Expulsion locative : délais, trêve hivernale et indemnité d’occupation

Cadre juridique et définition

L’expulsion peut concerner un locataire dont le bail a été résilié ou une personne occupant les lieux sans droit ni titre.

La clause résolutoire permet la résiliation du bail lorsque la dette locative n’est pas régularisée dans le délai prévu après un commandement de payer. Dans plusieurs décisions, son acquisition a conduit à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Une résiliation judiciaire peut également être prononcée en cas de manquement grave, notamment pour des impayés, y compris lorsque le bail est verbal. L’occupation sans titre, notamment après une sous-location non autorisée, peut aussi justifier une ordonnance d’expulsion.

Conditions et critères à vérifier

Le délai d’effet de la clause résolutoire dépend des stipulations applicables. Les décisions mentionnent un délai de six semaines après un commandement de payer infructueux, tandis qu’un délai de deux mois prévu au bail peut être retenu lorsqu’il est plus favorable au locataire.

Pour un bailleur personne morale, la saisine préalable de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est exigée dans les situations examinées. Le signalement des impayés à la caisse d’allocations familiales peut constituer cette saisine.

La notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience est également requise dans les décisions concernées. Le juge peut suspendre la clause et accorder des délais si le locataire reprend le paiement intégral du loyer courant et respecte les échéances fixées.

Le non-respect d’une échéance peut entraîner la reprise de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate de la dette. Les loyers courants doivent également être intégralement réglés pendant la période examinée.

• Vérifier le contenu du bail et le délai prévu par la clause.
• Contrôler la régularité du commandement de payer.
• Vérifier, lorsque le bailleur est une personne morale, les formalités liées à la CCAPEX.
• Contrôler la notification au préfet et le respect du délai précédant l’audience.

Comparaison de plusieurs situations d’expulsion

Procédure et démarches pratiques

La procédure repose notamment sur un commandement de payer, puis, en cas d’absence de régularisation, sur une demande en justice tendant à constater la résiliation et à ordonner l’expulsion. En référé, le juge peut statuer lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Après la décision d’expulsion, le délai légal de deux mois doit être respecté avant l’expulsion, sauf exception liée notamment à la mauvaise foi. La trêve hivernale peut s’appliquer, et un délai supplémentaire peut être accordé en fonction de circonstances personnelles exceptionnelles.

Le maintien dans les lieux après la résiliation ou en l’absence de titre ouvre droit à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Les décisions citées la fixent notamment au montant du loyer et des charges, ou à un montant provisionnel déterminé par le juge.

Le juge peut accorder un échéancier, parfois sur plusieurs années, en suspendant la clause résolutoire. Cette suspension reste subordonnée au paiement intégral du loyer courant et au respect strict du plan fixé.

• Régulariser, le cas échéant, les loyers courants et l’arriéré.
• Respecter les délais de procédure et les notifications requises.
• Vérifier les conditions d’application du délai de deux mois et de la trêve hivernale.
• Tenir compte de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des clés.

Cas particuliers : occupation sans titre, bail verbal et surendettement

Une occupation sans droit ni titre peut justifier une ordonnance d’expulsion, notamment lorsqu’elle résulte d’une sous-location non autorisée. Le délai légal de deux mois doit alors être respecté avant l’expulsion, sauf mauvaise foi ; la trêve hivernale peut également s’appliquer. [11]

L’absence de contrat écrit ne fait pas obstacle à la résiliation judiciaire d’un bail verbal lorsque les redevances locatives restent impayées. Après la résiliation, le maintien dans les lieux peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération. [12]

La recevabilité d’un dossier de surendettement ne suffit pas à empêcher l’expulsion lorsque les loyers courants ne sont pas intégralement réglés. La cour peut alors confirmer la constatation de la clause résolutoire et l’expulsion. [1]

Points de vigilance sur la suspension de la clause résolutoire

Le juge peut suspendre la clause résolutoire lorsque le locataire reprend le paiement intégral du loyer courant et respecte les échéances fixées. Un échelonnement de la dette peut être accordé sur une période pouvant atteindre trois ans dans une décision examinée. [3][6]

Le non-respect d’une échéance entraîne la reprise de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate de la dette. L’absence de reprise du paiement intégral ou d’éléments financiers suffisants peut également conduire au rejet de la demande de suspension. [3][14]

Pour un bailleur personne morale, la saisine préalable de la CCAPEX et la notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience sont présentées comme des conditions de la procédure dans les décisions examinées. [4][5][7]

Indemnité d’occupation après la perte du droit au maintien

Le locataire ou occupant qui reste dans les lieux après la perte de son titre peut être condamné à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Dans plusieurs décisions, son montant correspond au loyer et aux charges. [8][12][13][14]

Le montant peut aussi être fixé forfaitairement selon les circonstances de l’affaire. Une indemnité provisionnelle de 400 euros par mois a ainsi été retenue jusqu’à la libération des lieux dans un dossier d’occupation gratuite sans terme. [2]

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes