Permis de construire et reproduction quasi identique d’un projet : quels risques ?

Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence de contestations sérieuses, selon l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Toutefois, si la contestation porte sur l’existence même du trouble ou son caractère illicite, la mesure conservatoire doit être refusée. En l’espèce, la demande d’interdiction d’utiliser un permis de construire délivré à un tiers, fondée sur la reproduction quasi intégrale d’un projet architectural financé par le demandeur, est rejetée en référé. Le juge relève que le demandeur ne dispose plus d’une promesse de vente valide sur le terrain, ce qui empêche la mise en œuvre effective du permis initial. Par ailleurs, la violation alléguée du devoir de loyauté contractuelle et la concurrence déloyale invoquée nécessitent une appréciation au fond, non susceptible d’être tranchée en référé. Cette décision illustre que la protection des droits contractuels et patrimoniaux liés à un projet architectural ne peut justifier en référé une interdiction d’utilisation d’un permis de construire lorsque le demandeur ne démontre pas un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite évident.

Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence de contestations sérieuses. Toutefois, si la contestation porte sur l’existence même du trouble ou son caractère illicite, la mesure conservatoire doit être refusée. La demande d’interdiction d’utiliser un permis de construire délivré à un tiers est rejetée car le demandeur ne démontre pas un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite évident.

Une société de promotion immobilière a conclu un contrat d’architecte avec une société d’architecture pour la réalisation d’un projet immobilier sur un terrain appartenant à un tiers. Le contrat prévoyait une mission complète de maîtrise d’œuvre, avec un montant d’honoraires fixé. Un salarié de la société de promotion, chargé des autorisations d’urbanisme, a été licencié pour faute lourde. Ce salarié a déposé une demande de permis de construire portant sur la même assiette foncière, avec un dossier quasi identique à celui élaboré par l’architecte dans le cadre du contrat. La société de promotion a assigné l’architecte et l’ancien salarié en référé pour faire interdire l’utilisation du permis de construire délivré au salarié, invoquant une violation des droits contractuels et patrimoniaux, ainsi que des actes de concurrence déloyale et parasitisme. L’architecte et le salarié ont contesté la compétence du juge des référés, l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite, et ont soutenu que le permis de construire est une autorisation attachée au terrain, pouvant être détenue par plusieurs personnes. Le juge des référés a rappelé que la cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée même en présence de contestations sérieuses, mais qu’une contestation sérieuse sur l’existence même du trouble doit conduire au rejet de la demande. Il a constaté la similitude des dossiers de permis, mais a relevé que la société de promotion ne dispose plus d’une promesse de vente valide ni de la possibilité de mettre en œuvre son permis. Par conséquent, le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite n’était pas établi avec l’évidence requise. La demande d’interdiction d’utilisation du permis a été rejetée. La société de promotion a été condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Caractère manifestement illicite du trouble résultant de la reproduction non autorisée du projet architectural
• Violation de l’obligation de loyauté contractuelle par la SARL ATELIER FESTINO
• Responsabilité extra-contractuelle de Monsieur [E] [D] pour actes de concurrence déloyale et parasitisme
• Absence de dommage imminent justifiant une mesure conservatoire en référé
• Validité du permis de construire détenu par la SAS ACCESS FONCIER
• Contestations sérieuses sur l’interprétation du contrat excluant la compétence du juge des référés
• Application des articles 835, 1103, 1104, 1240, 1241 du code civil et L431-2 du code de l’urbanisme

• Comparaison des dossiers de demande de permis de construire
• Constatation de la similitude des plans et notice explicative
• Contrat d’architecte et avenants
• Demandes et conclusions des parties
• Documents contractuels et permis de construire

La SAS ACCESS FONCIER, la SARL ATELIER FESTINO et Monsieur [E] [D] sont impliqués dans un litige portant sur l’utilisation d’un permis de construire et la violation des obligations contractuelles et déontologiques. La SAS ACCESS FONCIER conteste la réutilisation non autorisée du projet architectural financé par elle, tandis que les défendeurs contestent la compétence du juge des référés et la qualification du trouble.

• Exclusion de l’interdiction d’utilisation du permis de construire en référé
• Maintien des droits d’auteur de l’architecte sur la création intellectuelle
• Possibilité de saisir le juge du fond pour dommages et intérêts
• Reconnaissance de la compétence exclusive du tribunal du fond pour interprétation contractuelle
• Absence de preuve d’un dommage imminent ou trouble manifestement illicite

À faire

• Vérifier la validité des permis de construire
• Documenter la propriété intellectuelle des plans
• Respecter les obligations contractuelles de loyauté
• Consulter un avocat en droit immobilier
• Suivre la procédure judiciaire en référé

À éviter

• Ne pas utiliser un projet sans accord
• Éviter la violation des droits d’auteur
• Ne pas ignorer les clauses contractuelles
• Ne pas déposer de permis sans mandat
• Ne pas contester la compétence du juge des référés

Quelle est la condition d’intervention du juge des référés sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile et comment est-elle appréciée dans ce litige ?

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge rappelle que le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, et que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation provenant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, cette illicéité pouvant résulter de la loi, d’un contrat ou des usages.

Il précise que la cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence, mais que l’existence d’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser la mesure sollicitée.

En l’espèce, tout en constatant la similitude quasi intégrale entre les deux projets de permis de construire, le juge relève que la demanderesse ne bénéficie plus d’une promesse de vente en cours de validité sur l’assiette foncière, qu’aucune action en vente forcée n’est engagée et qu’elle ne peut, en conséquence, mettre en œuvre son propre permis de construire. Il en déduit que ni un dommage imminent ni un trouble subi par la demanderesse du fait de l’octroi du permis concurrent ne sont établis avec l’évidence requise en référé, ce qui exclut l’intervention sur le fondement de l’article 835 alinéa 1.

Quelle portée le juge des référés reconnaît-il aux articles 1103 et 1104 du code civil dans l’appréciation d’un trouble manifestement illicite fondé sur un manquement à la loyauté contractuelle ?

Les articles 1103 et 1104 du code civil, rappelés par le juge, énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le juge admet que la violation d’une obligation contractuelle, notamment de loyauté, peut constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors qu’elle apparaît évidente. Il relève d’ailleurs que la réutilisation du projet architectural initial par l’architecte pour un autre bénéficiaire est, en l’état des pièces, manifeste.

Cependant, il souligne que, même si une violation contractuelle de l’obligation de loyauté de la société d’architecture ou une faute extra-contractuelle de l’ancien salarié pouvaient être retenues au fond, le juge des référés ne peut ordonner la mesure sollicitée que si un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite est caractérisé à l’égard de la demanderesse. Or, compte tenu de l’impossibilité pour celle-ci de mener à bien son projet immobilier faute de promesse de vente en cours, le juge estime que le lien entre les manquements allégués et un trouble actuel ou imminent n’est pas établi avec l’évidence requise, ce qui conduit à refuser la mesure d’interdiction du permis.

Quels critères le juge retient-il pour apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite en lien avec un permis de construire concurrent ?

Le juge rappelle que le dommage imminent suppose un dommage futur mais certain si la situation perdure, et que le trouble manifestement illicite suppose une violation évidente d’une règle de droit. Il examine concrètement la situation de la demanderesse au regard de ces critères.

Il constate que le contrat d’architecte conclu avec la société d’architecture ne peut, en tout état de cause, être exécuté au-delà de l’obtention du permis de construire, ce stade ayant été atteint. Il relève surtout que la demanderesse ne bénéficie plus d’une promesse de vente en cours de validité sur le terrain, qu’elle ne justifie pas d’une action en vente forcée, et qu’elle ne dispose donc pas de la possibilité de mettre en œuvre son permis de construire ni de se substituer un tiers dans le bénéfice de la promesse.

Dans ces conditions, l’octroi d’un permis de construire analogue sur la même assiette foncière ne crée pas, selon le juge, de dommage imminent ni de trouble actuel pour la demanderesse, faute pour celle-ci de pouvoir exploiter son propre permis. L’absence de possibilité concrète d’exécution de son projet immobilier est ainsi l’élément déterminant qui conduit à écarter la caractérisation du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite.

Quelle est, selon le juge des référés, la conséquence procédurale de l’absence d’évidence d’une faute contractuelle ou délictuelle sur la mesure d’interdiction sollicitée ?

Le juge relève que, « sous réserve » que soient ultérieurement établies, au fond, d’une part une violation par la société d’architecture d’une obligation contractuelle de loyauté, et d’autre part une faute extra-contractuelle de l’ancien salarié constitutive d’actes de concurrence déloyale ou de parasitisme, le litige ne pourrait alors se résoudre qu’en l’octroi de dommages et intérêts.

Il en déduit que, même si des manquements pouvaient être retenus au fond, ils ne justifieraient pas, dans le cadre du référé, qu’il soit fait interdiction aux défendeurs d’utiliser le permis de construire dont ils bénéficient. La mesure d’interdiction, de nature à affecter directement l’autorisation administrative détenue par les défendeurs, excéderait ainsi ce qui peut être ordonné en référé au regard de l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite établi avec évidence.

Cette analyse conduit le juge à dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’interdiction d’utiliser le permis, renvoyant implicitement les parties à un éventuel examen au fond pour la réparation pécuniaire des préjudices allégués.

Comment le juge applique-t-il les règles relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile dans cette instance de référé ?

Le juge rappelle l’article 491 du code de procédure civile, selon lequel le juge des référés statue sur les dépens, et l’article 696 du même code, qui prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire.

Constatant que la demanderesse succombe en sa demande principale d’interdiction d’utiliser le permis de construire, il la condamne aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, le juge déboute la demanderesse de sa demande de prise en charge de ses frais irrépétibles, au motif de sa défaite. Il rejette également les demandes formées par les défendeurs sur le même fondement, en considérant qu’aucune considération tirée de l’équité ne justifie, en l’espèce, de leur allouer une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article L431-2 du Code de l’urbanisme, Article L.111-3 du Code de la propriété intellectuelle, Article 2274 du Code civil, Article L.421-6 du Code de l’urbanisme, Article R423-1 du Code de l’urbanisme, Article L111-1 du Code de la propriété intellectuelle, Article L131-3 du Code de la propriété intellectuelle, Article 9 du Code de procédure civile

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