Article 24 V de la loi de 1989 : délais et clause résolutoire

Cadre juridique et définition

L’article 24 V permet le rééchelonnement ou le report de la dette locative dans la limite de trois ans.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 encadre l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge tient compte des besoins du créancier et de la situation du débiteur.

Lorsque les délais sont accordés, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant l’exécution de l’échéancier. Un impayé peut entraîner la reprise des mesures prévues.

Conditions et critères d’appréciation

Le locataire doit être en mesure de régler sa dette locative. La reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience constitue également une condition retenue pour accorder les délais et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Le juge apprécie la situation du débiteur et les besoins du créancier. En l’absence de preuve d’une reprise du paiement intégral du loyer courant, les délais peuvent être refusés.

• Capacité à régler la dette locative.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Appréciation de la situation du débiteur et des besoins du créancier.
• Échéancier pouvant aller jusqu’à trois ans.

Exemples d’issues judiciaires

Procédure et démarches pratiques

Avant de statuer sur la clause résolutoire, la juridiction vérifie notamment la délivrance du commandement de payer et le respect du délai applicable. Une clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et l’information du représentant de l’État doivent respecter les délais mentionnés à l’article 24. Dans une affaire, la commission avait été saisie plus de deux mois avant l’assignation et le représentant de l’État informé plus de six semaines avant l’audience.

La demande de délais doit être étayée par un décompte locatif clair et actualisé ainsi que par les éléments permettant d’apprécier les paiements intervenus et la capacité de remboursement. En l’absence de décompte vérifiable, la juridiction peut rouvrir les débats sans statuer immédiatement sur la résiliation ou l’expulsion.

Effets de l’échéancier sur la clause résolutoire

L’échéancier peut être assorti d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Lorsque le juge accorde des délais, il peut suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect du paiement du loyer courant et des échéances fixées. En cas d’impayé, les mesures peuvent reprendre selon les modalités retenues par la décision.

Les juridictions ont ainsi accordé des échéanciers de seize à trente-six mensualités dans certains dossiers, tout en maintenant la suspension sous condition. À l’inverse, un plan d’apurement ne vaut pas nécessairement renonciation du bailleur à la clause résolutoire.

Points de vigilance sur les demandes de délais

La reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience constitue un élément déterminant de l’examen de la demande. Lorsque cette reprise n’est pas établie, les délais et la suspension des effets de la clause peuvent être refusés.

Le montant de la dette doit pouvoir être vérifié à partir d’un décompte clair et actualisé, retraçant les échéances, les paiements et les règlements intervenus après le commandement. À défaut, le juge peut ordonner la réouverture des débats sans statuer immédiatement sur la résiliation ou l’expulsion.

Les frais ou pénalités insuffisamment justifiés peuvent être écartés lors de la fixation de la dette locative.

• Justifier la reprise du paiement intégral du loyer courant.
• Présenter un échéancier compatible avec la capacité de règlement de la dette.
• Vérifier les paiements postérieurs au commandement.
• Écarter les frais dépourvus de justification suffisante.

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes