Tribunal judiciaire de Bordeaux, 9 juillet 2026, 19/05836

Consultez les éléments essentiels de cette décision : résumé, faits, motifs, dispositif et accès direct à la version officielle.

📑 Sommaire

• Informations clés
• Résumé
• Références de jurisprudence
• Version officielle

Informations clés

Résumé

30Z

N° RG : N° RG 19/05836 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TOY7

AFFAIRE :

S.A.R.L. ACDL

C/

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 23 RUE SOLLE

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats :
Me Alexis GARAT
Me Christelle PRINCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et
Madame Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2026,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ACDL
SARLU ( représentée par Mme [E] [U] en sa qualité de gérante)
23 rue Solle
33000 B0RDEAUX

représentée par Me Alexis GARAT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

N° RG : N° RG 19/05836 – N° Portalis DBX6-W-B7D-TOY7

DEFENDERESSE :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 23 RUE SOLLE ( représentée par Mme [O] [M] en sa qualité de gérant)
6 Chemin de Courrèges
33290 PAREMPUYRE

représentée par Me Christelle PRINCE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 18 juillet 2012, la SCI 23 rue Solle a donné à bail commercial à l’EURL ACDL des locaux situés à Bordeaux, au 23 rue Solle, comprenant un passage couvert donnant sur une cour et un jardin d’agrément autour duquel se trouvent huit studios avec salle de bain ou salle d’eau, un débarras et un bâtiment en bois et au rez-de-chaussée d’une maison sur rue quatre pièces donnant sur le passage, pour l’exercice d’une activité de crèche et accueil de jeunes enfants, pour une durée de neuf années avec pour terme le 17 juillet 2021, pour un loyer mensuel hors taxe de 2 700 euros.

L’immeuble donné à bail est cadastré section MK n° 219. Le passage couvert, cadastré section MK n° 218, était la propriété de la SCI [O] [Q], ayant la même gérante que la SCI bailleresse. La parcelle cadastré section MK n° 218 a été vendue le 05 avril 2017 à Madame [H] [J], l’acte indiquant l’existence d’une servitude de passage du fonds cadastré section MK n° 219 sur le fonds cédé.

Des difficultés de voisinage se sont élevées entre Madame [H] [J] et le preneur.
Par acte délivré le 19 juin 2019, le preneur a fait assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, notamment en répétition des loyers et en révision du bail.

Par jugement mixte du 2 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

-dit qu’en conséquence du trouble de jouissance lié à l’absence d’inclusion du passage couvert menant aux locaux situés à Bordeaux, au 23 rue Solle, dans l’assiette du bail conclu le 18 juillet 2012 entre la SCI 23 rue du Solle et l’EURL ACDL, cette dernière a droit à une diminution proportionnée du prix du bail.

-avant-dire-droit sur la diminution du montant du loyer, ordonné une mesure d’expertise, confiée à Monsieur [D] [F].

L’expert a déposé son rapport le 29 mai 2024. Les parties ont ensuite reconclu au fond.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2026. Le même jour, la SCI 23 rue Solle a déposé des conclusions d’incident adressées au juge de la mise en état aux fins d’ordonner un sursis à statuer sur l’ensemble des demandes, dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel de Bordeaux dans l’instance RG 25/05652 pendante devant la 4e chambre commerciale de la cour d’appel de Bordeaux, relative à l’appel formé par la SCI, le 25 novembre 2025, contre le jugement mixte du 2 juin 2022.

Le juge de la mise en état a fixé l’incident à l’audience du 7 mai 2026 et a, par ordonnance du même jour, déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer.

L’affaire a ensuite été appelée à l’audience du tribunal statuant en formation collégiale le même jour.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, l’EURL ACDL demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231 et suivants et 1726 et suivants du code civil :

A titre principal de :

-fixer le nouveau loyer annuel au titre du bail commercial à hauteur de 27 850 euros annuels, soit 6 962,50 euros pour un trimestre, à compter de la date du jugement à venir,

-condamner la SCI 23 rue Solle à lui rembourser la somme de 92 478,88 euros, ou 82 201,13 euros avec application de l’indexation, au titre des loyers trop-perçus pour la période du 1er juillet 2014 à la date du jugement à venir, « à parfaire »,

A titre subsidiaire de :

-fixer le nouveau loyer annuel au titre du bail commercial à hauteur de 30 366 euros annuels, soit 7584 euros pour un trimestre, à compter de la date du jugement à venir,

– condamner la SCI 23 rue Solle à lui rembourser la somme de 70 104,88 euros, ou 68 869,28 euros avec application de l’indexation, au titre des loyers trop-perçus pour la période du 1er juillet 2014 à la date du jugement à venir, « à parfaire »,

En tout état de cause :

-condamner la SCI 23 rue Solle à lui rembourser les frais d’installation de la porte de 4 287 euros HT,

-la condamner à lui verser 10 000 euros au titre du préjudice subi,

-la condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise qu’elle a avancés à hauteur de 1500 euros, et à lui verser 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, l’EURL ACDL souligne que le tribunal a, dans son jugement avant-dire-droit, déjà déclaré bien fondée sa demande formulée au titre de la diminution de loyer du fait du trouble de jouissance subi, consécutif à l’absence de mention dans le bail d’une servitude sur le passage couvert menant à la crèche, alors qu’elle pensait, du fait de la rédaction du bail, détenir une jouissance exclusive sur ce passage couvert. Elle oppose donc la chose jugée, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile et demande de déclarer irrecevable la demande tendant au rejet de sa prétention de diminution du loyer.

Pour déterminer la réduction du loyer commercial, la société ACDL se réfère au rapport d’expertise judiciaire, qui établit une double réduction du loyer en fonction de la surface louée et des effets répercutés sur l’exploitation des locaux. Elle fait valoir que l’expert a retenu une surface utile de 236 m² et une surface pondérée de 192 m² et a dégagé une valeur au m², sur la base d’un loyer de 32 400 euros, de 158 euros et qu’il en a déduit que le nouveau loyer calculé sur la surface louée était de 30 336 euros. En réplique à la SCI 23 rue Solle qui reproche à l’expert d’avoir outre passé sa mission en proposant un loyer réduit à 145 euros le m², soit 27 850 euros pour une surface de 192 m², tenant compte de l’existence d’un préjudice subi par le preneur du fait de la situation, la société ACDL soutient que, ainsi que l’a lui-même précisé l’expert, il ne s’agit que d’un chiffrage proposé par l’expert pour le cas où le tribunal retiendrait que le locataire a subi une gêne du fait de l’absence de maîtrise de l’entrée et de la façade de l’immeuble sur laquelle était autorisée initialement la pose d’un panneau publicitaire. Soutenant subir effectivement un préjudice, elle demande de retenir la seconde valeur proposée par l’expert.

La société ACDL demande également la répétition des loyers indûment payés sur le fondement de l’article 1719 du code civil relatif à l’obligation de délivrance du bailleur, faisant valoir que du fait de la désignation erronée des locaux loués dans le bail commercial et de l’absence de maîtrise de l’entrée, de la façade de l’immeuble sur laquelle était autorisée initialement la pose d’un panneau publicitaire, le bailleur a eu un trop perçu et doit lui restituer la somme de 92 478,88 euros pour la période du 1er juillet 2014 au 1er juillet 2024, calculée sur la base d’un nouveau loyer annuel de 27 850 euros. La société ACDL explique retenir la date du 1er juillet 2024, la période antérieure étant prescrite au regard de la date d’assignation, délivrée le 20 juin 2019. Elle explique produire au tribunal des tableaux récapitulant les loyers effectivement payés et les loyers qu’elle aurait dû payer, en tenant compte des deux loyers proposés par l’expert.

Au soutien de sa demande indemnitaire, la société ACDL fait valoir que la SCI du 23 rue Solle avait entière connaissance de la désignation erronée des locaux loués dans le bail dès lors que madame [B] [A], gérante de la SCI 23 rue Solle, était également gérante de la SCI [O] [Q], propriétaire initiale du passage couvert litigieux et qui a vendu la parcelle MK218, avec le passage couvert, à madame [J]. Elle fait valoir que le bailleur ne peut rejeter la responsabilité sur le rédacteur de l’acte, dès lors que l’obligation d’information précontractuelle repose sur le bailleur. Elle conteste en outre tout lien contractuel avec le rédacteur de l’acte, mandaté par la SCI, même si elle a payé ses honoraires. Elle estime que cette réticence dolosive lui a causé un préjudice commercial important puisqu’elle a investi dans de gros travaux de mise en conformité et de changement de destination du local pour y exercer une activité de crèche et d’accueil de jeunes enfants. Elle rappelle que c’est car elle devait être locataire du passage couvert litigieux qu’elle a installé une porte à clé pour un montant de 4287 euros HT donnant sur la rue Solle car le passage est le seul moyen d’accéder à la crèche. Elle ajoute que l’accès à la crèche par ce passage était également une condition suspensive conditionnant l’avis de la commission de sécurité de la ville de Bordeaux. Elle ajoute que le passage couvert était un point essentiel du bail car il lui permettait de faire la publicité de la crèche tout en permettant l’accès sécurisé de ses clients. Elle souligne que cependant, madame [J], propriétaire actuelle du passage, lui impose un ensemble d’interdictions qui sont incompatibles avec son activité de crèche : le passage doit rester privé, obligeant les clients à l’utiliser en silence, interdiction de publicité au-dessus de la porte d’entrée, alors que cette possibilité était prévue à l’article 4 du bail, interdiction de poser les bacs à déchet sur ce passage. Elle souligne que si elle avait su que le passage couvert n’était pas inclus dans l’assiette de son bail, elle ne l’aurait pas pris ou à tout le moins aurait aménagé différemment ses locaux. Elle ajoute que cette situation cause également préjudice à ses clients ; à ses prestataires mais aussi à ses employés qui se font harceler par le voisinage du fait de nuisances sonores provenant de la porte et des allers et venues.

Sur la demande reconventionnelle formée au titre de l’indexation des loyers, la société ACDL souligne que cette demande, formée pour la première fois dans les conclusions du 26 novembre 2025, est couverte par la prescription pour les loyers antérieurs au mois de décembre 2020.

Concernant la partie non prescrite, elle ne s’y oppose pas mais demande à titre principal qu’elle soit calculée sur la base du nouveau loyer qu’elle demande de fixer à hauteur de 27 850 euros et à titre subsidiaire sur la base du loyer de 30366 euros. En tout cas, elle en tire les conséquences, par compensation, sur ses demandes de condamnation du bailleur au titre du trop-perçu de loyers.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2025, la SCI 23 rue Solle demande au tribunal :

A titre principal, de :

-débouter l’EURL ACDL de l’ensemble de ses demandes,

-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

A titre subsidiaire de :

-fixer le nouveau loyer annuel au titre du bail commercial à hauteur de 30 336 euros annuels, soit 7584 euros pour un trimestre à compter de la date du jugement à intervenir,

-juger que la somme due au titre des loyers trop perçus sera calculée pour la période allant du 1er avril 2017 jusqu’au jugement à intervenir,

-Condamner la société ACDL à lui payer 69 261,60 euros au titre des loyers impayés,

-débouter la société ACDL de sa demande de réparation de son préjudice, de sa demande de remboursement des frais d’installation de la porte d’entrée et de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-la condamner à lui verser une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens,

-dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En premier lieu, la SCI 23 rue Solle soutient que la société ACDL ne peut pas fonder sa demande de réduction du loyer sur l’article 1726 du code civil, cet article n’étant mobilisable que dans les suites d’une action concernant la propriété du fonds, situation inexistante dans le cadre de ce litige. Elle ajoute que le bail ne faisant référence à aucune superficie précise, aucune réduction de loyer ne peut être due du fait de l’existence d’une servitude, quand bien même elle aurait été omise dans le bail.

Sur la demande indemnitaire formée du fait d’une réticence dolosive et d’une mauvaise information du voisinage, la SCI 23 rue Solle fait valoir d’abord qu’aucun des trois éléments constitutifs de la réticence dolosive n’est présent : elle met en avant la responsabilité du rédacteur du bail, la SARL L’ENVOL, professionnelle de l’immobilier, qui a commis une faute en ne faisant pas référence à la servitude de passage, alors même qu’il ressort du titre de propriété de la SCI 23 rue Solle que ce passage situé sur la parcelle MK 218 constitue une servitude de passage pour accéder à l’immeuble cadastré section MK n°219. Elle insiste sur le fait que les gérantes de la SCI sont profanes et estime qu’il appartenait à la société ACDL d’engager une action en responsabilité contre ce rédacteur avec lequel elle a entretenu un lien contractuel car elle lui a réglé ses honoraires. La SCI 23 rue Solle fait également valoir que la société ACDL ne démontre pas que la jouissance exclusive du passage était un élément déterminant pour elle. Elle ajoute qu’elle ne démontre pas de préjudice commercial, la crèche demeurant exploitée. Elle souligne que la société ACDL ne demandant pas la nullité du contrat, elle ne peut qu’espérer une réparation de son préjudice fondée sur la perte d’une chance, ce qu’elle ne fait pas. Concernant les troubles du voisinage allégués, elle considère que le préjudice allégué est sans lien avec la servitude de passage et que s’agissant d’un problème de voisinage, il relève d’un trouble anormal du voisinage et donc d’une procédure « totalement différente », soulignant qu’aucun fondement juridique n’est mentionné. Sur la demande de remboursement de la porte, elle s’y oppose au motif qu’elle a été installée sans son autorisation en dépit des clauses du bail. Sur la répétition des loyers, elle fait valoir qu’elle ne peut porter sur des loyers antérieurs à avril 2017, date de la vente de l’immeuble sis sur la parcelle MK 218 à madame [T], qui a alors revendiqué l’utilisation du passage, puisqu’antérieurement il n’y avait aucun trouble de jouissance et que c’est à compter de cette cession que la SCI a eu connaissance de l’existence de cette servitude. Elle ajoute que la crèche n’a commencé à être exploitée qu’à partir de janvier 2017.

Sur le montant défini par l’expert, elle souligne que l’expert a retenu un loyer de 30 336 euros et estime qu’il a outrepassé sa mission en proposant un second loyer, décoté, pour tenir compte d’un prétendu préjudice qui n’existe pas dès lors qu’il n’est pas démontré que l’absence de publicité sur le mur a eu un effet sur le chiffre d’affaires et qu’il existe une insécurité du fait de l’absence de fermeture de la porte donnant sur rue puisqu’il existe un portail métallique au droit du passage couvert.

Elle demande de retenir le montant du premier loyer retenu par l’expert, de l’appliquer à compter de janvier 2017 et d’appliquer une indexation annuelle.

Elle rappelle que la société ACDL n’a pas toujours payé ses loyers et lui est redevable de la somme de 69 261,60 euros et reconnaît un trop perçu à son avantage de 5 048,40 euros.

Sur la demande de diminution du loyer

Aux termes de l’article 1726 du code civil : « Si (…)le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire. »

Il convient à titre liminaire de rappeler que le jugement mixte du 2 juin 2022 a estimé que les conditions de mise en œuvre de l’article 1726 précité étaient réunies en l’espèce, de sorte que c’est vainement que la SCI 23 rue Solle tente, devant ce tribunal, de contester une nouvelle fois toute diminution de loyer. La cour d’appel est désormais saisie de cette question. La demande de sursis à statuer du fait de la procédure d’appel ayant été déclarée irrecevable, il convient désormais de statuer sur la demande de diminution du loyer.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu une surface utile actuelle de 271 m², comprenant les salles et dortoirs, les dépôts, le préau, le couloir ouvert et le local poussettes, soit une surface utile pondérée de 206 m². Au vu du montant du loyer de 32 400 euros, à la date de l’expertise, il a dégagé une valeur au m² de 158 euros.

Considérant que le couloir ouvert a une surface utile pondérée de 14 m², il a retenu que la perte de surface était de 14 m² et retenu une surface utile pondérée, après retranchement de ce couloir, de 192 m². Il en a déduit un nouveau loyer de 30 336 euros.

L’expert a également procédé à une seconde évaluation, pour tenir compte du « préjudice » résultant de la perte de l’espace publicitaire et de l’absence de maîtrise exclusive de la porte d’entrée qui donne sur rue et retenu une valeur au m² de 145 euros et un loyer de 27 840 euros arrondi à 27850 euros.

Il résulte des termes du bail commercial que celui-ci porte sur un immeuble comprenant un passage couvert donnant sur une cour et un jardin d’agrément autour duquel se trouvent huit studios avec salle de bain ou salle d’eau, un débarras et un bâtiment en bois, et au rez-de-chaussée d’une maison sur rue quatre pièces donnant sur le passage.

Il est constant que le preneur a procédé au réaménagement des lieux et a changé la distribution du bâtiment principal abritant la crèche, soit le rez-de-chaussée de la maison.

Selon l’expert, le local à usage de micro-crèche comprend désormais un bâtiment élevé sur un terre-plein de simple rez-de-chaussée sous couverture terrasses, un bâtiment annexe à usage de préau, un terrain attenant en nature de cour et jardin d’agrément. Les salles de dortoir mesurent 152 m², les dépôts 16 m², le préau 20 m², le couloir couvert 35 m² et le local poussette 48 m², soit une surface totale louée de 271 m².

Le bail commercial ne précise pas le métrage du local loué, de sorte qu’il ne peut être considéré que le loyer a été fixé exclusivement en fonction de ce métrage. Quoiqu’il en soit, tous les espaces ne présentent pas la même utilité pour le local, de sorte que chaque m² ne peut être strictement comptabilisé à l’identique. C’est ainsi que sur une surface réelle de 271 m², l’expert judiciaire a finalement retenu une surface utile de 206 m², après application de coefficients pondérations.
De la même manière, doivent être pris en considération dans la détermination du prix du loyer les avantages éventuellement donnés au preneur. Au cas présent, au point 4 de la clause 12 intitulée « charges et conditions générales » il est précisé que le locataire a le droit d’installer, dans l’emprise de la façade commerciale, toute publicité extérieure indiquant sa dénomination et sa fonction, à condition qu’elle respecte les règlements administratifs en vigueur et tous règlements qui s’appliquent à l’ensemble immobilier dans lequel il exerce et dont il reconnaît avoir eu connaissance ». Il s’agit là d’un avantage pour le preneur qui améliore la commercialité de son local, ainsi que l’a relevé l’expert. Par ailleurs, il doit être relevé que le bail mentionne dans l’assiette un passage couvert donnant sur une cour et jardin d’agrément. Selon les photographies prises par l’expert, l’accès au passage couvert se fait depuis la rue Solle par une porte vitrée, tandis que l’accès à l’immeuble contigü, peut se faire directement par cette rue sans passer par le passage couvert, soit en entrant directement par la porte d’entrée soit par le garage. Il s’ensuit que selon le bail, qui évoque ce passage couvert, il pouvait aisément s’en déduire que l’entrée desservant la crèche ne concernait que les usagers de cette crèche, sans accès partagé avec les occupants de la maison voisine. Dès lors que le passage n’est en réalité utilisable qu’au titre d’une servitude de passage permettant l’accès à la parcelle MK 219, les modalités d’accès sont modifiées ; en effet, le preneur ne peut décider seul des modalités d’accès au local et est ainsi susceptible de prendre des mesures de sécurité adaptées, ce qu’il a d’ailleurs dû faire en installant un portillon au droit du passage couvert, au niveau de la cour intérieure. Il s’ensuit qu’il y a lieu de diminuer le loyer du fait de la modification de l’assiette du bail et de retenir le montant 145 euros par m², soit 27 840 euros, ou encore 6 962,50 euros pour un trimestre, à compter de la date du présent jugement comme demandé par les parties.

Avant de statuer sur la demande de restitution au titre du trop perçu de loyer, il convient de statuer sur la demande reconventionnelle tendant au paiement d’arriéré de loyers.

Sur la reconventionnelle de paiement des loyers impayés

Selon l’article 1728 du code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :/1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;/2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Selon l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

A titre liminaire, il doit être souligné que s’agissant d’une instance introduite en 2019, la fin de non-recevoir tirée de la prescription peut valablement est soumise au tribunal, le juge de la mise en état n’ayant pas encore à cette date de compétence exclusive.

La SCI 23 rue Solle estime que le preneur lui reste redevable de la somme de 69 261,60 euros, au titre de loyers impayés depuis 2016, calculés sur la base du nouveau loyer retenu par l’expert (dans sa fourchette haute à savoir 30 336 euros) et en appliquant un indexation annuelle telle que prévue dans le contrat de bail, à compter de l’année 2018 selon le tableau reproduit dans ses conclusions.

Le preneur fait valoir que la demande est prescrite pour la demande d’indexation des loyers antérieurs à décembre 2020 dès lors qu’elle a été formée pour la première fois dans les conclusions du 26 novembre 2025.
La SCI 23 rue Solle a demandé à la société ACDL par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 juillet 2021, distribué le 15 juillet 2021, de faire application de l’indexation en la faisant remonter à 2018. A cette date, les demandes formées au titre des loyers de 2018, 2019 et 2020 n’étaient pas prescrites. Tel n’est plus le cas lorsqu’elle formule ces demandes dans ses conclusions notifiées le 26 novembre 2025.

La demande de régularisation de l’indexation ne peut donc remonter au-delà du mois de décembre 2020.

Il ressort du contrat de bail que l’indice retenu est l’ILC et que l’indice de base est celui du 1er trimestre 2012, d’une valeur de 107,16. L’indexation a lieu annuellement à la date anniversaire du contrat. C’est ainsi cette valeur de 107,16 qui devrait figurer comme diviseur. Mais le bailleur a fait un autre choix en se fondant sur un indice différent chaque année, non remis en cause par le preneur qui propose la même façon de calculer. Pour ne pas risquer de statuer ultra petita, le tribunal fait sien le calcul proposé par le bailleur, non contesté sur son principe par le preneur en ce qui concerne la formule de calcul. Ainsi, au regard du nouveau loyer retenu plus haut, l’indexation est ainsi appliquée :

2021 : 27 840 x 116,73/116,23= 27 959,76
2022 : 27 959,76 x 120,61/116,73= 28 889,12
2023 : 28 889,12 x 128,68/120,61 =30 822,09
2024 : 30 822,09 x 134,58/ 128,68 = 32 235,29
2025 : 32 235,29 x 135,87/134,58 = 32 544,28

Soit un loyer indexé dû pour les années 2021 à 2025 de 152 450,54 euros.

Contrairement à ce que soutient le preneur, aucune quittance n’est versée aux débats au-delà de juin 2019.

Il ressort du décompte manuel fait par le bailleur que celui-ci a perçu pour 2021 une somme de 8158,66 euros en avril, de 8158,66 euros en juillet et une somme de 8158,66 euros en octobre, soit un total de 24 475,98 euros. Si la société ACDL prétend dans son tableau avoir aussi versé des sommes au titre du 1er trimestre de 2021, elle n’en justifie pas.

Bailleur et preneur s’entendent pour dire que les mêmes sommes ont été versées en janvier, avril, juillet et octobre 2022, soit un total de 32 634,64 euros. Il en va de même pour 2023 et 2024, soit un total par année de de 32 634,64 euros. Enfin, selon décompte du bailleur, actualisé dans des dernières conclusions, une somme de 8158,66 euros a été versée pour chaque trimestre, soit un montant total de 32 634,64 euros.

Soit des loyers perçus sur la période considérée à hauteur de 155 014,54 euros au lieu de 152 450,54 euros. Une différence de 2 564 euros existe donc au profit du preneur.

La SCI 23 rue Solle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des loyers impayés.

Sur la demande de restitution des loyers au titre du trop-perçu

Aux termes de l’article 1302 du code civil : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution./ La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. »

En l’espèce, si les demandeurs sont bienfondés à demander la restitution du trop-perçu de loyer au titre d’un trouble de jouissance, encore faut-il que la période à compter de laquelle cette demande est formulée corresponde effectivement à un trouble de jouissance effectif, sans quoi le paiement du loyer tel que fixé dans le bail était causé.

Il ressort des éléments du dossier que le trouble de jouissance n’a débuté, au plus tôt, qu’à compter de la vente de la parcelle MK 218 à madame [J] le 5 avril 2017, comme le souligne la SCI 23 rue Solle, non dès la prise de bail au 1er juillet 2014 comme le souligne le preneur.

Ainsi il convient de rechercher si le bailleur a trop encaissé de loyers entre le 1er avril 2017 comme le demande la SCI 23 rue Solle et le 31 décembre 2020 puisqu’il a été vu plus haut que postérieurement, le preneur a versé un excédent de loyer de 2564 euros.

Entre le 1er avril 2017 et le 31 décembre 2020, le loyer aurait dû être de 6 962,50 euros par trimestre soit pour 15 trimestres la somme de 104 437,5 euros.

Selon les quittances produites au dossier, le preneur a versé au titre des loyers d’avril à décembre 2017 une somme de 24 630,10 euros, pour la période de janvier à décembre 2018, une somme de 33 260,50 euros, pour la période de janvier 2019 à juin 2019, une somme de 16 630,65 euros mais il ressort du dernier tableau actualisé du bailleur que pour cette année 2019, le loyer versé est de 24 100,25 euros. Aucune quittance n’est produite au-delà de juin 2019.

Il ressort encore du décompte manuel fait par le bailleur que celui-ci a perçu pour 2020 un versement de 7522 euros en janvier, et un versement de 7522 euros en juillet. Si la société ACDL prétend dans son tableau avoir également versé des sommes au titre des 1er et 4e trimestres 2020, elle n’en justifie pas.

Soit un total de loyers versés, et justifiés, sur la période du 1er avril 2017 au 31 décembre 2020 de 97 034,85 euros, au lieu des 104 437,50 euros dus, soit un différentiel de 7402,65 euros. Même si l’on tient compte du trop payé de 2 564 euros sur la période allant de janvier 2021 à décembre 2025, le preneur reste infondé à demander une restitution d’un trop-perçu de loyer.
En conséquence, au vu des pièces produites aux débats, il convient de débouter la société ACDL de sa demande de restitution au titre d’un trop perçu de loyer.

Sur la demande de remboursement de la porte et l’indemnité en réparation du préjudice de jouissance

Selon l’article 1137 du code civil : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges./Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. (…) » La partie qui se prévaut d’un dol peut demander la nullité du contrat ou l’allocation de dommages et intérêts, si le dol est retenu et qu’un préjudice directement en lien est démontré.

Selon l’article 1217 du même code : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (..)- obtenir une réduction du prix ;(…)/- demander réparation des conséquences de l’inexécution./Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes du point 3 de l’article 12 du bail, « tout embellissement, amélioration et installation faits par le locataire dans les lieux loués resteront à la fin du présent bail la propriété du bailleur sans indemnité et devront être remis en bon état d’entretien en fin de jouissance, sans préjudice du droit réservé au bailleur d’exiger la remise en l’état primitif pour tout ou partie aux frais du locataire ».

En l’espèce, la société ACDL reproche au bailleur de lui avoir donné de fausses informations concernant l’exclusivité du passage couvert et la mauvaise information du voisinage qui considère qu’elle n’est pas en droit d’utiliser le passage couvert. Elle demande à ce qu’il lui rembourse des frais engagés pour l’installation de la porte à clé qu’elle a fait installer pensant que ses seuls clients l’utiliseraient, outre l’indemnisation de son préjudice de jouissance résultant de la perte de son panneau publicitaire qui lui réduit sa visibilité commerciale et du fait qu’elle a procédé à des aménagements en fonction de la jouissance exclusive de ce passage couvert.

S’agissant de la porte installée aux frais du locataire, la société ACDL l’a installée pour faciliter l’accès à la crèche ; la cause de cette installation est la position en retrait de la rue de la crèche, non le caractère privatif ou non du passage. Le preneur ne fait la démonstration d’aucune manœuvre dolosive de la part du bailleur pour la convaincre de contracter, le simple fait d’avoir connaissance de la servitude et de ne pas l’en avoir informé ne pouvant caractériser à lui seul une réticence dolosive. S’il est évident que cette information aurait dû être portée à la connaissance du preneur, il n’est nullement établi que le bailleur a tu délibérément cette information sachant qu’en l’absence d’exclusivité du passage couvert, le contrat ne serait pas conclu. En tout état de cause, le preneur ne démontre aucun préjudice, en l’absence de frais spécifiques concernant cette porte autre que les frais d’installation, dont il savait qu’il ne pourrait en demander le remboursement du fait de la clause d’accession. La demande indemnitaire en paiement de la porte sera donc rejetée.

En ce qui concerne le trouble de jouissance résultant du retrait du panneau publicitaire en façade ou encore de l’obligation de partager le passage couvert, il convient de souligner qu’ils ont été pris en compte dans la réduction du montant du loyer. En raison de cette compensation et en l’absence d’un préjudice distinct non réparé par la baisse du loyer, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SCI 23 RUE SOLLE perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SCI 23 RUE SOLLE, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la société ACDL la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle supporte, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

Exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, «L’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit./Sont notamment exécutoires de droit à titre provisoire les ordonnances de référé, les décisions qui prescrivent des mesures provisoires pour le cours de l’instance, celles qui ordonnent des mesures conservatoires ainsi que les ordonnances du juge de la mise en état qui accordent une provision au créancier. »

En l’espèce, dès lors qu’un appel a été interjeté contre le jugement mixte du 2 juin 2022 et que l’affaire est toujours pendante devant la cour d’appel de Bordeaux, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est incompatible avec l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,
FIXE le nouveau loyer du local sis 23 rue Solle à Bordeaux, loué par la SARL ACDL à la somme de 27 840 euros par an, HT et HC à compter du prononcé du présent jugement,
REJETTE la demande formée par la SARL ACDL tendant à la restitution par le bailleur d’un trop-perçu de loyer,
REJETTE la demande de la SCI 23 rue Solle tendant à condamner la SARL ACDL à lui verser des sommes au titre des arriérés de loyers,
REJETTE la demande formée par la SARL ACDL au titre du préjudice de jouissance et du remboursement de la porte,
CONDAMNE la SCI 23 RUE DU SOLLE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE la SCI 23 RUE DU SOLLE à verser à la SARL ACDL la somme de 3 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SCI 23 RUE DU SOLLE de sa demande formée de ce chef,
DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.
La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT