Indemnité d’occupation en indivision post-divorce : calcul sur la base de la valeur locative et durée d’occupation privative

L’indemnité d’occupation due par un indivisaire qui use ou jouit privativement d’un bien indivis se calcule selon l’article 815-9 du Code civil. La juridiction retient la valeur locative du bien, affectée d’un correctif à la baisse du fait de la précarité de l’occupation. En l’espèce, la valeur locative a été fixée à 1.354,17 euros mensuels, réduite de 20% pour tenir compte de cette précarité, soit 1.083,33 euros. L’indemnité est due pour son montant total et non au prorata des droits de l’indivisaire occupant. La durée de l’occupation privative s’apprécie au regard de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose, indépendamment de l’occupation effective. Lorsqu’un indivisaire a fermé les accès au bien par des cadenas et n’a pas remis les clés permettant d’y accéder, l’autre coïndivisaire se trouve dans l’impossibilité d’user du bien, même s’il détient les clés principales. L’indemnité court donc du jour où l’occupation privative a commencé jusqu’à la vente du bien. Les créances de conservation du bien indivis, comme l’assurance habitation, incombent à l’indivision et non à l’indivisaire occupant, même si celui-ci en a acquitté les frais. Seules les dépenses justifiées par des factures adressées à l’indivisaire et effectivement acquittées par l’autre coïndivisaire peuvent être retenues comme créance sur l’indivision selon l’article 815-13 du Code civil. Les demandes de créance relatives au remboursement du prêt immobilier ou des crédits à la consommation doivent être étayées par des justificatifs probants du paiement effectif.

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L’indemnité d’occupation due par un indivisaire se calcule selon la valeur locative du bien, affectée d’un correctif à la baisse pour tenir compte de la précarité. L’indemnité est due pour son montant total, non au prorata des droits de l’indivisaire occupant. La durée s’apprécie au regard de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose. L’indemnité court du jour où l’occupation privative a commencé jusqu’à la vente du bien.

Deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens se sont séparés en 2020. Par ordonnance de non conciliation du 29 septembre 2020, le juge aux affaires familiales a attribué au mari la jouissance à titre onéreux du domicile conjugal. Le divorce a été prononcé le 5 août 2022. Le bien immobilier indivis a été vendu le 7 juillet 2022. L’épouse a assigné l’époux en partage judiciaire le 13 octobre 2025, demandant notamment le calcul de l’indemnité d’occupation due par le mari pour l’occupation privative du bien. Le mari soutient que cette indemnité n’est due que pour trois mois (du 29 septembre 2020 au 1er janvier 2021), date à laquelle il affirme avoir quitté les lieux et remis les clés à l’épouse. L’épouse conteste cette version, produisant un procès-verbal de constat du 26 avril 2021 établissant que les portails d’accès à la propriété étaient fermés par des chaînes avec cadenas, et un courrier du conseil du mari reconnaissant le placement de ces cadenas. Elle soutient que le mari l’a empêchée d’accéder au bien après son départ. Le mari conteste également la valeur locative retenue par l’épouse (1.354,17 euros mensuels) en affirmant qu’elle ne peut excéder 1.000 euros, mais ne produit aucun élément justificatif. L’épouse demande également le remboursement de frais d’entretien (taille de haies et débarras) et d’assurance habitation qu’elle aurait acquittés. Le mari demande quant à lui le remboursement de sa part du crédit immobilier et de deux crédits à la consommation qu’il affirme avoir remboursés seul, ainsi que la restitution de meubles et véhicules qu’il prétend avoir conservés par l’épouse.

• Occupation privative du bien indivis attestée par l’ordonnance de non conciliation attribuant la jouissance à titre onéreux
• Impossibilité d’accès pour l’autre coïndivisaire établie par procès-verbal de constat et correspondances
• Valeur locative du bien déterminée par évaluation professionnelle appliquant un rapport locatif au prix de vente
• Application d’un correctif à la baisse de 20% pour tenir compte de la précarité de l’occupation
• Durée de l’indemnité du 29 septembre 2020 (ordonnance de non conciliation) au 7 juillet 2022 (vente du bien)
• Justificatif documenté des dépenses de conservation (assurance habitation) acquittées par l’autre indivisaire

• Procès-verbal de constat du 26 avril 2021 établissant la fermeture des portails par chaînes et cadenas
• Courrier du 11 mai 2021 du conseil du mari reconnaissant le placement des cadenas et l’occupation inoccupée du bien
• Évaluation de l’agence immobilière du 25 juin 2020 fixant la valeur locative entre 1.400 et 1.500 euros mensuels
• Contrat de bail du 1er janvier 2021 attestant le départ du mari vers un autre logement
• Avis d’échéance annuel d’assurance habitation justifiant le paiement par l’épouse pour la période 2022

Le mari doit verser à l’indivision la somme de 22.749,93 euros au titre de l’indemnité d’occupation. L’épouse reçoit 72.219,70 euros de la liquidation du régime matrimonial, incluant sa créance de 431,55 euros pour l’assurance habitation. Le mari reçoit 49.038,22 euros, réduit du montant de l’indemnité d’occupation qu’il doit. Les dépens sont partagés par moitié entre les parties.

• Versement par le mari de 22.749,93 euros à l’indivision pour indemnité d’occupation
• Libération des fonds séquestrés : 72.219,70 euros à l’épouse, 49.038,22 euros au mari
• Partage des dépens par moitié entre les parties
• Rejet des demandes de créance du mari pour prêt immobilier et crédits à la consommation
• Rejet de la demande relative aux meubles et véhicules conservés
• Pas d’application de l’article 700 du Code de procédure civile

À faire

• Produire une évaluation professionnelle de la valeur locative du bien indivis pour contredire celle de la partie adverse
• Justifier par des factures adressées à son nom et des justificatifs de paiement toute dépense de conservation du bien indivis
• Documenter par des relevés bancaires complets le paiement effectif des échéances du prêt immobilier ou des crédits
• Produire des procès-verbaux de constat ou des photographies pour établir l’occupation privative ou l’impossibilité d’accès
• Conserver tous les courriers et correspondances attestant les conditions d’accès au bien et les obstacles matériels

À éviter

• Ne pas se fier à un simple relevé de compte sans indication précise de la destination du virement
• Ne pas produire de factures adressées au nom des deux époux sans justificatif du paiement personnel
• Ne pas affirmer la conservation de biens mobiliers sans justificatif documenté de leur appartenance à l’indivision
• Ne pas contester une évaluation professionnelle sans produire d’éléments probants de nature à la contredire
• Ne pas omettre de justifier la période exacte de paiement des dépenses de conservation du bien

L’indemnité d’occupation en indivision

L’article 815-9 du Code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. Cette indemnité se calcule eu égard à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d’un correctif à la baisse du fait de la précarité de l’occupation. L’indemnité est due pour son montant total et non au prorata des droits de l’indivisaire occupant. En l’espèce, la valeur locative a été fixée à 1.354,17 euros mensuels sur la base d’une évaluation fournie par une agence immobilière, appliquant un rapport locatif de 5% au prix de vente du bien. Un abattement de 20% a été appliqué pour tenir compte de la précarité, ramenant l’indemnité mensuelle à 1.083,33 euros.

La jouissance privative et l’impossibilité d’accès au bien

La jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose. L’utilisation effective du bien par l’indivisaire en empêchant l’accès à l’autre est indifférente à la caractérisation de cette jouissance privative. Lorsqu’un indivisaire a fermé les accès au bien par des cadenas et n’a pas remis les clés permettant d’y accéder, même si l’autre coïndivisaire détient les clés principales, ce dernier se trouve dans l’impossibilité d’user du bien. L’indemnité d’occupation court donc du jour où l’occupation privative a commencé jusqu’à la vente du bien, indépendamment de la date à laquelle l’indivisaire occupant a physiquement quitté les lieux.

La durée de l’indemnité d’occupation en cas de séparation

Lorsqu’une ordonnance de non conciliation attribue la jouissance du domicile conjugal à titre onéreux à l’un des époux, l’indemnité d’occupation court à partir de la date de cette ordonnance. Elle continue d’être due tant que l’autre époux ne peut pas accéder au bien, même après le départ physique de l’occupant, si ce dernier a maintenu des obstacles à l’accès. L’indemnité cesse à la date de la vente du bien indivis.

Les dépenses de conservation du bien indivis

L’assurance habitation, qui tend à la conservation de l’immeuble, incombe à l’indivision en dépit de l’occupation privative. Il ne s’agit pas d’une créance de l’indivisaire occupant sur l’autre indivisaire, mais d’une créance sur l’indivision elle-même. Seules les dépenses justifiées par des factures adressées à l’indivisaire et effectivement acquittées par l’autre coïndivisaire peuvent être retenues comme créance sur l’indivision selon l’article 815-13 du Code civil. Les factures adressées au nom des deux époux ou d’un seul d’entre eux, sans justificatif du paiement personnel par l’autre, ne permettent pas d’établir une créance.

Les créances de remboursement du prêt immobilier

Le remboursement des échéances du prêt immobilier contracté pour l’acquisition du bien indivis constitue une créance sur l’indivision et non une créance entre indivisaires. Toutefois, celui qui prétend avoir acquitté seul ces échéances doit en apporter la preuve par des justificatifs probants. Un simple relevé de compte bancaire montrant un virement sans indication de sa destination, ou l’absence de prélèvement du crédit sur le compte joint, ne suffit pas à démontrer le paiement effectif des échéances. L’absence de documents justificatifs du paiement entraîne le rejet de la demande de créance.

Les crédits à la consommation contractés avant le divorce

Les crédits à la consommation contractés par les époux avant l’engagement de la procédure de divorce, même s’ils ont été utilisés à titre personnel par l’un d’eux, ne donnent pas lieu à créance de remboursement entre indivisaires. Lorsqu’un crédit a manifestement servi à financer des travaux ou des améliorations du bien immobilier indivis, et qu’il a été remboursé par une retenue sur le prix de vente du bien, il ne peut donner lieu à créance. Pour les crédits renouvelables, la simple production d’un relevé mensuel ne suffit pas à démontrer que celui qui prétend avoir remboursé le crédit en a effectivement acquitté les échéances, notamment lorsque le compte de prélèvement n’est pas identifié et que la destination des fonds empruntés n’est pas établie.

Les biens mobiliers et véhicules en indivision

Lorsqu’un indivisaire prétend que l’autre a conservé des meubles meublants ou des véhicules appartenant à l’indivision, il doit en apporter la preuve. L’absence de justificatif documentant l’appartenance de ces biens à l’indivision, leur valeur ou leur conservation par l’autre indivisaire entraîne le rejet de la demande. Une attestation non datée d’un tiers ne suffit pas à établir que le bien aurait intégré l’actif communautaire.

L’évaluation de la valeur locative du bien indivis

La valeur locative du bien indivis peut être établie par une évaluation effectuée par une agence immobilière, appliquant un rapport locatif au prix de vente du bien. Celui qui conteste cette évaluation doit produire des éléments de nature à la contredire. L’absence de justificatif permettant de contester l’évaluation proposée entraîne l’acceptation de celle-ci par la juridiction.

Le partage judiciaire en cas d’impossibilité d’accord amiable

Lorsque les parties s’accordent à dire qu’aucun partage amiable n’a pu aboutir malgré leurs diligences respectives, et que l’une d’elles formule une assignation en partage contenant un descriptif sommaire du patrimoine à partager et une proposition de répartition, l’assignation est recevable selon l’article 1360 du Code de procédure civile. Le tribunal ordonne alors le partage et procède aux opérations de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux.

Article 815-9 du Code civil, Article 815-13 du Code civil, Article 1360 du Code de procédure civile, Article 1361 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile

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