Tribunal judiciaire de Paris, 10 juillet 2026, 22/04960

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Informations clés

Résumé

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Loyers commerciaux

N° RG 22/04960 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWZJ6

N° MINUTE : 1

Assignation du :
22 Avril 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 10 juillet 2026
à Me LAFONT et Me NAKACHE

JUGEMENT
rendu le 10 Juillet 2026

DEMANDERESSE

Société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Romain LAFONT de la SELEURL RL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0121

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats, et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 17 Avril 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

Par acte sous signature privée en date du 6 mai 2009, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO a donné à bail commercial renouvelé à la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE des locaux composés d’une zone d’accueil au public, d’une zone d’accès en libre service, d’une zone pour les opérations spéciales, d’une zone technique sécurisée, de bureaux individuels, d’une zone destinée au back-office, de sanitaires et de locaux d’archives en rez-de-chaussée d’une superficie approximative de 228 m2, d’une salle de réunion, de quatre bureaux recevant du public, de sanitaires, d’une réserve, d’un local social, et de dégagements au premier étage d’une superficie approximative de 159 m2, ainsi que de locaux techniques et à usage d’archives, d’une chaufferie et de deux caves en sous-sol d’une superficie approximative de 85 m2, constituant le lot n°2 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section DZ numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er février 2008 afin qu’y soit exercée une activité de caisse d’épargne, de banque, d’établissement financier, de prévoyance et d’assurances, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 185.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er février 2017.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [O] [T] de la S.A.R.L. [V] [S] [T] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 18 juillet 2017 estimant le loyer de renouvellement des locaux au montant annuel de 189.000 euros hors taxes et hors charges, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO a, par acte d’huissier en date du 20 décembre 2018, fait signifier à la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE un congé pour le 30 juin 2019 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2019, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 250.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, et après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [H] [Y] et à Monsieur [D] [R] de la S.A.R.L. VÉRON EXPERTISE & ASSOCIÉS, lesquels ont établi un rapport en date du 24 juin 2021 estimant la valeur locative des locaux au montant annuel de 139.000 euros hors taxes et hors charges, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 28 juin 2021 réceptionnée le 29 juin 2021 ainsi que par acte d’huissier en date du 29 juin 2021, respectivement notifié et fait signifier à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO un mémoire préalable comportant demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 141.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2019, puis a, par exploit d’huissier en date du 22 avril 2022, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 4 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO à la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2019 ; fixé le prix du bail renouvelé au montant de la valeur locative ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [K] [X] aux fins d’estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er juillet 2019 ; fixé à la somme de 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire devant être consignée par la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE ; et fixé le loyer provisionnel dû par la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé.

Monsieur [K] [X] a ultérieurement été remplacé par Monsieur [O] [T] puis par Madame [G] [B] par ordonnances du juge chargé du contrôle des expertises en date respectivement du 27 avril 2023 et du 10 octobre 2023.

L’experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 27 février 2024, a adressé un pré-rapport aux parties le 7 février 2025, et a déposé son rapport définitif le 18 mars 2025, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 146.000 ou de 153.500 euros hors taxes et hors charges suivant la surface pondérée des locaux prise en compte.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 17 février 2026 réceptionnée le 20 février 2026 et remis au greffe par RPVA le 19 février 2026, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-36, R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce, et des articles 1231, 1231-1 à 1231-7, et 1343-2 du code civil, de :

fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 120.750 euros hors taxes et hors charges ;dire et juger que le loyer ne portera pas intérêts au taux de droit à compter du point de départ du bail renouvelé, et que de même les intérêts ne porteront pas eux-mêmes intérêts ;
condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO aux dépens, en ce compris la totalité des frais d’expertise judiciaire ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l’appui de ses prétentions, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE fait valoir que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le même secteur pour des locaux équivalents, la valeur locative statutaire unitaire s’élève à la somme de 700 euros par mètre carré pondéré, et non à la somme de 780 euros par mètre carré pondéré comme retenu à tort par l’experte judiciaire, de sorte qu’eu égard à la surface pondérée des locaux de 200 m2 d’une part, devant être appréciée dans la configuration actuelle de ceux-ci, c’est-à-dire dans leur configuration résultant des travaux qu’elle a fait réaliser au cours du bail expiré, lesquels sont devenus la propriété de la bailleresse au vu de la clause d’accession en fin de bail stipulée au contrat, ainsi qu’au garage auquel elle a accès d’autre part, dont le loyer peut être estimé au montant annuel de 1.800 euros hors taxes et hors charges, et après application de deux abattements de 8% et de 5% ainsi que d’une déduction d’un montant de 2.616 euros prenant en considération respectivement la clause d’accession ainsi que les deux clauses exorbitantes du droit commun prévues à la convention transférant à sa charge les travaux de mise en conformité et la taxe foncière, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 120.750 euros hors taxes et hors charges, sans qu’il y ait lieu de pratiquer de quelconques majorations.

Aux termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2026 et remis au greffe par RPVA le 3 avril 2026, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-7, R. 145-8 et R. 145-11 du code de commerce, et des articles 1528 et 1532 du code de procédure civile, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 224.916,66 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 203.413,50 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, juger que conformément à la demande de la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE, elle accepte que le loyer ne portera pas intérêts au taux de droit à compter du point de départ du bail renouvelé, et que les intérêts ne porteront pas eux-mêmes intérêts ;débouter la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE de ses demandes plus amples ou contraires ;renvoyer les parties à la procédure de règlement amiable ; condamner la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;mettre les frais d’expertise judiciaire à la charge de la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE ;rejeter l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour le cas où la juridiction ne retiendrait pas ses demandes.
Au soutien de ses demandes, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO expose, à titre principal, qu’eu égard aux prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 239,87 m2, la valeur locative statutaire unitaire s’élève à la somme de 825 euros par mètre carré pondéré, si bien que d’une part, après application de six coefficients de majoration de 10%, de 3%, de 5%, de 3%, de 5% et de 5% prenant en considération respectivement la liberté de cession du seul droit au bail, la présence de distributeurs automatique de billets en façade de l’immeuble, l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « loi Pinel » au cours du bail expiré lui ayant transféré nombre de charges dont était précédemment redevable la locataire, ainsi que le double accès sur deux rues perpendiculaires, le droit d’enseigne et la cour intérieure comportant un puits de lumière dont jouit la preneuse, et que d’autre part, après déduction de la moitié de la taxe foncière d’un montant de 2.616 euros prise en charge par la demanderesse, le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 224.916,66 euros hors taxes et hors charges, sans qu’il y ait lieu de pratiquer d’abattements supplémentaires.

À titre subsidiaire, elle réclame l’entérinement du rapport d’expertise judiciaire ayant retenu une surface pondérée des locaux de 229,91 m2 et une valeur locative statutaire unitaire de 780 euros par mètre carré pondéré, aboutissant, après application des diverses majorations et de l’abattement susvisés, à un prix du bail renouvelé d’un montant annuel de 203.413,50 euros hors taxes et hors charges.

En tout état de cause, la bailleresse avance que l’attitude conflictuelle de la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE justifie que soit ordonnée une audience de règlement amiable.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, puis prorogée au 10 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

Sur la demande reconventionnelle d’organisation d’une audience de règlement amiable

Aux termes des dispositions de l’article 1528 du code de procédure civile, les personnes qu’un différend oppose peuvent, dans les conditions prévues par le présent livre, tenter de le résoudre de façon amiable avec l’aide d’un juge, d’un conciliateur de justice, d’un médiateur ou, dans le cadre d’une procédure participative, de leurs avocats.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1532 du même code, le juge saisi du litige ou chargé de l’instruction de l’affaire peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge.

En vertu des dispositions de l’article 1532-1 dudit code, l’audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l’évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige. Le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut prendre connaissance des conclusions et des pièces échangées par les parties. Il peut procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux. Il détermine les conditions dans lesquelles l’audience se tient. Il peut décider d’entendre les parties séparément.

Enfin, selon les dispositions de l’article R. 145-29-1 de ce code, le juge peut décider que les parties seront convoquées à une audience de règlement amiable telle que prévue aux articles 774-1 à 774-4 du code de procédure civile. Cette décision, prise par mention au dossier, constitue une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, eu égard à l’état d’avancement de l’instruction du litige d’une part, dès lors que les parties ont été en capacité de faire valoir l’intégralité de leurs prétentions, moyens et arguments, et dans la mesure où lors de l’audience de plaidoirie, le conseil de la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE s’est oralement opposé à la tenue d’une audience de règlement amiable d’autre part, réclamant au contraire à la juridiction de trancher le litige concerné par la présente instance introduite il y a plus de quatre années, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle d’organisation d’une audience de règlement amiable formée par la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO de sa demande reconventionnelle d’organisation d’une audience de règlement amiable.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 dudit code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le loyer des baux renouvelés portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux doit être fixé à la valeur locative, étant observé : que d’une part, le caractère de local à usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvois n°74-13770 et n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280 ; Civ. 3, 6 septembre 2018 : pourvoi n°17-14718), ce qui est le cas d’un local servant à l’exercice d’une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), et notamment d’une agence bancaire dès lors que l’activité essentielle d’une banque est d’ordre comptable, administratif ou juridique, et n’est pas affectée par la réception des clients (Civ. 3, 17 novembre 1981 : pourvoi n°79-16713 ; Civ. 3, 13 novembre 1986 : pourvoi n°84-11778 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-13751 ; Civ. 3, 31 octobre 1989 : 88-11276 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21384) ; et que d’autre part, l’usage exclusif de bureaux doit être établi en fonction de l’usage prévu par le bail, et non de l’activité effectivement exercée par le locataire (Civ. 3, 14 juin 1995 : pourvoi n°93-15018 ; Civ. 3, 18 décembre 2025 : pourvoi n°24-12594).

En l’espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « II – Occupation – Jouissance » insérée au dernier contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE GRIMO et la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE par acte sous signature privée en date du 6 mai 2009 pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er février 2008 stipule que « 1° Les biens loués seront destinés exclusivement aux activités de : Caisse d’Épargne, Banque, Établissement financier, Prévoyance, Assurance » (pièces n°1 en demande et n°5 en défense, page 5), si bien qu’il est démontré que les locaux litigieux sont assimilables à des locaux à usage exclusif de bureaux, ce qui justifie que le montant du loyer du bail renouvelé corresponde à celui de la valeur locative.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 18 mars 2025 que les locaux donnés à bail : dépendent d’un immeuble d’angle ancien de huit étages élevés sur sous-sol, avec façades en briques peintes légèrement ouvragées, au ravalement récent ; et jouissent d’une bonne visibilité avec un linéaire de façade d’environ 11,80 mètres (pièces n°5 en demande et n°15 en défense, page 11).

Conformément à la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.) ; la surface des banques, quoique ces dernières soient assimilées à des bureaux, doit être pondérée en base boutique lorsqu’elles sont exploitées dans des boutiques.

En l’espèce, l’experte judiciaire explique avoir « envisag[é] deux hypothèses de pondération des surfaces, à savoir : – 1ère hypothèse : à partir de la désignation qui figure sur le bail initial de 1990 ; – 2ème hypothèse : à partir de la configuration après travaux (antérieurs à la date de renouvellement qui nous occupe) » (pièces n°5 en demande et n°15 en défense, page 20).

Cependant, dans la mesure où le contrat de bail commercial renouvelé constitue un nouveau bail (Civ. 3, 29 octobre 1986 : pourvoi n°84-14757 ; Cass. Plén., 7 mai 2004 : pourvoi n°02-13225), il convient d’apprécier les surfaces telles qu’elles figurent dans le dernier bail signé entre les parties, c’est-à-dire dans le contrat conclu par acte sous signature privée en date du 6 mai 2009 à effet rétroactif au 1er février 2008, et non dans le contrat antérieur conclu par acte sous signature privée en date du 18 avril 1989 à effet au 1er janvier 1990 (pièces n°1 en demande, et n°1 et n°5 en défense).

La deuxième hypothèse étudiée par l’experte sera donc retenue, contrairement au souhait de la bailleresse.

La clause intitulée « DÉSIGNATION DES BIENS LOUÉS » insérée au contrat de bail conclu par acte sous signature privée en date du 6 mai 2009 à effet rétroactif au 1er février 2008 stipule : « Dans un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 4] et à l’angle de la [Adresse 5] sur laquelle il porte le numéro 4 et composé de : – au rez-de-chaussée, un local à usage commercial ouvrant sur l’avenue d’Italie, comportant une zone d’accueil au public, une zone d’accès en libre service, une zone pour les opérations spéciales avec un accès vers le 1er étage, une zone technique sécurisée, des bureaux individuels, au fond une zone commençant avenue d’Italie et finissant [Adresse 5] comprenant une partie destinée au back office, avec un escalier menant au 1er étage, des sanitaires et des locaux d’archives, le tout d’une superficie d’environ 228 mètres carrés ; – Au sous-sol, relié au rez-de-chaussée par un escalier intérieur, des locaux techniques et à usage d’archives, une chaufferie, deux caves, d’une superficie d’environ 85 mètres carrés ; – Au premier étage, six pièces à usage commercial auxquelles on accède par deux escaliers intérieurs depuis le rez-de-chaussée, composés d’une salle de réunion, de quatre bureaux recevant du public, de sanitaires, d’une réserve, d’un local social, de dégagements, le tout d’une superficie d’environ 159 mètres carrés » (pièces n°1 en demande et n°5 en défense, page 2).

L’experte fait toutefois état d’une surface utile en rez-de-chaussée de 228,62 m2, d’une surface utile au premier étage de 158,78 m2, et d’une surface utile au sous-sol de 89,50 m2, correspondant à une surface utile totale de 476,90 m2, soulignant que « L’ensemble des superficies ci-dessus a été relevé sur des plans de 2006 (seuls plans côtés exploitables) rapprochés pour contrôle des plans d’aménagement de 2004, les seuls à faire mentions de superficies et présentant l’avantage d’avoir été signés tant par le Bailleur que par le Preneur » (pièces n°5 en demande et n°15 en défense, page 18), de sorte que ces surfaces utiles seront retenues.

La technicienne note que les locaux litigieux sont divisés en neuf zones, à savoir : une première zone de vente en rez-de-chaussée d’une surface utile et d’une surface pondérée de 48,90 m2 ; une deuxième zone de vente en rez-de-chaussée d’une surface utile de 47,95 m2 et d’une surface pondérée de 43,16 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,90 ; une troisième zone de vente en rez-de-chaussée d’une surface utile de 60,65 m2 et d’une surface pondérée de 36,39 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,60 ; une quatrième zone de vente en rez-de-chaussée d’une surface utile de 11,80 m2 et d’une surface pondérée de 4,13 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,35 ; d’annexes en rez-de-chaussée d’une surface utile de 59,32 m2 et d’une surface pondérée de 14,83 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,25 ; de bureaux et d’un dégagement accessibles à la clientèle au premier étage d’une surface utile de 111,15 m2 et d’une surface pondérée de 44,46 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; d’une salle de réunion, d’une salle de pause et de sanitaires non accessibles à la clientèle au premier étage d’une surface utile de 47,63 m2 et d’une surface pondérée de 9,53 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,20 ; de surfaces reliées constituées d’une réserve et d’une chaufferie en sous-sol d’une surface utile de 42,54 m2 et d’une surface pondérée de 10,64 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,25 ; ainsi que de surfaces non reliées constituées de deux caves et d’un dégagement en sous-sol d’une surface utile de 46,96 m2 et d’une surface pondérée de 7,04 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,15 ; soit une surface pondérée totale de 219,08 m2 (pièces n°5 en demande et n°15 en défense, page 22 : la surface pondérée totale de 219,07 m2 résultant d’une erreur de calcul).

Contrairement à ce que soutient à tort la preneuse, il n’y a pas lieu de valoriser séparément le garage dès lors que la clause de désignation insérée au bail ne fait aucune mention d’un quelconque garage, ce dernier étant ainsi inclus dans le « – au rez-de-chaussée, […] au fond une zone commençant avenue d’Italie et finissant [Adresse 5] comprenant une partie destinée au back office » (pièces n°1 en demande et n°5 en défense, page 2), peu important que la première ait fait le choix de ne pas exploiter la totalité de cette zone.

Dès lors, les conclusions de l’experte judiciaire emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 219,08 m2.

Sur les prix couramment pratiqués pour des locaux équivalents

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

En outre, en application des dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du même code, à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des neuf références issues de son observation du marché, constituées d’une location nouvelle au prix du marché avec versement d’un droit au bail, de six renouvellements amiables et de deux fixations judiciaires, à un prix unitaire compris entre 400 euros et 990 euros par mètre carré pondéré, et après avoir pris en compte « – La situation géographique favorable pour une « agence bancaire », en raison d’une implantation au sein d’un secteur à vocation résidentielle commercialement dynamique avec l’avantage de la proximité du centre commercial « Italie Deux », générateur de flux sur le secteur (même avant l’ouverture de l’extension en décembre 2021) ; – L’assez bonne desserte du site par les transports en commun ; – La bonne et belle qualité architecturale de l’immeuble dont dépendent les locaux sous expertise ; – L’avantage de disposer de larges trottoirs face aux locaux sous expertise ; – Le bon éclairement naturel des surfaces situées en rez-de-chaussée et au 1er étage ; – Les activités autorisées par le bail « Caisse d’Épargne, Banque, Établissement financier, Prévoyance, Assurance » ; – La bonne adéquation ainsi que la bonne complémentarité avec les activités représentées sur le secteur », l’experte judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire de 780 euros par mètre carré pondéré (pièces n°5 en demande et n°15 en défense, pages 23 à 26).

Si la bailleresse produit aux débats un rapport d’expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [O] [T] de la S.A.R.L. [V] [S] [T] EXPERTISES en date du 18 juillet 2017 faisant état d’un prix unitaire de 825 euros par mètre carré pondéré, force est toutefois de constater que celui-ci a été déterminé au vu de six références locatives, dont une seule concernant une agence bancaire (pièce n°10 en défense, page 16).

De même, si la locataire communique un rapport d’expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [H] [Y] et par Monsieur [D] [R] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS en date du 24 juin 2021 mentionnant un prix unitaire de 700 euros par mètre carré pondéré, il y a toutefois lieu de relever que parmi les dix-huit références analysées, neuf, soit la moitié, datent des années 2013 ou 2014 et sont considérées comme des « Références(s) ancienne(s) » (pièce n°3 en demande, pages 18 à 20).

À l’inverse, il y a lieu de relever que les neuf références prises en compte par l’experte judiciaire, d’une part sont plus récentes car postérieures au 11 juin 2017, et d’autre part apparaissent particulièrement pertinentes dans la mesure où elles concernent notamment sept établissements bancaires (pièces n°5 en demande et n°15 en défense, pages 23 et 24), c’est-à-dire des références ayant trait à des locaux similaires aux locaux litigieux.

Dès lors, les conclusions de l’experte judiciaire emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire statutaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 780 euros par mètre carré pondéré.

Sur les facteurs de majoration ou de minoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu d’examiner les différentes clauses invoquées par les parties.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-16 du code de commerce, sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

En l’occurrence, le cinquième alinéa de la clause intitulée « II – Occupation – Jouissance » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Néanmoins, le [Q] autorise expressément la Caisse d’Épargne à titre personnel et dérogatoire à la clause qui précède, la possibilité de céder son droit au présent bail, dans l’une des activités ci-dessus autorisées, même à un non successeur dans son commerce » (pièces n°1 en demande et n°5 en défense, page 5).

Si cette clause autorise la cession du droit au bail indépendamment de la cession du fonds de commerce, force est toutefois de constater que cette dernière est limitée par la destination du bail, ce qui justifie l’application d’une majoration qu’il y a lieu de circonscrire au taux de 3%.

S’agissant de la présence de distributeurs automatiques de billets en façade des locaux, il y a lieu de souligner que celle-ci est parfaitement usuelle en matière d’établissements bancaires, si bien que rien ne justifie l’application d’une quelconque majoration à ce titre.

Si la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial (Civ. 3, 23 janvier 2025 : pourvoi n°23-14887), et si la bailleresse allègue que « La loi d’Ordre Public octroi (sic) au Locataire un droit de préférence » (page 31 de son dernier mémoire), il convient cependant de relever que d’une part, il n’est pas démontré que celle-ci ait entendu céder les locaux litigieux au cours du bail expiré, et que d’autre part les premier et sixième alinéas de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans leur rédaction issue de l’article 61 de la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique entré en vigueur le 28 mai 2026, disposent désormais que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts.

Il est donc établi qu’à la date de la présente décision, la locataire ne dispose plus d’aucun droit de préférence en cas de cession des locaux, de sorte que rien ne justifie l’application d’une quelconque majoration à ce titre.

Si la clause intitulée « II – Occupation – Jouissance » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que « 4°- Le PRENEUR aura le droit d’installer, dans l’emprise de sa façade commerciale, toute publicité extérieure indiquant sa dénomination et sa fonction, à condition qu’elle respecte les règlements administratifs en vigueur et le règlement de copropriété. Il s’engage à acquitter toutes taxes pouvant être dues à ce sujet. L’installation sera faite aux frais du PRENEUR. Il devra l’entretenir constamment en parfait état et sera seul responsable des accidents que sa pose ou son existence pourraient occasionner. En cas de restitution des biens, le PRENEUR devra faire disparaître toute trace de scellement après enlèvement desdites enseignes ou publicités » (pièces n°1 en demande et n°5 en défense, page 6), force est toutefois de constater que d’une part, l’experte judiciaire a pertinemment relevé que ce droit « est consubstantiel à l’exploitation de locaux en nature de boutique » (pièces n°5 en demande et n°15 en défense, page 31), et que d’autre part, ce droit d’enseigne constitue un coût pour la preneuse en termes de taxes et de remise en état des locaux lors de la restitution de ces derniers, si bien que rien ne justifie l’application d’une quelconque majoration à ce titre.

Enfin, en ce qui concerne le double accès sur rue des locaux ainsi que la cour intérieure procurant un puits de lumière, c’est à juste titre que l’experte mentionne « qu’il a été tenu compte de ces caractéristiques dans le choix des coefficients de pondération » (pièces n°5 en demande et n°15 en défense, page 31), étant observé que seul un accès sur rue est accessible à la clientèle, de sorte que rien ne justifie l’application d’une quelconque majoration à ce titre.

Pour ce qui est des minorations, il y a lieu de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 1380 et du I de l’article 1400 du code général des impôts, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

En outre, aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En vertu des dispositions de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943 ; Civ. 3, 8 février 2024 : pourvoi n°22-24268 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-17227) ; et que d’autre part, la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570), ce qui justifie l’application d’un abattement.

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux stipule : en sa clause intitulée « I – Charges », que « Le PRENEUR devra rembourser au [Q] […] la moitié de l’impôt foncier » ; et en sa clause intitulée « III – Entretien – travaux », que « Le PRENEUR remplira vis-à-vis de toutes Administrations Publiques, toutes formalités légales ou réglementaires qui sont prescrites ou viendraient à être prescrites, en raison de son occupation et de son exploitation et il obtiendra aux mêmes fins les autorisations administratives nécessaires, de manière que le [Q] ne soit pas recherché à ce sujet, ce dernier ne pouvant encourir aucune responsabilité en cas de refus ou de retard dans l’obtention de ces nouvelles autorisations. […] Il fera effectuer à ses frais, risques et périls et conservera à sa charge, tous les travaux, aménagements, installations et constructions qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une réglementation quelconque, notamment en matière de protection de l’environnement, d’hygiène, de ventilation, d’aération de salubrité, de sécurité ou toutes autres causes ou prescription des ateliers, magasins et bureaux, de façon que le [Q] ne soit jamais inquiété à ce sujet » (pièces n°1 en demande et n°5 en défense, pages 4 et 6).

Force est de constater que ces deux clauses sont empreintes d’un caractère exorbitant du droit commun dès lors qu’elles constituent un transfert de charge sur la preneuse des travaux de mise en conformité des locaux ainsi que de la moitié du coût de la taxe foncière, de sorte que ces clauses doivent être prises en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement du bail.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que la clause mettant à la charge de la locataire les travaux de mise en conformité des locaux justifie l’application d’un abattement de 5% ; de plus, les parties s’accordent pour considérer que la moitié de la taxe foncière de l’année 2018 s’élève au montant de 2.616 euros, qu’il y a donc lieu de déduire.

Enfin, selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés par le preneur sans la participation du bailleur à leur financement, alors ce dernier ne peut se prévaloir de ces améliorations, par l’effet de l’accession, que lors du second renouvellement du bail consécutif à la période pendant laquelle celles-ci ont été réalisées (Civ. 3, 28 juin 1989 : pourvoi n°88-11134 ; Civ. 3,