Restitution du dépôt de garantie et paiement de l’indu en matière de sous-location commerciale dérogatoire

En matière de sous-location commerciale, le dépôt de garantie ne peut être déduit que des sommes dues en exécution du contrat, notamment les loyers, charges et impôts, ainsi que des dégradations des biens loués. Les préjudices immatériels, tels que la perte de chance ou le manque à gagner publicitaire, ne peuvent être compensés sur le dépôt de garantie, même s’ils résultent de dégradations imputables au locataire. Lorsqu’un locataire effectue des travaux de remise en état après son départ, les frais engagés par le bailleur pour corriger les défauts causés par ces travaux peuvent être déduits du dépôt de garantie, à condition d’être justifiés par devis. En l’espèce, le coût de remise en état de l’éclairage des bureaux, suite à l’installation de volets roulants électriques qui avait coupé l’alimentation, a été retenu à hauteur de 5 280 euros TTC. Concernant le paiement indu, lorsqu’un locataire a versé un mois de loyer complet alors qu’il ne devait payer que pour une partie du mois, le bailleur peut réclamer la restitution du trop-perçu. Cette restitution s’effectue au prorata de la durée réelle d’occupation. En l’espèce, le locataire ayant versé 7 740 euros TTC pour septembre 2023 alors qu’il ne devait que 1 806 euros TTC pour la période du 1er au 7 septembre, le trop-perçu de 5 934 euros TTC a été condamné à restitution. Les intérêts de retard courent à compter de la mise en demeure, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une perte. Enfin, une clause contractuelle stipulant un taux d’intérêt majoré de 10 points en cas de retard de paiement est valide et applicable, dès lors qu’elle a été acceptée par les parties et qu’une mise en demeure a été adressée.

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En sous-location commerciale, le dépôt de garantie ne peut être déduit que des sommes dues en exécution du contrat : loyers, charges, impôts et dégradations des biens loués. Les préjudices immatériels ne peuvent être compensés sur le dépôt. Les frais de remise en état suite à des travaux du locataire peuvent être déduits s’ils sont justifiés par devis. Le trop-perçu de loyer doit être restitué au prorata de la durée réelle d’occupation.

Un preneur a conclu un contrat de sous-location commerciale dérogatoire portant sur 1 596 m² de locaux pour une durée de cinq mois, du 8 avril au 7 septembre 2023, moyennant un loyer mensuel hors taxes de 6 000 euros et une provision sur charges de 450 euros par mois. Un dépôt de garantie de 12 000 euros a été versé. À l’issue du contrat, le preneur a versé un mois de loyer complet pour septembre 2023 (7 740 euros TTC) alors qu’il ne devait payer que pour la période du 1er au 7 septembre 2023. Le bailleur a également engagé des frais de remise en état de l’éclairage des bureaux suite à l’installation de volets roulants électriques effectuée par le preneur après son départ, ces travaux ayant coupé l’alimentation électrique. Le preneur a en outre laissé entreposés dans les locaux des racks lourds d’une valeur de 5 760 euros TTC, dont il n’a pas réglé le prix. Le bailleur a mis en demeure le preneur le 22 mars 2024 de régler ces sommes. Le preneur a contesté ces demandes en invoquant notamment une perte de chance liée au retard de réparation d’un totem publicitaire endommagé, des frais de nettoyage et de ménage, ainsi que des problèmes électriques causés par l’installation des volets roulants. Il a également demandé des délais de paiement de 12 mois. Le tribunal a rejeté les prétentions du preneur et condamné ce dernier à restituer les sommes indûment perçues et à payer les factures impayées.

• Justification des frais de remise en état par devis ou facture
• Lien de causalité entre la dégradation et les frais engagés
• Sommes dues en exécution du contrat (loyers, charges, impôts)
• Exclusion des préjudices immatériels de la déduction sur le dépôt de garantie
• Mise en demeure adressée au débiteur pour déclencher les intérêts
• Acceptation contractuelle des clauses relatives aux intérêts majorés et indemnités forfaitaires

• État des lieux de sortie du 1er août 2023 mentionnant les réserves sur les volets roulants
• Devis de la société Als Elec du 13 novembre 2023 justifiant le coût de remise en état de l’éclairage (5 280 euros TTC)
• Courrier de mise en demeure du 22 mars 2024
• Courrier de réponse du 2 avril 2024 confirmant la réception de la mise en demeure
• Conclusions concordantes des parties reconnaissant le paiement indu de loyer pour septembre 2023
• Facture des racks lourds comportant la clause relative aux intérêts majorés et à l’indemnité forfaitaire

Le preneur doit restituer au bailleur les sommes indûment perçues et payer les factures impayées, avec intérêts de retard. Le bailleur conserve une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état des biens loués. Le preneur ne peut pas invoquer des préjudices immatériels pour réduire ses obligations de restitution.

• Paiement de 5 760 euros TTC pour les racks lourds avec intérêts majorés de 10 points à compter du 22 mars 2024
• Restitution de 4 792,82 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal
• Restitution de 5 934 euros TTC au titre du paiement indu de loyer avec intérêts au taux légal
• Paiement de 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
• Paiement des entiers dépens

À faire

• Justifier tous les frais de remise en état par devis ou facture détaillée
• Adresser une mise en demeure écrite au débiteur pour déclencher les intérêts
• Vérifier la présence de clauses contractuelles relatives aux intérêts majorés et indemnités forfaitaires
• Documenter l’état des lieux d’entrée et de sortie avec photographies et réserves précises
• Conserver tous les courriers et preuves de communication avec le locataire

À éviter

• Déduire du dépôt de garantie des préjudices immatériels ou des pertes de chance
• Accepter des demandes de délais de paiement sans vérifier le respect des échéanciers antérieurs
• Oublier de mettre en demeure le débiteur avant de réclamer les intérêts
• Confondre les frais de remise en état avec les dégradations elles-mêmes
• Négliger de documenter les travaux effectués après le départ du locataire

La déduction des sommes sur le dépôt de garantie en matière de sous-location commerciale

La clause relative au dépôt de garantie permet la déduction des seules sommes dues en exécution du contrat, au titre des loyers, charges et impôts ou des dégradations des biens loués. Cette déduction exclut la réparation d’éventuels préjudices immatériels ayant résulté de telles dégradations. En l’espèce, bien que le preneur ait invoqué une perte de chance liée au retard de réparation d’un totem publicitaire, cette perte de chance ne pouvait être compensée sur le dépôt de garantie, car elle ne relève pas des sommes dues en exécution du contrat. En revanche, les frais de remise en état des biens loués, justifiés par devis, peuvent être déduits du dépôt de garantie. Le coût de remise en état de l’éclairage des bureaux, suite à l’installation de volets roulants électriques qui avait coupé l’alimentation, a été retenu à hauteur de 5 280 euros TTC sur la base du devis du 13 novembre 2023.

Le paiement indu et sa restitution en matière de loyer

Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Lorsqu’un locataire a versé un mois de loyer complet alors qu’il ne devait payer que pour une partie du mois, le bailleur peut réclamer la restitution du trop-perçu. Cette restitution s’effectue au prorata de la durée réelle d’occupation. En l’espèce, le preneur ayant versé 7 740 euros TTC pour septembre 2023 alors qu’il ne devait que 1 806 euros TTC pour la période du 1er au 7 septembre 2023, le trop-perçu de 5 934 euros TTC a été condamné à restitution avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2024.

Les intérêts de retard en cas de non-paiement d’une obligation de somme d’argent

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Une clause contractuelle stipulant un taux d’intérêt majoré de 10 points en cas de retard de paiement est valide et applicable, dès lors qu’elle a été acceptée par les parties. En l’espèce, la facture des racks lourds comportait une telle clause, et le preneur a reçu la mise en demeure du 22 mars 2024, ce qui a déclenché le cours des intérêts majorés.

L’indemnité forfaitaire de recouvrement en cas de non-paiement

Une clause contractuelle prévoyant une indemnité forfaitaire de recouvrement en cas de non-paiement d’une facture est valide et applicable, dès lors qu’elle a été acceptée par les parties et que la mise en demeure a été adressée. En l’espèce, la facture des racks lourds prévoyait une indemnité forfaitaire de recouvrement de 40 euros, qui a été condamnée à paiement.

Le rejet de la demande de délais de paiement

Le juge peut rejeter une demande de délais de paiement lorsque le débiteur a déjà bénéficié d’échéanciers proposés par le créancier et n’a pas respecté ces délais. En l’espèce, le preneur avait déjà bénéficié d’échéanciers proposés par le bailleur et n’avait pas réglé les sommes dues, notamment la facture des racks lourds non contestée. Le tribunal a donc rejeté la demande de délais de paiement de 12 mois.

Article 1231-6 du Code civil, Article 1302 du Code civil, Article 1302-1 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile

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