réglés dans le mois, et que le commandement mentionnait le délai requis. Il en déduit que la clause résolutoire a pu régulièrement produire effet et emporter résiliation du bail un mois après, soit le 10 août 2025.

Comment le juge apprécie-t-il la bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et l’absence de contestation sérieuse ?

Le juge rappelle que la mise en œuvre de la clause résolutoire doit être faite de bonne foi et ne pas se heurter à une contestation sérieuse.

Il examine les échanges intervenus entre les parties, notamment les pourparlers sur une résiliation amiable et la condition posée par le bailleur de trouver un repreneur répondant à ses critères, ainsi que le fait que le local ait été remis à la location.

Malgré ce contexte, il retient que, à la date du commandement, le bail était toujours en cours et que les arriérés n’ont pas été réglés dans le délai d’un mois. Il en conclut que la mise en œuvre de la clause résolutoire n’est pas entachée d’une contestation sérieuse quant à son principe et constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 août 2025.

Quels éléments déterminants conduisent le juge à accorder une provision au titre des arriérés de loyers et charges et à en fixer le montant ?

Le juge, se fondant sur l’article 835 alinéa 2 du code civil, rappelle que le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il constate qu’à la date du commandement de payer du 10 juillet 2025, le preneur restait devoir la somme de 11 423,05 euros toutes taxes comprises, charges et provisions sur taxe foncière incluses.

Estimant que cette créance n’est pas sérieusement contestable, il condamne le preneur, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Pourquoi le juge refuse-t-il d’accorder une provision au titre de l’indemnité d’occupation après la résiliation du bail ?

Le juge relève qu’« une contestation sérieuse existe sur l’occupation des lieux après » la date d’effet de la clause résolutoire.

Il souligne également que la question de la bonne foi du bailleur, qui n’a pas organisé une remise des clés à l’issue du délai, dans un contexte où il connaissait les difficultés financières de la preneuse et la conjoncture économique défavorable à la reprise du local, rend la demande d’indemnité d’occupation sérieusement contestable.

En conséquence, le juge des référés, dont la compétence est limitée aux obligations non sérieusement contestables, rejette la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation.

Pour quels motifs le juge rejette-t-il les demandes de pénalités et majorations fondées sur la clause pénale du bail commercial ?

Le juge rappelle qu’en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile (mentionné par erreur pour le code civil), le juge des référés peut condamner à titre provisionnel en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur du juge du fond, à condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné au créancier.

Il examine la clause pénale du bail, qui prévoit :
– une majoration des sommes dues de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire ;
– des intérêts de retard au taux de base de l’intérêt légal majoré de 8 points, sans mise en demeure préalable, le preneur étant en demeure par le seul effet de l’échéance.

Le juge estime que ces pénalités cumulatives sont susceptibles d’être considérées comme excessives et d’être modérées par le juge du fond. Il en déduit que les demandes provisionnelles fondées sur cette clause pénale se heurtent à une contestation sérieuse et rejette la demande portant sur la majoration de l’arriéré et les intérêts de retard.

Pourquoi le juge refuse-t-il de prononcer une mesure d’expulsion malgré la résiliation du bail ?

Après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 10 août 2025, le juge relève qu’« il n’y a pas lieu à expulsion, les locaux ayant été vidés et remis en location avant même cette date ».

Ainsi, l’absence d’occupation effective des lieux par le preneur au moment de la résiliation rend sans objet la demande d’expulsion, qui n’est donc pas prononcée.

Quelle est la règle appliquée par le juge en matière de dépens et de frais irrépétibles dans cette ordonnance de référé ?

Le juge indique qu’« il n’apparaît pas inéquitable de prévoir que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles ».

Il décide en conséquence que chaque partie supportera ses propres dépens et rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles, sans faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre partie.

Quelle est la nature exécutoire de l’ordonnance de référé rendue par le juge ?

Le juge rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Cette mention signifie que l’ordonnance, bien qu’elle soit rendue en référé et ne tranche pas définitivement le fond du litige, est immédiatement exécutoire, notamment en ce qui concerne la constatation de la résiliation du bail et la condamnation provisionnelle au paiement des arriérés.

Article 835, Article L. 145-41 du code de commerce,toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, L. 145-41 du code de commerce,toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux

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