Obligation de jouissance paisible du locataire : accès au logement pendant les travaux de rénovation

Le bailleur demeure tenu de garantir la jouissance paisible du bien loué, même en cas de travaux de rénovation au sein de l’immeuble. Cette obligation ne cesse que par force majeure, laquelle ne saurait être constituée par des travaux de réhabilitation dont la nécessité impérieuse n’est pas établie. En l’espèce, le rapport d’expertise qualifiait le projet de réhabilitation comme visant une amélioration de l’habitabilité, non comme une mesure d’urgence impérieuse. Le bailleur doit donc assurer que le locataire conserve un accès effectif à son logement et puisse jouir paisiblement des lieux. L’absence de notification préalable des travaux, prévue par l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, constitue un manquement supplémentaire. Lorsque le locataire se trouve privé d’accès à son appartement en raison de l’état des lieux ou de l’absence de moyens d’accès fonctionnels (digicode défaillant, absence de sonnette, impossibilité d’ouvrir la porte), le juge des référés peut ordonner au bailleur de permettre cet accès, cette obligation ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. Les attestations produites par le bailleur, émanant de personnes directement intéressées aux travaux, ne sauraient contredire les constats d’un officier ministériel. Le juge retient comme déterminant le procès-verbal du commissaire de justice établissant que le digicode communiqué ne fonctionnait pas et que l’accès restait impossible. En référé, le juge ne peut accorder qu’une provision en matière de dommages et intérêts, non une condamnation définitive : la demande de réparation du préjudice moral doit donc être rejetée au stade du référé et renvoyée au fond. Les demandes reconventionnelles du bailleur, portant sur la restitution des clés et l’accès aux travaux, ne se rattachent pas par un lien suffisant à la demande principale et doivent être déclarées irrecevables.

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Le bailleur demeure tenu de garantir la jouissance paisible du bien loué, même en cas de travaux de rénovation. L’absence de notification préalable constitue un manquement. Lorsque le locataire se trouve privé d’accès à son appartement, le juge des référés peut ordonner au bailleur de permettre cet accès. Les attestations du bailleur ne contredisent pas les constats d’un officier ministériel. En référé, seule une provision peut être accordée, non une condamnation définitive.

Un propriétaire a donné à bail un appartement à usage d’habitation. Le bailleur a notifié un congé au locataire en février 2018 pour motif légitime et sérieux, invoquant l’importance de travaux de rénovation rendant impossible la présence du locataire. Un rapport d’expertise judiciaire, dressé en décembre 2021, a qualifié ces travaux de projet de réhabilitation visant à améliorer l’habitabilité des logements. Le bailleur a également délivré des commandements de payer en invoquant une clause résolutoire du bail. Par jugement d’août 2023, le tribunal a débouté le bailleur de ses demandes en validation du congé, des commandements de payer et en expulsion. Un appel a été interjeté. Parallèlement, le locataire a assigné le bailleur en référé en mai 2024, se plaignant de ne pas disposer de sonnette à son nom, de boîte aux lettres ni de badges fonctionnels pour accéder à l’immeuble. Le juge des référés a ordonné au bailleur de remettre des badges, d’installer une sonnette et a condamné le bailleur à verser une provision de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Le bailleur a interjeté appel. La cour d’appel a infirmé la condamnation aux dommages et intérêts provisionnels tout en confirmant les obligations de faire. Le locataire a ensuite assigné le bailleur en octobre 2025, arguant qu’il ne pouvait toujours pas accéder à son logement et que les travaux n’avaient pas été correctement réalisés. Des procès-verbaux de constat établissaient que le digicode ne fonctionnait pas, qu’il n’existait pas de sonnette au nom du locataire et que l’accès à l’immeuble restait impossible. Le bailleur soutenait que le locataire avait quitté les lieux en février 2025 et refusait de rendre les clés. Le juge a constaté que le locataire demeurait titulaire du bail et qu’aucune décision de justice n’avait résilié le contrat de location.

• Absence de contestation sérieuse du manquement à l’obligation de jouissance paisible
• Impossibilité matérielle d’accès établie par procès-verbal du commissaire de justice
• Absence de force majeure justifiant la privation de jouissance
• Nécessité impérieuse des travaux non établie (rapport d’expertise qualifiant le projet d’amélioration)
• Absence de notification préalable des travaux au locataire
• Maintien de la qualité de locataire (bail non résilié, aucun arrêté de péril)

• Procès-verbal du commissaire de justice du 7 octobre 2024 constatant l’absence d’interphone, de sonnette et d’ouvre-porte fonctionnels
• Procès-verbal du commissaire de justice des 14 et 15 mai 2025 établissant que le digicode ne fonctionne pas et l’accès reste impossible
• Rapport d’expertise du 9 décembre 2021 qualifiant les travaux de projet de réhabilitation visant l’amélioration de l’habitabilité
• Absence de preuve de notification préalable des travaux au locataire
• Courrier des marins-pompiers du 26 mars 2025 ne confirmant pas le départ définitif du locataire

Le bailleur est condamné à permettre au locataire d’accéder à son logement et à supporter les frais de cette mise en conformité. Le locataire conserve ses droits de jouissance paisible du bien loué malgré les travaux en cours. Les demandes reconventionnelles du bailleur sont renvoyées au fond pour débat complet.

• Obligation immédiate pour le bailleur de rendre l’accès fonctionnel (digicode, sonnette, badges)
• Ordonnance exécutoire de plein droit à titre provisoire sans astreinte nécessaire
• Condamnation du bailleur aux dépens et à 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
• Rejet de la demande de dommages et intérêts définitifs au stade du référé
• Renvoi des demandes reconventionnelles du bailleur au fond pour débat complet
• Maintien du statut de locataire du demandeur jusqu’à résiliation judiciaire du bail

À faire

• Constituer un dossier de preuves d’accès impossible (procès-verbaux, photos, vidéos du digicode défaillant)
• Documenter l’absence de notification préalable des travaux par courrier recommandé
• Solliciter des constats d’huissier réguliers établissant la persistance du manquement
• Conserver tous les échanges de correspondance avec le bailleur et son conseil
• Demander l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé immédiatement après sa signification

À éviter

• Ne pas accepter des propositions de relogement sans accord écrit préalable sur les conditions
• Ne pas abandonner les clés ou quitter définitivement les lieux sans jugement de résiliation
• Ne pas formuler de demande de dommages et intérêts définitifs en référé (réservé au fond)
• Ne pas ignorer les commandements de payer sans contester formellement leur validité
• Ne pas produire d’attestations de tiers intéressés aux travaux sans respecter l’article 202 du code de procédure civile

L’obligation de jouissance paisible du bien loué en cas de travaux de rénovation

Le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible du bien loué en vertu de l’article 1719 du code civil. Cette obligation persiste même lorsque des travaux de rénovation sont entrepris au sein de l’immeuble. Elle ne cesse que par force majeure, laquelle ne saurait être constituée par des travaux de réhabilitation dont la nécessité impérieuse n’est pas établie. En l’espèce, le rapport d’expertise qualifiait le projet comme visant une amélioration de l’habitabilité et une remise à niveau des bâtiments, non comme une mesure d’urgence impérieuse justifiant la privation de jouissance du locataire. Le bailleur demeure donc tenu de permettre au locataire d’accéder à son logement et d’en jouir paisiblement, indépendamment de la réalisation des travaux.

La notification préalable des travaux et ses conditions

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de notifier au locataire la nature et les modalités d’exécution des travaux par notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, avant le début des travaux. Cette notification est une obligation préalable dont l’absence constitue un manquement du bailleur. En l’espèce, le bailleur n’a pas rapporté la preuve de cette notification préalable. L’absence de notification prive le locataire de la possibilité de prendre les précautions nécessaires pour limiter les risques sanitaires liés aux travaux, notamment en matière d’amiante.

L’accès au logement comme élément de la jouissance paisible

L’accès effectif au logement constitue un élément indissociable de la jouissance paisible du bien loué. Lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité matérielle d’accéder à son appartement en raison de l’état des installations communes (digicode défaillant, absence de sonnette, absence de moyens d’accès fonctionnels), le bailleur manque à son obligation de garantir cette jouissance. Le juge des référés peut constater ce manquement et ordonner au bailleur de permettre l’accès. En l’espèce, les procès-verbaux du commissaire de justice établissaient que le digicode communiqué ne fonctionnait pas et que l’accès à l’immeuble restait impossible malgré plusieurs tentatives.

La valeur probante des constats d’officier ministériel face aux attestations de tiers intéressés

Les procès-verbaux dressés par un commissaire de justice, officier ministériel, constituent des constats objectifs revêtus d’une force probante particulière. À l’inverse, les attestations émanant de personnes directement intéressées à la réalisation des travaux (coordinateur de chantier, entreprise) ne sauraient contredire ces constats. De plus, ces attestations doivent respecter les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, faute de quoi elles ne peuvent servir de fondement à une décision. En l’espèce, les attestations produites par le bailleur ne respectaient pas ces conditions et ne pouvaient donc contredire le constat du commissaire de justice établissant l’impossibilité d’accès.

La charge de la preuve du départ du locataire

Le bailleur qui prétend que le locataire a quitté les lieux doit en rapporter la preuve. L’absence de résiliation du bail par décision de justice et l’absence d’arrêté de péril de la mairie constituent des indices du maintien de la qualité de locataire. Un simple appel infructueux des pompiers pour recherche de personne ne suffit pas à établir avec certitude le départ du locataire. En l’espèce, le courrier des marins-pompiers du 26 mars 2025 précisait uniquement qu’une recherche de personne avait été menée le 23 février 2025 et s’était avérée infructueuse, sans établir que le locataire avait définitivement quitté les lieux.

L’absence de contestation sérieuse du manquement à l’obligation de jouissance paisible

Une contestation sérieuse existe lorsqu’un moyen de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur la solution au fond. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence. En l’espèce, le manquement du bailleur à son obligation de laisser le locataire jouir paisiblement de l’appartement ne se heurte à aucune contestation sérieuse : l’impossibilité d’accès est établie par les constats du commissaire de justice, et aucun motif de force majeure ne justifie cette privation de jouissance.

Les limites du juge des référés en matière de dommages et intérêts

Le juge des référés ne peut accorder qu’une provision au créancier en cas d’existence d’une obligation non sérieusement contestable, à l’exclusion de toute condamnation définitive. Lorsque le demandeur formule une demande de dommages et intérêts à titre définitif et non provisionnel, le juge des référés ne peut en connaître. Cette demande relève du fond du droit et doit être renvoyée aux juges du fond. En l’espèce, la demande de réparation du préjudice moral était formulée à titre définitif, ce qui excédait les pouvoirs du juge des référés.

L’irrecevabilité des demandes reconventionnelles en référé

Les demandes reconventionnelles doivent se rattacher par un lien suffisant à la demande principale pour être recevables en référé. Lorsqu’elles portent sur des questions distinctes et complexes, notamment impliquant des comptes à faire entre les parties, elles doivent être déclarées irrecevables et renvoyées au fond. En l’espèce, les demandes reconventionnelles du bailleur (restitution des clés, accès aux travaux, paiement du remplacement des persiennes) résultaient des travaux effectués depuis mai 2021 et ne se rattachaient pas par un lien suffisant à la demande du locataire de pouvoir accéder à son appartement à partir de mai 2025.

L’exécution provisoire des ordonnances de référé

Les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile. Cette exécution provisoire s’applique même en cas d’appel, sauf si le juge d’appel en décide autrement. En l’espèce, l’ordonnance enjoignant au bailleur de permettre l’accès du locataire à son logement était exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une astreinte.

Article 1719 du code civil, Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, Article 1240 du code civil, Article 834 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 653 du code de procédure civile, Article 9 du code de procédure civile, Article 1353 du code civil, Article 202 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile, Article 70 du code de procédure civile, Article 446-1 du code de procédure civile, Article 446-2 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile

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