Architecte : le permis de construire réputé complet justifie le paiement des honoraires

En matière de contrat de maîtrise d’œuvre, le maître d’ouvrage ne peut se soustraire au paiement des honoraires dus au titre des phases accomplies que s’il rapporte la preuve d’un manquement substantiel du maître d’œuvre à ses obligations contractuelles. Le dépôt d’une demande de permis de construire réputée complète par l’administration, attestée par la délivrance d’un récépissé, constitue une présomption suffisante d’exécution régulière de la mission de conception, sauf preuve contraire apportée par le maître d’ouvrage. L’absence de notification de pièces manquantes par l’autorité compétente dans le délai légal prévu par l’article R. 423-22 du code de l’urbanisme vaut présomption irréfragable de complétude du dossier. Un rapport d’audit établi par un cabinet d’avocats et non par un professionnel du bâtiment ne constitue pas une preuve suffisante des manquements techniques allégués. Le maître d’ouvrage qui signe un bordereau de dépôt de pièces jointes valide le contenu de ce document et confirme implicitement le versement des pièces cochées. La résiliation unilatérale du contrat par le maître d’ouvrage, sans faute du maître d’œuvre, ouvre droit à une indemnité forfaitaire de résiliation calculée selon les modalités contractuelles, indépendamment des raisons économiques ayant motivé cette résiliation. L’article L. 441-10 du code de commerce s’applique de plein droit aux retards de paiement entre professionnels, générant une pénalité de retard majorée de dix points au taux directeur de la Banque centrale européenne, capitalisable par année entière. L’absence de preuve d’une mauvaise foi caractérisée du maître d’ouvrage exclut toute condamnation au titre de la résistance abusive.

Le contrat de maîtrise d’œuvre fixe les obligations de l’architecte selon l’article 1103 du code civil. La rémunération forfaitaire doit correspondre à l’exécution effective des prestations convenues. Le dépôt d’une demande de permis de construire réputée complète constitue une étape contractuelle déterminante. L’architecte n’est pas responsable des défauts découverts ultérieurement si le dossier était complet.

Un architecte a été chargé par une société civile de construction-vente d’une mission de maîtrise d’œuvre de conception pour un projet immobilier. Le contrat signé en avril 2020 prévoyait une rémunération forfaitaire de 3 % du montant prévisionnel des travaux, soit 144 396 euros, payable par acomptes selon un échéancier défini. L’architecte a déposé une demande de permis de construire en décembre 2019 et établi une note d’honoraires de 57 758,40 euros pour les deux premières phases de sa mission. Un acompte de 24 000 euros a été versé en août 2020. L’architecte a mis en demeure le maître d’ouvrage de régler le solde en mai 2021. Apprenant que le dossier avait été retiré de l’instruction, il a pris acte de la rupture unilatérale du contrat et réclamé l’indemnité de résiliation contractuelle. Le tribunal de première instance a débouté l’architecte de ses demandes. En appel, la cour a infirmé ce jugement, considérant que le dossier de permis était réputé complet selon la réglementation applicable, que le maître d’ouvrage n’avait pas justifié de fautes commises par l’architecte, et que la rupture unilatérale du contrat ouvrait droit à l’indemnité de résiliation. La cour a condamné le maître d’ouvrage au paiement des honoraires, des frais de recouvrement, de l’indemnité de résiliation et des intérêts de retard.

• Accomplissement de la mission de maîtrise d’œuvre conformément au contrat signé
• Dépôt d’un dossier de demande de permis de construire réputé complet selon l’article R. 423-22 du code de l’urbanisme
• Absence de notification de pièces manquantes par la mairie dans le délai d’un mois
• Signature du bordereau de dépôt par le représentant du maître d’ouvrage validant le contenu
• Délivrance d’un récépissé de dépôt par la mairie attestant la recevabilité du dossier
• Absence de preuve d’un manquement commis par le maître d’œuvre justifiant le refus de paiement
• Résiliation unilatérale du contrat par le maître d’ouvrage sans faute du titulaire ouvrant droit à l’indemnité de résiliation

• Contrat de maîtrise d’œuvre signé le 14 avril 2020 fixant rémunération forfaitaire de 3% des travaux
• Note d’honoraires n° 21-1849-01 du 9 janvier 2020 pour 57 758,40 € HT
• Récépissé de dépôt de demande de permis de construire du 31 décembre 2019 délivré par la mairie
• Bordereau de dépôt des pièces jointes du 31 décembre 2019 signé par représentant de la SCCV
• Formulaire Cerfa de demande de permis de construire du 31 décembre 2019
• Plans et documents techniques (plan de situation, plan de masse, plan en coupe, notice de présentation)
• Courriel du 29 novembre 2021 de la mairie mentionnant absence de certaines pièces
• Rapport d’audit établi par cabinet d’avocats [A]

Le maître d’ouvrage est condamné à payer au mandataire liquidateur de l’architecte la totalité des honoraires réclamés, les frais de recouvrement et l’indemnité de résiliation contractuelle. La cour rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et confirme l’absence d’application de l’article 700.

• Condamnation au paiement de 45 310,08 euros pour les honoraires de la note du 9 janvier 2020
• Condamnation au paiement de 40 euros au titre des frais de recouvrement forfaitaire
• Condamnation au paiement de 20 793,02 euros à titre d’indemnité de résiliation contractuelle
• Application des intérêts de retard au taux BCE majoré de 10 points avec capitalisation annuelle
• Condamnation au paiement de l’intégralité des dépens de première instance et d’appel

À faire

• Vérifier dépôt recevable du permis de construire
• Examiner complétude du dossier selon article R. 423-22
• Contrôler absence de notification de pièces manquantes
• Évaluer exécution de la mission de maîtrise d’œuvre
• Calculer indemnité de résiliation contractuelle

À éviter

• Exiger pièces non obligatoires au dépôt
• Ignorer présomption de complétude du dossier
• Accepter rapports d’audit non contradictoires
• Condamner sans preuve de manquement
• Oublier délai d’un mois pour notification mairie

La preuve de l’exécution des prestations du maître d’œuvre

Le maître d’œuvre qui réclame le paiement de ses honoraires doit prouver l’exécution des prestations pour lesquelles il demande à être rémunéré. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Le dépôt d’un récépissé de demande de permis de construire, accompagné d’un bordereau de pièces jointes signé par le maître d’ouvrage et de l’ensemble des pièces constitutives du dossier, établit que le maître d’œuvre a exécuté sa mission de conception et de dépôt du permis.

La complétude du dossier de demande de permis de construire

Aux termes de l’article R. 423-22 du code de l’urbanisme, le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas, dans le délai d’un mois à compter du dépôt en mairie, notifié au demandeur la liste des pièces manquantes. L’absence de notification dans ce délai vaut présomption de complétude du dossier. La délivrance d’un récépissé de dépôt par la mairie tend à établir que les pièces cochées sur le bordereau étaient bien jointes à la demande. Un courriel ultérieur de la mairie, plus d’un an après le dépôt, ne suffit pas à établir que les pièces manquaient au jour du dépôt, notamment lorsque le bordereau a été signé par le maître d’ouvrage validant le contenu du dossier.

L’obligation de preuve des manquements du maître d’œuvre

Celui qui s’oppose au paiement des honoraires du maître d’œuvre doit démontrer le fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation de paiement, notamment en rapportant la preuve d’un manquement grave à la mission. La simple production d’un rapport d’audit établi de manière non contradictoire par un cabinet d’avocats, sans production des règles du PLU applicables et sans expertise architecturale, ne suffit pas à établir la preuve des faits allégués. L’allégation de non-conformité du projet aux règles d’urbanisme doit être étayée par la production des règles invoquées et une vérification contradictoire.

La signature du contrat et le versement d’acomptes comme reconnaissance de conformité

Le maître d’ouvrage qui signe le contrat de maîtrise d’œuvre et verse des acomptes sans formuler d’observation sur les prestations du maître d’œuvre ne peut ultérieurement prétendre que le dossier de demande de permis était gravement insuffisant. Cette signature et ce versement tendent à établir l’acceptation tacite de la conformité des prestations fournies.

La résiliation unilatérale du contrat de maîtrise d’œuvre

Le retrait du dossier de demande de permis de construire par le maître d’ouvrage constitue une résiliation unilatérale du contrat de maîtrise d’œuvre, dès lors que l’obtention du permis de construire est une étape indispensable à la poursuite de la mission. Cette résiliation engage la responsabilité du maître d’ouvrage.

L’indemnité de résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre

Lorsque le contrat de maîtrise d’œuvre prévoit une indemnité forfaitaire de résiliation à l’initiative du maître d’ouvrage, cette indemnité est due si le maître d’ouvrage résilierait le contrat sans qu’il y ait faute du maître d’œuvre. L’indemnité est calculée en pourcentage du montant hors TVA de la partie résiliée du marché. Celui qui s’oppose au versement de cette indemnité doit rapporter la preuve d’une faute commise par le maître d’œuvre. L’absence de preuve d’une telle faute rend l’indemnité exigible.

Les pénalités de retard en matière commerciale

Lorsqu’une transaction est conclue entre deux professionnels portant sur une prestation de service, les dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce relatives aux pénalités de retard s’appliquent. Ces pénalités sont dues de plein droit en cas de retard de paiement, même si le contrat n’en fait pas état. Elles sont calculées au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Ces pénalités, en tant qu’intérêts moratoires, peuvent être assorties de la capitalisation prévue par l’article 1342-2 du code civil.

L’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement

Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement dont le montant est fixé par décret à 40 euros, selon l’article L. 441-10 du code de commerce.

La résistance abusive en matière contractuelle

La résistance du débiteur à l’exécution de son obligation n’est abusive que si elle a dégénéré en abus manifeste. Une résistance fondée sur des moyens sérieux, même s’ils s’avèrent non fondés, ne constitue pas une résistance abusive.

Article 5.2 du contrat, Article 9.3 du contrat, Article L. 441-10 du code de commerce, Article 1231-6 du code civil, Article 1342-2 du code civil, Article 721 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile

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