Tribunal judiciaire de Melun, 10 juillet 2026, 25/04068
Consultez les éléments essentiels de cette décision : résumé, faits, motifs, dispositif et accès direct à la version officielle.
Informations clés
Résumé
Tribunal judiciaire de Melun
RG n°
25/04068
de [Localité 1]
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 25/04068 –
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDYB
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 10/07/2026
S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
C/
Monsieur [X] [T]
Madame [W] [I]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 10 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par M. [H] [E] (Employée de l’ESH” les FSM) muni d’un pouvoir spécial
ET :
DÉFENDEURS :
Monsieur [X] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [W] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2019, la SA les Foyers de Seine-et-Marne a loué à M. [X] [T] et Mme [W] [I], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 486,53 € hors charges, outre 149,56 € de provision pour charges.
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 avril 2024, la SA Les Foyers de Seine-et-Marne a également loué à M. [X] [T] et Mme [W] [I], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement extérieur n°54 situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 11,96 €.
Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, la SA Les Foyers de Seine-et-Marne a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 399,78 € au titre des loyers et charges échus arrêté au 2 janvier 2025 et de justifier de l’assurance habitation.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 janvier 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA Les Foyers de Seine-et-Marne a fait assigner M. [X] [T] et Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail pour impayés de loyer et absence de justificatif d’une assurance habitation, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 120,99 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 399,78 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 28 juillet 2025.
L’affaire a été appelée et retenue une première fois lors de l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle seule la société demanderesse a comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026. Une réouverture des débats a néanmoins été ordonnée à l’audience du 5 mai 2026 pour justifier d’une assurance habitation.
A cette audience, la SA Les Foyers de Seine-et-Marne, représentée par un salarié muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 127,23 €, au titre des loyers et charges échus au 21 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus et modifie le montant sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile : il demande une somme de 458 euros. Elle justifie de l’assurance habitation communiquée par les défendeurs et précise se désister de l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.
Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour M. [X] [T], et à l’étude de commissaire de justice pour Mme [W] [I], ceux-ci ne comparaissent pas.
L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
– Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 janvier 2025.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2026.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
– Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, La SA Les Foyers de Seine-et-Marne verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 21 avril 2026, la dette locative de M. [X] [T] et Mme [W] [I] s’élève à la somme de 127,23 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient de condamner M. [X] [T] et Mme [W] [I] solidairement au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 janvier 2025 pour la somme de 2 399,78 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.
– Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Compte tenu de l’accord du bailleur et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d’accorder à M. [X] [T] et Mme [W] [I] un échelonnement de la dette sur une durée de 2 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50,00 € euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
– Sur l’acquisition des clauses résolutoires
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.
Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
En l’espèce, les contrats en date des 12 juillet 2019 et 10 avril 2024 unissant les parties stipulent respectivement en leur article Article 13 résiliation de plein droit et « résiliation pour défaut de paiement » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.
Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.
Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 7 mars 2025.
– Sur la suspension des effets des clauses résolutoires
Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de l’accord de la bailleresse, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.
Il convient d’attirer l’attention de M. [X] [T] et Mme [W] [I] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.
Dans cette dernière hypothèse, M. [X] [T] et Mme [W] [I] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
– Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [X] [T] et Mme [W] [I] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de La SA Les Foyers de Seine-et-Marne les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONDAMNE solidairement M. [X] [T] et Mme [W] [I] à verser à La SA Les Foyers de Seine-et-Marne la somme de 127,23 € (décompte arrêté au 21 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 2 399,78 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE M. [X] [T] et Mme [W] [I] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 1 mensualité de 50,00 € et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2019 entre la SA Les Foyers de Seine-et-Marne, d’une part, et M. [X] [T] et Mme [W] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2024 entre La SA Les Foyers de Seine-et-Marne, d’une part, et M. [X] [T] et Mme [W] [I], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement extérieur n°54 situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;
SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour M. [X] [T] et Mme [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SA Les Foyers de Seine-et-Marne puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [X] [T] et Mme [W] [I] soient condamnés solidairement à verser à La SA Les Foyers de Seine-et-Marne une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DÉBOUTE La SA Les Foyers de Seine-et-Marne du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [W] [I] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.