Indemnité d’éviction : confirmation d’un montant de 4,38 millions d’euros pour MK2 Cinémas

L’indemnité d’éviction due au locataire commercial comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires couvrant notamment les frais de remploi, le trouble commercial, les frais de réaménagement et de réinstallation, ainsi que les frais de déménagement et administratifs. Le congé avec refus de renouvellement ouvre droit à cette indemnité, qui doit être fixée en tenant compte de l’ensemble des préjudices subis par le locataire évincé. L’indemnité d’occupation due par le locataire à compter de la fin du bail est calculée sur une base annuelle hors charges et taxes, et la compensation entre indemnité d’éviction et indemnité d’occupation s’opère de plein droit. La décision illustre également que les frais de licenciement sont remboursables sur justificatifs. En cas de procédure collective du bailleur, les créances liées à l’indemnité d’éviction sont admises au passif, et le locataire peut bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement intégral de cette indemnité. Enfin, l’indexation de l’indemnité d’occupation peut être prévue selon l’indice des loyers commerciaux, ce qui doit être expressément décidé par la juridiction. Ces enseignements pratiques permettent de mieux appréhender la fixation et la contestation des indemnités liées à la fin d’un bail commercial, ainsi que les effets d’une procédure collective sur ces droits.

L’indemnité d’éviction due au locataire commercial comprend une indemnité principale et des accessoires couvrant frais de remploi, trouble commercial, réaménagement, réinstallation, déménagement et frais administratifs. Le congé avec refus de renouvellement ouvre droit à cette indemnité, compensée de plein droit par l’indemnité d’occupation. En procédure collective, les créances sont admises au passif et le locataire peut rester jusqu’au paiement intégral.

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris dans un litige opposant la société MK2 Immobilier France à la SCI Compagnie [T]. Un bail commercial portant sur des locaux destinés à des salles de cinéma avait été conclu et renouvelé. La bailleresse a notifié un congé avec refus de renouvellement, ouvrant droit à une indemnité d’éviction pour le preneur. Une expertise a estimé cette indemnité ainsi que l’indemnité d’occupation due. La société MK2 a assigné la SCI en paiement de l’indemnité d’éviction et d’autres sommes. Après diverses procédures, le tribunal a fixé l’indemnité d’éviction à un montant global, condamné la SCI à payer cette somme, et fixé l’indemnité d’occupation annuelle. Les parties ont interjeté appel et l’instance a été interrompue en raison d’une procédure collective ouverte à l’encontre de la SCI. Les sociétés MK2 demandent la réformation du jugement pour majorer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, ainsi que le paiement de dommages-intérêts. La SCI et les mandataires judiciaires demandent le rejet des demandes et la fixation des créances au passif de la procédure collective. La cour confirme partiellement le jugement, ajuste le montant de l’indemnité d’éviction, fixe l’indemnité d’occupation indexée, rejette certaines demandes, et condamne les parties aux dépens et indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle met hors de cause les mandataires judiciaires et statue sur les demandes en fixation de créance et maintien dans les lieux jusqu’au paiement intégral des sommes dues.

• Validité du congé avec refus de renouvellement du bail
• Droit à indemnité d’éviction pour la société MK2 Cinémas
• Fixation précise des indemnités principales et accessoires
• Indemnité d’occupation due par la société MK2 Cinémas jusqu’au départ effectif
• Rejet des demandes de séquestration et d’indexation de l’indemnité d’occupation
• Intervention volontaire de la société MK2 Cinémas dans l’instance
• Ouverture d’une procédure de sauvegarde pour la SCI Compagnie [T]

• Acte d’huissier du 29 septembre 2016 notifiant congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction
• Rapport d’expertise déposé le 3 février 2021 par l’expert [Q]
• Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 janvier 2023 fixant le montant de l’indemnité d’éviction
• Assignation en date du 18 mars 2019 de la société MK2 Cinémas
• Ordonnance du 31 mai 2017 ordonnant une mesure d’instruction
• Jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 11 octobre 2023 prononçant l’ouverture d’une procédure de sauvegarde

La société MK2 Cinémas a été évincée de ses locaux par la SCI Compagnie [T] avec paiement d’une indemnité d’éviction fixée par le tribunal. Les parties sont engagées dans une procédure d’appel concernant le montant de cette indemnité et les conditions d’occupation des locaux.

• Versement d’une indemnité d’éviction à MK2 Cinémas
• Obligation de paiement d’une indemnité d’occupation par MK2 Cinémas
• Procédure d’appel en cours sur le montant des indemnités
• Intervention des administrateurs et mandataires judiciaires
• Suspension de l’instance liée à la procédure collective
• Gestion des frais de procédure et d’expertise

À faire

• Vérifier la date du jugement (10 janvier 2023)
• Confirmer la validité du congé et refus de renouvellement
• Estimer précisément l’indemnité d’éviction
• Fixer l’indemnité d’occupation annuelle
• Respecter les procédures d’appel et de reprise d’instance

À éviter

• Ne pas omettre les frais accessoires dans l’indemnité
• Ne pas ignorer la procédure collective en cours
• Ne pas retarder la libération des locaux
• Ne pas oublier les frais de licenciement sur justificatifs
• Ne pas négliger les conclusions des parties

Quelle est la portée de la procédure collective ouverte contre le bailleur sur les pouvoirs de la cour d’appel en matière de condamnation pécuniaire ?

La cour relève qu’une procédure de sauvegarde a été ouverte à l’encontre du bailleur par jugement du tribunal de commerce, avec désignation d’administrateurs et de mandataires judiciaires, et que l’instance d’appel a été interrompue puis reprise par assignation des organes de la procédure collective.

En conséquence, la cour se borne à fixer les créances (indemnité d’éviction, indemnité d’occupation, trop-versé d’indemnité d’occupation) au passif de la procédure de sauvegarde, et déclare irrecevable la demande de condamnation au paiement du montant de l’indemnité d’éviction. Elle applique ainsi les règles de la procédure collective qui limitent le pouvoir du juge à la constatation et à la fixation des créances, sans prononcer de condamnation exécutoire contre le débiteur en sauvegarde.

Quels critères la cour retient-elle pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur évincé ?

La cour confirme le principe du droit à indemnité d’éviction et fixe le montant global à 4.380.370 euros, en distinguant une indemnité principale de 3.225.000 euros et des indemnités accessoires de 1.155.370 euros.

Elle retient, au titre des accessoires, les postes suivants : indemnité de remploi (317.810 euros), trouble commercial (138.000 euros), frais de réinstallation (691.560 euros), frais de déménagement (3.000 euros), frais administratifs (5.000 euros), ainsi que les frais de licenciement sur justificatifs. Elle écarte en revanche le poste de « préjudice de réseau » retenu en première instance, ce qui explique la différence entre le montant initialement fixé et celui retenu en appel.

Comment la cour apprécie-t-elle la demande d’expertise complémentaire relative à l’indemnité d’éviction ?

Les preneurs sollicitent une expertise complémentaire pour actualiser l’indemnité d’éviction et vérifier certaines références locatives. La cour dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Elle considère donc que les éléments déjà recueillis, notamment le rapport d’expertise judiciaire existant et les pièces produites, sont suffisants pour fixer l’indemnité d’éviction sans nouvelle mesure d’instruction, et exerce son pouvoir d’appréciation pour refuser l’expertise.

Selon quels critères la cour fixe-t-elle l’indemnité d’occupation et son indexation ?

La cour retient un montant d’indemnité d’occupation annuelle de 169.500 euros due par le preneur au bailleur à compter du 1er avril 2017 et jusqu’à la restitution des lieux. Elle décide que cette indemnité sera indexée sur la variation de l’indice du coût des loyers commerciaux calculé par l’INSEE au 1er trimestre 2017.

Elle infirme ainsi le jugement en ce qu’il avait refusé l’indexation, et applique les critères de référence locative et d’évolution des loyers commerciaux pour déterminer une indemnité d’occupation reflétant la valeur locative actualisée.

Comment la cour traite-t-elle la question du trop-versé d’indemnité d’occupation et de sa fixation au passif ?

La cour fixe le montant du trop-versé d’indemnité d’occupation à inscrire au passif du bailleur au différentiel entre la somme effectivement payée par le preneur depuis le 1er avril 2017 et le montant indexé des indemnités d’occupation dues depuis cette date.

Elle précise que ce différentiel sera assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, après compte fait entre les parties. La créance de restitution du trop-versé est ainsi juridiquement qualifiée et fixée, sous réserve de la liquidation chiffrée par compensation des sommes dues et payées.

Pour quelles raisons la cour rejette-t-elle la demande d’expulsion du preneur ?

La cour rejette la demande tendant à voir prononcer l’expulsion du preneur. Elle maintient ainsi le droit du preneur au maintien dans les lieux, déjà reconnu en première instance, tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été réglée ou séquestrée conformément aux règles du statut des baux commerciaux.

Cette solution découle de la combinaison du droit à indemnité d’éviction et du droit corrélatif au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif ou à la consignation de cette indemnité.

Pourquoi la cour sursoit-elle à statuer sur la demande indemnitaire relative à la servitude de passage ?

La cour décide de surseoir à statuer sur la demande de dommages et intérêts liée à une servitude de passage. Elle motive ce sursis par l’existence d’une autre instance pendante portant sur la validité de cette servitude.

La solution de cette autre instance conditionnant l’appréciation du bien-fondé de la demande indemnitaire, la cour suspend sa décision sur ce point dans l’attente d’une décision définitive, afin d’éviter des décisions contradictoires.

Quels sont les critères retenus pour l’application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ?

En appel, la cour condamne les sociétés preneuses à payer au bailleur la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamne également aux dépens d’appel.

Elle exerce ainsi son pouvoir d’appréciation en tenant compte de l’issue globale du litige en appel, la charge des frais non compris dans les dépens étant mise à la charge des parties qui succombent principalement.

Quelle est la portée de la mise hors de cause des organes de la procédure collective ?

La cour met hors de cause la SCP CBF Associés, la SELARL Ajassociés, la SELARL Ekip’ et la SELARL Firma, en leurs qualités de mandataires et administrateurs judiciaires.

Elle considère que ces organes n’ont pas à être personnellement condamnés ni à supporter les conséquences pécuniaires du litige, la fixation des créances devant intervenir au seul passif de la société en procédure de sauvegarde. Leur mise hors de cause clarifie ainsi la qualité de la seule débitrice concernée par la fixation des créances.

Article 700 du Code de procédure civile, Article L.145-29 du Code de commerce, Article 455 du Code de procédure civile

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