Garantie d’éviction rejetée : le bien vendu était correctement délimité

La garantie d’éviction du vendeur, prévue aux articles 1625 et 1626 du code civil, suppose que l’acquéreur rapporte la preuve que les biens litigieux faisaient partie de l’objet de la vente. L’acte de vente constitue le point de départ de cette démonstration : seules les parcelles expressément mentionnées au titre de propriété transférée peuvent être couvertes par cette garantie. Le plan cadastral annexé à l’acte de vente ne représente que la propriété apparente et ne constitue pas un acte délimitatif de propriété au sens du droit des biens. L’acquéreur qui ne produit pas la copie du plan cadastral mentionné comme annexé à l’acte de vente ne rapporte pas la preuve que les constructions litigieuses faisaient partie des dépendances vendues. Un rapport de repérage d’amiante ne fait foi que des bâtiments soumis au diagnostic et ne démontre pas la consistance réelle du bien vendu. Un plan de reconnaissance de limites établi par un géomètre expert postérieurement à la vente peut révéler que certaines constructions sont situées sur une parcelle qui n’a pas été transférée par l’acte de vente initial. L’absence de litige en cours avec le tiers propriétaire, notamment lorsque l’acquéreur a entretemps acquis la parcelle litigieuse, ne supprime pas le trouble d’éviction mais en modifie la nature juridique. La garantie d’éviction cesse lorsque l’acquéreur s’est laissé condamner sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande. L’acte de vente doit être lu dans sa globalité, en tenant compte des déclarations des vendeurs relatives aux travaux effectués et des références cadastrales précises mentionnées au chapitre Urbanisme. Le vendeur n’engage pas sa responsabilité au titre du dol ou du manquement à une obligation d’information lorsque l’acte de vente était suffisamment précis quant à la consistance de la parcelle vendue.

La garantie d’éviction du vendeur suppose que l’acquéreur rapporte la preuve que les biens litigieux faisaient partie de l’objet de la vente. Seules les parcelles expressément mentionnées au titre de propriété transférée peuvent être couvertes par cette garantie. Le plan cadastral annexé à l’acte ne constitue pas un acte délimitatif de propriété. Un plan de reconnaissance de limites établi postérieurement peut révéler que certaines constructions ne figuraient pas dans l’acte de vente initial.

Un vendeur a cédé un immeuble à un acquéreur en 2008. Ultérieurement, la commune a mis en demeure l’acquéreur de retirer des constructions édifiées sur une parcelle dont elle était propriétaire. L’acquéreur a dû acquérir cette parcelle en 2018 pour régulariser sa situation. Il a alors assigné les vendeurs en paiement d’une indemnité au titre de la garantie d’éviction, estimant avoir subi un préjudice du fait de cette éviction partielle. Le tribunal a rejeté sa demande. En appel, l’acquéreur a soutenu que les vendeurs n’avaient pas respecté leur obligation de garantie. La cour a examiné l’acte de vente et les documents cadastraux produits. Elle a constaté que les constructions litigieuses n’étaient pas comprises dans les parcelles transférées par l’acte de vente et que l’acquéreur n’avait pas rapporté la preuve que ces constructions constituaient les dépendances visées au contrat. La cour a confirmé le jugement, jugeant qu’aucune garantie d’éviction n’était applicable. Elle a également rejeté les demandes fondées sur le dol et le manquement à une obligation d’information.

• Absence de trouble actuel et certain d’éviction faute d’action judiciaire en cours de la commune
• Parcelle litigieuse non comprise dans les références cadastrales de l’acte de vente initial
• Dépendances situées en tout ou partie sur parcelle distincte non transférée par la vente
• Acte de vente suffisamment précis quant à la consistance du bien vendu
• Absence de dol ou de manquement à obligation d’information des vendeurs
• Acceptation présumée du risque d’éviction par l’acquéreur ayant connaissance des limites cadastrales

• Acte notarié du 21 avril 2008 décrivant le bien vendu avec ses dépendances
• Plan cadastral annexé à l’acte de vente établissant les références des parcelles
• Plan de reconnaissance de limites du 22 janvier 2016 établi par géomètre expert
• Courriers de la commune de [Localité 2] des 11 septembre et 04 octobre 2017 mettant en demeure l’acquéreur
• Acte notarié du 26 juillet 2018 constatant l’acquisition des parcelles litigieuses

L’acquéreur d’un bien immobilier ne peut invoquer la garantie d’éviction lorsque les constructions litigieuses ne figuraient pas dans les références cadastrales du bien vendu et que le plan cadastral ne constitue qu’une représentation de la propriété apparente. Les vendeurs ne sont responsables que des éléments expressément compris dans l’acte de vente.

• Rejet de la demande d’indemnisation au titre de la garantie d’éviction
• Confirmation que l’acte de vente était suffisamment précis quant à la consistance du bien
• Absence de responsabilité des vendeurs pour dol ou manquement à l’obligation d’information
• Condamnation de l’acquéreur au paiement de 2 500 euros à chacun des vendeurs au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens d’appel par l’acquéreur
• Rejet de la demande d’expertise judiciaire comme inutile

À faire

• Vérifier la concordance entre acte de vente et plan cadastral annexé
• Obtenir copie du plan de reconnaissance de limites établi par géomètre expert
• Identifier précisément les parcelles cadastrales objet de la vente initiale
• Documenter les références cadastrales dans l’acte notarié original
• Établir que les dépendances litigieuses ne faisaient pas partie des parcelles vendues

À éviter

• Ne pas se fier uniquement au diagnostic amiante pour établir la consistance du bien
• Ne pas confondre propriété apparente et droits réels de propriété
• Ne pas ignorer les procès-verbaux du cadastre mentionnés dans l’acte
• Ne pas accepter que le plan cadastral constitue un acte délimitatif de propriété
• Ne pas oublier que l’acquéreur ne peut être réputé avoir accepté un risque d’éviction ignoré

La garantie d’éviction et ses conditions d’application

Aux termes des articles 1625, 1626 et 1640 du code civil, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente. Cette garantie s’applique quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie.

La garantie pour cause d’éviction cesse lorsque l’acquéreur s’est laissé condamner par un jugement en dernier ressort, ou dont l’appel n’est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande.

Pour que la garantie d’éviction soit applicable, l’acquéreur doit établir que les biens litigieux faisaient partie de l’objet de la vente tel que défini par l’acte de vente. La consistance du bien vendu est déterminée par les références cadastrales et les descriptions figurant dans l’acte de vente. Un plan cadastral annexé à l’acte de vente constitue un élément de preuve de la consistance du bien, mais le plan de reconnaissance de limites établi postérieurement à la vente ne peut prévaloir sur les références cadastrales de l’acte de vente.

Lorsque les dépendances litigieuses sont situées en tout ou partie sur une parcelle cadastrale dont la propriété n’a pu être transférée par l’acte de vente, aucune garantie d’éviction n’est applicable.

Le dol et l’obligation d’information du vendeur

Lorsque l’acte de vente était suffisamment précis en ce qui concerne la consistance de la parcelle qui en a été l’objet, aucun dol ni aucun manquement à une obligation d’information ne peut être imputé aux vendeurs. Une demande fondée sur le dol ou le manquement à une obligation d’information, présentée comme un moyen alternatif pour obtenir indemnisation d’une éviction partielle, est recevable mais doit être rejetée si les conditions du dol ne sont pas établies.

L’article 700 du code de procédure civile en appel

L’équité commande de condamner la partie succombante à payer à chacune des parties adverses une somme au titre des frais irrépétibles exposés par celles-ci en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation s’ajoute aux dépens et tient compte de l’ensemble des frais engagés au cours de la procédure d’appel.

Article 1625 du code civil, Article 1626 du code civil, Article 1640 du code civil, Article 1603 du code civil

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